北京西四环项目营销策划报告
第一部分 市场分析
一、区域现状
1、交通
2、人口
3、商业
4、环境
5、配套设施
6、六里桥商圈
7、客群特征
二、周边项目分析
1、西府兰庭
2、华尔街观典
3、橙色年代
4、莲馨嘉园
5、盛今大厦
6、莲香园
7、道乐蒙恩商务街
8、联华世纪写字楼
三、市场综述
第二部分 项目分析
一、项目概述
1、交通状况
2、周边配套
3、经济技术指标
4、工程现状
二、SWOT分析
1、优势（Strengths）
2、劣势（Weakness）
机会（Opportunity）
三、核心竞争策略
1、竞争策略方向
2、核心市场战略
第三部分 项目定位
一、市场定位
1、市场定位
2、定位策略
二、客户群定位
1、目标客群
2、购买目的
3、客户来源
三、价格定位
1、销售定价
2、定价支撑
第四部分 营销策划方案
一、营销目标和策略
1、本案的营销目标
2、本案的营销策略
二、案名及推广主题设计原则
1、设计原则
2、推广案名建议
三、户外包装及引导系统
1、道路畅通
2、道路包装及引导
3、现场包装
四、卖场环境渲染及销售道具准备
1、售楼处
2、样板间或分户模型
3、项目的立面
五、推广工作
1、销售预热期推广工作规划
2、开盘强销期推广工作规划
六、营销价格策略
七、销售回款计划
第一部分 市场分析
一、区域现状
1、交通
紧邻新修双车道万丰路和靛厂路，直通西四环、西三环、莲花西路和京石高速公路。道路四通八达，生活便捷。公交通达，临京城东西主干线1、4路总站，附近有324、323、300、901、845等30多条公交线环游四周，由三环和长安街组成的纵横城市主干道形成了发达的城市交通网，来往便利。北京西客站、长途客运站以及市政投资的城市快速路。随着地铁9号线开通，区域内的交通微循环将更趋通畅便捷，区域前景将更加明朗。
地铁9号线是北京市为迎接2008年奥运会修建的城市轨道交通主要线路之一，南起丰台区郭公庄(世界公园)，向北经西客站至白石桥，线路全长约18.3公里。其中一期工程起点为北京西客站，向北与地铁1号线在军事博物馆站交叉，终点为白石桥，线路全长约5.9公里，共设15站。
2、人口
以原住居民为主，老社区多，人口密集。
因六里桥交通枢纽的重要性和流动性，周边人群复杂。
3、商业
比邻公主坟商圈，购物有繁华的城乡贸易中心、翠微大厦、莲花情商场、广亨超市等。
4、环境
拥有莲花池、金中都城墙等金文化遗迹，又荟萃了中国戏曲学院、八一电影制片厂、中华书局等现代人文机构；现有150万平方米的公建规模，商业经营档次较高，形成了集酒店、办公、购物、餐饮、娱乐、文化、教育于一体的商务、休闲、居住环境。
5、配套设施
中、小学：育英小学、翠微中学、育英中学、玉渊潭中学
幼儿园：蓝天幼儿园、八一幼儿园
邮局：翠微邮局 银行： 农业银行、工商银行
医院：301医院、302医院
其他：市政配套成熟完善
6、六里桥商圈
7、客群特征
目前，周边分布着六里桥商圈和公主坟商圈，都是本项目的主要吸纳者，同时长期在这经商和工作的外省人员也是另一个不可忽视的购买群体。另一方面，由于周边交通便利条件，再加之区域自身的价格优势，也吸引了大量来自于东、南、北部各地区的客户。另外，由于西客站和六里桥长途客运站，是北京对外的一个举足轻重的交通枢纽，相当多的省政府和外地企业的驻京办事处云集在此，使这里成为投资职业人士关注的新热点区域。
二、周边项目分析
1、西府兰庭
项目位置：丰台区 西四环、靛厂路路口东南侧
开盘时间：西府兰庭1、3号楼2005年9月10日开盘
入住时间：西府兰庭2007年5月1日
占地面积：2.20万平方米
