售楼员培训：房地产法规

售楼员培训：房地产法规提要：房地产广告是指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售

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　　售楼员培训：房地产法规

　　一、商品房预售和销售

　　1、商品房预售的概念

　　商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

　　2、商品房预售的条件

　　①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　②持有建设工程规划许可证；

　　③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；

　　④向县、市人民政府房地产行政主管部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

　　3、商品房预售许可

　　为规范商品房预售行为，加强商品房预售管理，保障购房人的合法权益，《城市房地产管理法》规定商品房预售实预售许可证制度，房地产开发企业取得《商品房预售许可证》方能预售商品房。房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》应向城市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料。

　　土地使用权证书；

　　建设工程规划许可证和施工许可证；

　　投入资金达到建设工程总投资25%以上的证明；

　　开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

　　工程施工合同；

　　商品房预售方案；

　　商品房预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的其他有关资料。

　　4、商品房顶售合同登记

　　房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签定商品房预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

　　5、商品房销售应具备"五证"

　　《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售(销售)许可证》。

　　《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付了土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地的使用权的法律凭证。

　　《建设用地规划许可证》是建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

　　《建设工程施工许可证》是建筑施工单位符合施工各种条件，允许其开工的批准证件。

　　《商品房预售(销售)许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。

　　6、商品房销售实行两书制度

　　房地产开发企业在商品房交付使用时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书《和《住宅使用说明书》。

　　7、房地产广告

　　房地产广告是指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。

　　房地产广告的内容：

　　房地产预售、销售广告，必须栽明以下事项：开发企业名称：中介服务机构代理销售的，栽明该机构名称：预售或销售许可证号。

　　房地产广告的要求：

　　⑤房地产广告中涉及所有权或使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。

　　⑥房地产广告中价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

　　⑦房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。项目位置示意应当准确、清楚，比例恰当。

　　⑧房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

　　⑨房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。

　　⑩房地产广告涉及内部机构、装修装饰的，应当真实、准确。预售，预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。

　　?房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

　　?房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在光中注明。

　　?房地产广告中得出现融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

　　?房地产广告中涉及贷款的服务的，应当栽明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。

　　二、房地产权属登记制度

　　〈城市房地产管理〉规定，国家实际土地市使用权和房屋所

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