浅谈土地思想对房地产市场的作用

浅谈土地思想对房地产市场的作用提要：因此，当单一税付诸实施，地主必须依照所定地价“将土地上之地租”全部“充公”，并且“把将来地租的增价收归国家”。土地私有权也就在事实上化为乌有

更多精品 来源自 维修

　　浅谈土地思想对房地产市场的作用

　　1 单一税制

　　“土地国有”的具体措施除有偿征用土地外，主要还有征收“单一税”。孙中山“单一税”的土地思想早期主要是受米尔（JohnStratMill1806-1876）、亨利?乔治（HenryCaosge1839-1897）思想的影响，中期主要是受达马熙克（AdosfDamaschke）、单?威廉（W?Sehsameis）思想的影响。按照亨利?乔治等人的学说，实施单一税之所以可以废除个人对于土地的所有权，实现土地国有，是因为地价不过是资本化的地租，是土地所提供的地租的购买价格。因此，当单一税付诸实施，地主必须依照所定地价“将土地上之地租”全部“充公”，并且“把将来地租的增价收归国家”。土地私有权也就在事实上化为乌有，不复存在。以上思想具体实施分三步走：

　　第一步，“核定地价”。由土地所有者“自由上报”地价，国家将它“载入户籍”，“所报之价即为核定之价”。孙中山认为，地价自由上报，所有者也不敢儿戏，因为价报高了，“缴税加重”，报低了，“国家照价回收”，同样要吃亏，故“所报地价不患不公平”。

　　第二步，“照价征税”，“涨价归公”。政府按照上报地价征收一定比例的地价税，并自定价之时起，地价如有上涨，上涨部分“完全归公”，即土地的增值部分不再为土地所有者所有。

　　第三步，必要时“按价赎回”。因经济发展需要，如修筑铁路、公路或其他公共场所等，国家“按照业户税契时之价格”照价收回。国家拥有了土地的所有权，也就拥有了土地的最终使用权。

　　2 孙中山土地思想的内涵

　　孙中山的土地思想是将亨利?乔治的土地理论，达马熙克和单?威廉的土地改革理论以及他自己的“自报地价”、“涨价归公”、“收益共享”等思想融合进去，形成独特的他自己认为适合中国国情的思想体系。

　　2.1 土地所有制实行双轨制

　　由于土地所有权是产权的核心，故他主张应由国家占有，而使用权则由国家许可归私人所有。我国现行的土地所有权归国家与集体所有（即公有制），承包权、经营权归私人所有，这一制度与孙中山的土地国有思想是一脉相承的。

　　2.2 土地可以自由买卖

　　孙中山允许土地买卖，并预言在一个时期内买卖还将频繁。他提出“土地之买卖，必涉于官无从欺匿”，“有交易止以原价归卖主，而其增价属国家矣”，以此来限制投机、垄断。

　　2.3 解决城市及近郊土地，而不针对农村

　　城市的发展必将导致城市及近郊地价的不断上涨，为防止地主从买卖中牟取暴利，孙中山认为必须采用土地国有下的地价税。这样既可杜绝土地私人占有而出现的城市“炒地皮风”，防止社会问题出现，又可以用地价税来增加国家的收入，发展社会福利。

　　3 孙中山土地思想的局限性

　　3.1 土地并非完全国有

　　事实上，不管孙中山土地国有的调子怎么高，民国时期土地所有制依然没有大变，而是出现了国私两制并存的局面，土地私有仍然占绝大部分。虽然“照价纳税、涨价归公”看起来有其强制的一面，但在地租占有上，涨价也不完全归公。在广州市试行的《广东都市土地税条例》第31条载明土地增价税率如下：土地增价在10%至50%范围内者，课税10%；增价为50%至100%者，课税15%；增价为100%至150%者，课税20%；增价为150%至200%者，课税25%；增价超过200%者，课税30%。实际上，这只是对涨价土地征收累进税，其税率递增幅度明显低于地价的增长幅度。由此证明，孙中山等人事实上己经承认了地主对部分增值地租的占有权，从而说明“涨价归公”并不能导致土地私有权的完全丧失。

　　3.2 土地思想实践困难

　　首先，单一税难以实施。在近代中国，地租形态基本上仍为实物地租，因此任何人企图在中国实施单一税，都将不可避免地面临这样一种麻烦：即无法处理实施单一税与实物地租的矛盾。其次，相关措施操作困难。“自报地价、照价征税、涨价归公、照价收回”很难做到客观、公正。比如：若土地处于城镇繁华地段，被“征用”是可预见的，土地所有者一定自报高价，即使眼前税赋较高，但“照价收回”的预期收益远远大于税赋的支出；相反，若处于城郊偏僻之处，即使土地肥沃，耕作产值很高，但较长时间内“不被征用”也是可预见的，因此，土地所有者一定自报低价，以减轻税赋。

　　再次，容易造成腐败。“自报地价、照价征税、涨价归公、照价收回”的工作需要一个强大而十分公正的执行机构及十分清廉的工作团队，稍有不慎便容易“官地勾结”，造成腐败。广州市试行的《广东都市土地税条例》规定，土地所有者要在每年的规定日期上报土地“最新”价格并更换地契，按地价上涨幅度相应调整上缴税率。若“官地勾结”，官方透露土地在近期是否会被收回征用，土地所有者可根据此信息调整上报的“最新”价格，从而获取超额收入。

　　最后，阻碍了土地的自由流转。孙中山的想法是：允许土地按照土地所有者自报的价格自由买卖流转，涨价部分归国家所有。假设当初的“自报价格”都是土地的真实价格，然而，“经济人”的行为总是“有利可图”的，土地出售者总是希望出让价高于真实价，他会等到更换地契时自报一个相对较高的价格再出售；相反，购买者总是希望用较低的价格购买土地，理性的购买者能预期到出售者的行为，所以，希望在下一轮自报价格之前达成交易。如此，买卖双方的冲突必然会阻碍土地的自然流转。

　　4 孙中山土地思想的借鉴意义

　　孙中山用土地国有思想的积极主张来反对中国几千年的封建地主土地所有制，宣扬民主思想、国有观念和公共意识，具有重大的历史意义。时势变迁，孙中山先生的有偿使用土地的理论尤其土地增价归公的主张，对当今中国特别是当前土地出让、流转和楼市调控仍具借鉴意义。

　　（1）目前，我国各地普遍推行土地批租出让制，各级政府尽管在短期获取了数量可观的地租收入，但从长期来看，假设预收5-10年期的地租，政府就失去了巨额的新增的土地级差地租。这不仅不能做到土地增价归公，而且使不少地方政府“寅吃卯粮”，最终影响社会发展。因此，若政府能通过有力的手段建立一支高效廉洁的

更多精品 来源自 维修