售楼员培训：物业管理的基本知识提要：业主公约业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质。它是由全体业主共同订立的，对全体业主
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一、物业管理的基本概念
1、物业管理的涵义
物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托，对物业进行维护、修葺、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。
2、业主
即物业的产权人，指房屋所有权和土地使用权人。业主可以是个人、集体、国家。
3、业主委员会
是由全体业主选举产生代表和维护全体业主合法权益的组织。
4、业主公约
业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质。它是由全体业主共同订立的，对全体业主（包括非业主使用人）有共同约束力的有关业主在物业使用、维修和管理等方面权利义务的行为守则。
业主公约一般是由业主委员会依据政府规定的示范文本，结合物业的实际情况进行修改补充，经业主大会讨论通过生效。
5、物业管理的目的
物业管理的目的是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个利益的统一和同步增长，提高城市的现代文明程度。
二、物业管理的基本内容
物业管理的对象、范围相当广泛，几乎包括种类建筑，如高层与多层住宅区、综合办公楼、商业楼宇、工业厂房、仓库、停车场。尽管物业类型各有不同，使用性质差异很大，但物业管理的基本内容是一样的。
1、常规性的公共服务
这是指物业管理公共性的管理和服务工作，是物业管理企业面向所有住用提供的最基本的管理和服务，目的是确保物业的完好与正常使用，维持正常的工作生活秩序和良好的环境。公共服务主要有以下8项：
①房屋共用部位的维护与管理。
②房屋共用设施及其运行的维护与管理。
③环境卫生、绿化管理服务。
④物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务。
⑤物业装饰装修管理服务，包括房屋装修的申请与批准及对装修的设计、安全等各项管理工作。
⑥维修基金的代管服务。
⑦物业档案资料的管理。
⑧代收代缴收费服务
2、针对性的专项服务
这是物业管理企业面向一定需要而提供的各项服务工作。其内容主要有日常生活、商业服务、文教卫体、社会福利及各类中介服务五大类。由物业管理企事业事先设立服务项目，并将服务内容质量、收费标准公布，当住用人需要时可自行选择。
①日常上活：包括各项家务代办，如搬家、代转保姆、代付各种公用事业费用、代订报刊等。
②商业服务：在物业管理区内开设小型商场、副食品市场、饮食店、小五金、日杂用品，家电维修等，以方便住户。
③文体卫体：举办各种小型地区性的文化娱乐活动，开办俱乐郎、健身房、文娱活动室、阅览室，托儿所、幼儿园、诊所等。
④社会福利：开办老年活动室，照顾区内的孤寡老人等。
⑤中介服务：代办各类保险，代理房屋租售等。
3、委托性的特约服务
特约服务是为满足物业产权人、使用人的个别需求受其委托而提供的服务．通常指在物业管理委托合同中未要求、物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人、使用人又提出这方面的需求时，牧、物业管理企业在可能的情况下提供的特约服务。它实际上是专项服务的补充和完善。
三、物业管理的启动。
物业管理的启动以物业的接管验收为标志，包括以下四个基本环节：
1、物业的接管验收：
包括新建物业的接管验收和原有物业的接管验收。新建物业的接管验收是由开发商或建设单位向物业管理企业办理物业管理的交接手续．原有物业的接管验收有两种情况，一是由产权人将物业委托给物管企业；二是原有物业改聘物业管理企业，由老的物业管理企业向新的物业管理企业办理的交接手续。
2、用户入住
是指住宅小区的居民入住或商业楼宇中业主和租户的迁入。新用户入住时，首先要签订前期物业管理服务协议，物业管理企业向用户发放《用户须知》或《用户手册》、装修管理规定等，使用户了解牧业管理的有关规定。
3、档案资料的建立
业主或租住户入住后，应及时建立他们的档案资料，例如业主的姓名、家庭人员情况、工作单位联系电话或地址，收缴管理费情况，物业的使用和维修情况等。
4、首次业主大会的召开和业主委员会的成立
当物业销售和用户入住达到一定比例时(如50%)，业主应在物业所在地政府主管部门的指导下组织召开首次业主大会，审议和通过业主委员会
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