房地产市场分析调研培训

(1) 政治法律环境调研
    政治法律环境调研主要是了解对房地产市场起影响和制约作用的政治形势、国家对房地产行业管理的有关方针政策、有关法律法规，包括：1、各级政府有关房地产开发经营的方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地定级及地价政策、人口政策和产业发展政策等。2、各级政府有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用规划、城市规划和区域规划等。3、政府有关法律法规，如环境保护法、土地管理法、城市房地产管理法、广告法、反不正当竞争法等。4、政府有关方针和政策，如产业政策、金融政策、税收政策、财政政策、物价政策、就业政策等。5、政局的变化，包括国际和国内政治形势、政府的重大人事变动等。

(2) 经济环境调研
    经济环境调研主要是了解财政、金融、经济发

www.dichanshequ.com 展状况和趋势等因素，这些因素影响的是市场大气候。更重要的是，该地区的居民收入、消费水平、消费结构、物价水平、物价指数高低，对房地产市场需求也会产生根本性的影响。经济环境调研应把握企业所在地区的总的经济发展前景。一般来说，对于经济发展快的地区，房地产市场的前影也将十分广阔，市场机会相对多。具体包括：1、国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模，趋势、速度和效益。2、项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况。3、一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通贷膨胀率。4、 国民经济产业结构和主导产业。5、居民收入水平、消费结构和消费水平。6、物价水平及通贷膨胀率。7、项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况。8、与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调研。

(3) 社会文化环境调研
    社会文化环境主要是居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理及对生活的态度、对人生的价值取向等。社会文化环境在很大程度上决定着人们的价值观念和购买行为，因此它景响着房地产消费者购买房地产产品的动机、种类、方式。某一地区人们所持有的核心文化价值观念具有高度的持续性，因此房地产企业必须了解当地消费者的文化和传统习惯，才能为当地消费者所接受。而一些价值观，是比较容易变化的，这也是房地产企业开发新的产品引进新的经营思路创造了条件。文化环境调研的内容主要包括：1、居民职业构成、教育程度、文化水平等。2、家庭人口规模及构成。3、居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等。4、消费者民族与宗教信仰、社会风俗等。

(4) 社区环境调研
    社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。社区环境调研内容包括社区繁荣程度、购物条件、文化分围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。

2.房地产市场需求调研

    房地产市场需求既可以是特定房地产市场需求的总和，也可以是专指对某一房地产企业房地产产品的需求数量。市场需求由购买者、购买欲望、购买能力组成。购买者是需求的主体，是需求行为的实施者；购买欲望是需求的动力，是产生需求行为的源泉；购买能力是需求的实现条件，是需求行为的物质保障。三者共同构成了需求的实体。房地产企业为了使其产品适销对路，必须事先了解消费者的构成、购买动力和购买行为特征，真正做到按照消费者的实际需求来进行企业的生产经营活动。对此，房地产市场需求调研主要包括如下方面：

(1) 房地产消费者调研
房地产消费市场容量调研，主要是调研房地产消费者的数量及其构成。主要包括：1)消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势；2)调研房地产现实与潜在消费者数量与结构，如地区、年龄、民族特征、性别、文化背景、职业、宗教信仰等；3)消费者的经济来源和经济收入水平；4)消费者的实际支付能力；5)消费者对房地产产品质量、价格、服务等方面的要求和意见等。

(2) 房地产消费动机调研
    房地产消费动机就是为满足一定的需要，而引起人们购买房地产产品的愿望和意念。房地产消费动机是激励房地产消费者产生消费行为的内在原因。主要包括消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等。

(3) 房地产消费行为调研
    房地产消费行为是房地产消费者在实际房地产消费者购买模式和习惯的调研，主要是要调研：1)消费者购买房地产商品的数量及种类；2)消费者对房屋设计、价格、质量及位置的要求；3)消费者对本企业房地产商品的信赖程度和印象；4)房地产商品购买行为的主要决策者和影响者情况等。

3、 房地产市场供给调研

    房地产市场的供给是指在某一时期内为房地产提供房地产产品的总量。它主要调研以下几个方面：
1)行情调研。即整个地区市场，房地产市场现有产品的供给总量、供给变化趋势、市场占有率；房地产市场的销售状况与销售潜力；房地产市场产品的市场生命周期；房地产产品供给的充足程度、房地产企业的种类和数量、是否存在着市场空隙；有关同类产品价格水平的现状和趋势，最适合于客户接受的价格策略；新产品定价及价格变动幅度等。
2)现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。
3)新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况。
4)建筑设计及施工企业的有关情况。

4.房地产市场营销活动调研

    房地产市场营销活动是一系列活动的组合，包括房地产产品价格、促销、广告等活动。因此房地产市场营销活动调研应围绕这些营销组合要素展开。

(1) 房地产市场竞争情况调研
    市场竞争对于房地产企业制定主要包括竞争企业和竞争产品两方面内容。
    对竞争企业的调研主要包括1)竞争企业的数量、规模、实力状况；2)竞争企业的生产能力、技术装备水平和社会信

www.dichanshequ.com 誉；3)竞争企业所采用的市场营销策略以及新产品的开发情况；4)对房地产企业未来市场竞争情况的分析、预测等。

    对竞争产品的调研主要包括：1)竞争产品的设计、结构、质量、服务状况；2)竞争产品的市场定价及反应状况；3)竞争产品的市场占有率；4)消费者对竞争产品的态度和接受情况等。

(2) 房地产价格调研
    房地产价格的大小对房地产价格的调研的内容包括：1)影响房地产价格变化的因素，特别是国家价格政策对房地产企业定价的影响； 2)房地产市场供求情况的变化趋势；3)房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小；4)开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响；5)国际、国内相关房地产市场的价格；6)开发个案所在城市及街区房地产市场价格。

(3) 房地产促销调研
    广告促进房地产商品市场销售的一种重要手段，广告促销的效果是房地产房地产企业所关注的一个问题。促销调研的主要内容包括：1)房地产企业促销方式，广告媒介的比较、选择；2)房地产广告的时空分布及广告效果测定；3)房地产广告媒体使用情况的调研；4)房地产商品广告计划和预算的拟定；5)房地产广告代理公司的选择；6)人员促销的配备状况；7)各种营业推广活动的租售绩效。

(4) 房地产营销渠道调研
    主要包括：1)房地产营销渠道的选择、控制与调整情况；2)房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因；3)租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况；4)房地产租售客户对租售代理商的评价。

房地产市场预测

一、房地产市场预测的概念和作用

（一）房地产市场预测的概念

    房地产市场预测是在市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用已有的知识、经验和科学方法，对房地产企业和市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境因素进行分析和判断，从而为房地产企业的营销决策提供依据。实际上，房地产市场预测是一种信息变换系统，这一市场预测系统中，输入的是市场调查取得的历史和现时资料，输出的则是预测信息。其中，预测者的经验、知识、技巧以及采用的预测方法对信息的转换起着重要的作用。

（二）房地产市场预测的作用

1、房地产市场预测是房地产企业制定开发经营计划和进行营销决策的基础。通过房地产市场预测，可以了解房地产市场发展变化的趋势，以及对房地产企业开发经营活动所带来的影响，从而避免企业盲目开发经营，为制定科学的计划和开发经营决策提供依据。

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