建筑面积：5.60万平方米
项目总套数：374套,共有3栋住宅，为13层-18层的南北向纯板楼,两梯两户
户型：2室2厅2卫、3室2厅2卫、4室2厅2卫
均价：7900元/平方米 （精装）
已签约套数：209套 已签约面积(m2)： 29479.64
成交均价：7623元/平方米
物业费：2.48元/月/平米
物业公司：北京燕侨物业管理有限公司
2、华尔街观典
项目位置：海淀区 莲花桥西南角
开盘时间：2005年3月19日开始认购 ，2005年6月12日正式开盘，首批开出3号楼2号楼2006年春节前后开盘
入住时间：3号楼2006年8月28日入住，2号楼2007年9月入住
占地面积：4.34万平方米 建筑面积：13.61万平方米
项目总套数：公寓665套物业费：2.38元/平方米.月左右
物业公司：盛元物业公司
均价：8400元/平方米 （附送精装）
已签约套数：291套 已签约面积(m2)： 25467.89
成交均价： 7461元/平方米
户型： 1室1厅1卫、2室2厅1卫、2室2厅2卫、3室2厅1卫、3室2厅2卫
3、橙色年代
项目位置：海淀区万寿南路
建筑类型：板楼,塔楼
建筑类别：三栋24层塔楼、一栋六层小高层
开盘时间：橙色年代2003-8-10，二号楼准现房2004年五一公开
入住时间：橙色年代2004-9-30
开发商：北京耀辉置业有限公司
物业费：住宅1.5元/平方米/月，写字楼3.22元/平方米/月
物业公司：北京首航物业管理有限公司
占地面积：2.00万平方米
建筑面积：10.00万平方米
楼座展示、项目总套数：800套
户型面积：1居：54.79平米—72.33平米
2居：89.50平米—109.87平米
3居：89.62平米—139.59平米
4、莲馨嘉园
项目位置：丰台区莲花池西里11号
建筑类型：塔楼
建筑类别：由三栋21层住宅和独立停车楼构成
开盘时间：莲馨嘉园2001-3-1
入住时间：莲馨嘉园2002-08-20
开发商：北京首汽房地产开发公司
建筑面积：12889平方米
物业费：2.20元/平方米/月
物业公司：北京中顺物业管理公司
户型面积：1居：51.88平米
2居：86.91平米—112.61平米
3居：142.40平米—152.78平米
4居：220.21平米
5、盛今大厦
项目位置：丰台区西三环莲花桥西南侧
建筑类型：塔楼
开盘时间：盛今大厦2002-8-3
入住时间：盛今大厦2003-03-31
开发商：北京盛荣房地产开发有限公司
价格：6800元/平方米（二手房价格、二
6、莲香园
项目位置：丰台区西三环莲花桥西南
建筑类型：板楼,塔楼
开盘时间：莲香园2000-7-1
入住时间：莲香园2000-12-31
开发商：北京中兴联房地产开发有限责任公司
物业费：1.80元/平方米/月
物业公司：中兴联
占地面积：7.10万平方米建筑面积：22.40万平方米
楼座展示、项目总套数：1700套
户型面积：2居：111.00平米
3居：143平米—160平米
7、道乐蒙恩商务街
项目位置：海淀区莲花池西路
物业性质：写字楼,商住公寓
物业级别：甲级
价 格：均价12000元/平方米
物业费：4.50元/平米*月
入住时间：2005-02
开发商：北京润佳房地产开发有限
道乐蒙恩(DOLLARMOUNTAIN)商务街坐落于万寿路南沿线，为京城最纯粹的欧洲古典建筑风韵街道，集办公、餐饮、商业、商务酒店于一身，为长安街邻线多维一体的大型综合建筑群。
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