房地产市场分析调研培训

    “人文社会经济”是影响项目定位的重要参考资料，城市项人文闪焙如从人口的增长率可以看出地区的发展情形或房地产的需求善，及城市发展速度。在职业及行业类别比例闪焙可以区分生活形态及消费状况。产业结构及流动人口对商业经营型态有密切的关系，各级产业的消费水平及对房增明显差异性，因此，产业资料可使产品定位者大概看出商圈是属于何种层次水平的商圈，在产品定位规划规划时即可依照其商圈性质行性，规划出适当 掂 面或商场空间。，因此人文社会经济粢交通规则地区的发展有绝对 的高中生，在各项搜集分析 上需注意其数据的变化与外在环境的变化，才能掌握正确的定位方向。

(七)公共设施搜集

    公共设施建设在城市发展过程中是非常重要的要根据各地区的人口、土地使用、交通运输等现状及未来发展趋势，由政府拟定公共设施的项目、位置与面积，以提高人民生活水平及确保良好的生活品质，因此公共设施的多少及完善与否直接影响房增的品质及价格。

    公共设施用地的开发与使用对房地产开发胡重大影响。例如公园、绿地、广场、儿童游乐场、市场等 公共设施对房地产都有下面的影响价值，因此上述的公共设施若已建设，则需搜集现状资料，但如果是属于尚未进行的计划，则应深入调研该项公共设施的性质，并尽可能在进行产品定位时，设法结合已建设及未建设的公共设施，使产品更具超前性。

    在面对带来负面影响的公共设施时，在规划上应注意其影响及克服的方式，例如噪音，可以通过设计双层窗户或设计时让建筑缩以干扰，对区域景观有较大影响的，如变电所 、基地排水沟等属较难规避的设施，也应尽量掌握其位置、高度等细节，以事先确定各种因应措施。

（八）商圈资料的搜集

    一般所谓的“商圈”，是指从事购买行为及选择到某处购物其所分布的地区范围，在此商圈内所需考虑的条件包括：家庭户数、人口特性、生活型态、消费行为等。针对商圈内的人口密度、消费能力高低，以及人潮、交通流量等可将商圈区分为下列几种类型：

    邻里中心型：大约半径在一公里左右，一般称为“生活商圈”。

1、大地区中心型：通常指公交路线可能延伸到达的地区，其履盖面则比生活商圈更广，一般称为“地域商圈”。
2、副城市中心型：通常指公交路线集结的地区，可以转换而形成交通辐射地区。
3、城市中心型：又可以称为中央商务区，其履盖范围包括整个都市四周，车潮或人潮流量的层面来自四面八方。

    商圈资料一般而言都没有次级资料可供参考，而由项目个案负责人按调研目及预算，拟定调研计划，再实地派人以调研、访问或观测等方式完成，如商圈内居民生活型态或来商圈购物的商圈外居民消费型态的调研、商圈内行业类别调研、商圈内车流量调研等。另外可用计数器或摄像机等工具以掌握相关数量及质量资料。

（九）房地产市场景气资料的搜集

    房地产景气究竟是指价格、销售率、总销售金额、销售速度，还是交易量呢？一般人常看到房价、销售率或成交总金额不及市场最热闹的时候，就认为市场景气不好，但仔细想想，一个“有价无市”的情况，那有景气可言？反过来看即使房价普遍下跌，总销售金额也许未增加，但交易却十分活跃，难道不表示市场景气好转吗？至于销售率及消化速度只是交易量的一个结果，所以房地产市场的景气衡量标准界定在交易上是较客观的。

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