万科第五园概况
由万科集团开发的万科第五园，位于深圳龙岗区布吉镇坂田深中快速公路旁，分两期开发，一期11栋，有三种形式：庭院别墅、叠院HOUSE、合院阳房。总占地面积11万㎡，建筑面积为14.23万㎡，住宅面积75956.06㎡，商业面积2349.16㎡，容积率为1.27。
万科第五园由澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司/北京泊岸建筑设计咨询有限公司/北京市建筑设计研究院共同设计，景观设计是易道设计，物业由万科物业管理，销售代理——中原地产，都是业内有影响的公司。
获得的奖项：获得由中国土木工程学会，中国城市规划学会、中国房地产协会城市开发委员会、中国民族建筑研究会和中国建设报联合颁发的“中国珍品大院奖”（2004年12月25日）
产品定位
一、项目1期基本情况
首期开发11栋，庭院别墅、叠院HOUSE、合院阳房。可建设总建筑面积为:88705.22m2，其中商业2349.16m2、居住75956.06m2，余为附属建筑工程和公益工程(菜市场800m2、物业管理150m2、社区健康服务中心150m2、文化活动300m2、小学6500m2、幼儿园2200m2、居委会300m2)。
万科·第五园地势起伏，北低而南高，高差目测应该在20米左右，这个地势差，比17英里稍小一些，比东海岸要稍大一些。但总体上说，地势过渡比较平缓。第五园依势建了架空层。
万科第五园整个建筑结构采用框架结构，住户可对户型内进行随意分割。
1、交通
万科第五园，位于深圳龙岗区布吉镇坂田，梅观高速与布龙公路交汇处，如果从梅林出关沿五和大道往四季花城方向行使，在距离花城200米处东拐，400米后就到万科·第五园。
没有公交车直接到达小区内，目前到万科第五园，要先到梅林关，然后转坐小巴，才能到达小区内，将来会在小区内引入302公交巴士，让住户在小区内就可以坐上公车。302行车路线：梅林关——车管所——皇岗——华富路——华强中——经济大厦——南园中——爱华市场——南园小学——上步南路——中信广场——上步小学——岁宝百货——书城——人民桥——门诊部——国贸——罗湖小学——火车站。
小区内的住户还可以花大概10分钟的路程，走到雅园路口（这里的公车比较多），坐巴士到梅林关口，然后再转车。
项目地块周边均规划为住宅用地。万科在取得第五园地块后，目前依然窥视周边约50万平米的住宅用地。听售楼人员说，若取得了土地，将建第五园的大二期！
2、其他设施
附属建筑工程和公益工程：菜市场800m2、物业管理150m2、社区健康服务中心150m2、文化活动300m2、小学6500m2、幼儿园2200m2、居委会300m2。
3、车位
平均每户有1.0个车位，有些在其楼底车位，有些在楼附近，部分架空层考虑做车位！
二、建筑特色
1、风格
万科第五园展现的是体现中国传统建筑特色，融合了徽派建筑元素和晋派建筑元素。万科·第五园并没有简单地复古和照搬，而是扬弃式继承，将传统与现代、中式与西式很好地嫁接和结合，以期即可营造出适合中国人居住的传统居住环境，又可符合现代人的生活习惯。
在小区已经看不到传统意义上的马墙、挑檐、小窗等与现代生活脱节的建筑手法。
但是，个性的白墙黛瓦、变通的小窗、细纹的墙脚、清砖的步行道、密集的青竹林、天井
2、色彩
万科第五园采用个性的白墙黛瓦、清砖的步行道、密集的青竹林。色彩对比强烈，有水墨山水画之感。
3、装修
墙：万科第五园在墙上做了很多文章，传统的是“高墙小窗”，但实际上则是“高墙大窗”、“高墙多窗”、“高墙低窗”。丰富的墙文化，灵活多样的窗形式。这样一来，即继承了传统又符合了现代。同时，第五园大面积采用“双墙”，就是在建筑庭院外是外层墙、建筑主体是里层墙，两者之间有空间相隔。
地面：室内地面大都没有采用传统的瓷砖，大部分改用了青灰色的青石做地面，古蒲、防滑且具有中国民间特色。
电梯：因为小区最高的楼只有6层，所以没有配备电梯。
窗框：采用灰色，与小区整体色调相统一、协调。
4、朝向、户型面积
建筑小部分北偏45度，大部分南北朝向。
户型面积73㎡——234㎡。
建筑层高是2.8米。
5、进度
2004年7月31日认筹
2005年7月16日对外展示样板房
2005年7月23日公开发售
预计在2006年6月完成一期工程
6、户型特点
庭院别墅：均有前院，有些户型有小天井，可以直接从别墅顶部采光。大部分主卧配有“空中立体小院”，增加了生活质量！新的别墅形式：六合院——六户别墅合用一个100多㎡的小院。
叠院HOUSE：一层送30多㎡的地下室，二层送30多的地下室，三层是越式楼，送顶层露台。
合院阳房：一层送地下室，二层送小露台，三~五层是标准层，六层送顶层露台。三~五层户型实用率为82%。
三、1期户型定位
1、类型
有三种建筑形式：庭院别墅、叠院HOUSE、合院阳房。其中庭院别墅是主力户型。庭院别墅有四个户型（190㎡——234㎡），庭院别墅有三个户型（135㎡——165㎡），合院阳房有三个户型（73㎡——105㎡）。
其中有六套别墅，合做一个小单元。共享有一个100平方米的合院！
庭院别墅叠院HOUSE合院阳房
户型比例表
分类分类面积（㎡）总面积（㎡）占总面积比例套数占总套数比例
庭院别墅1581645260.7834.9%5214.8%
叠院HOUSE1232045260.7827.3%8423.9%
合院阳房17124.745260.7837.8%21661.3%
市场定位
一、消费市场分析
1、“大深圳”格局下的中心城楼市
随着宝安、龙岗两区城市化的推进和全市轨道交通网络的形成，深圳“关外”城市化进程大大加快。深圳城市空间开发，开始从以往的“二元结构”走向“一元结构”，即“关内”与“关外”日益融为一体。
在“大深圳”发展背景下，龙岗中心城与深圳中心圈层的联系也越来越紧密。在房地产市场上，中心城楼市表现出三大特点：
一是越来越多的“关内”品牌发展商入驻中心城，如招商地产、天健地产、星河地产等；
二是越来越多的“关内”客户关注龙岗中心城物业，并开始在中心城购房；
三是龙岗中心城房地产开发水平逐步向“关内”靠齐，开始出现可以与“关内”楼盘素质毗美的项目。
从近三年商品房用地交易量看，龙岗区房地产规模扩张速度之快，与关内土地供应量的急剧萎缩形成鲜明对比。
在龙岗区出让的商品房用地中，有相当一部分集中在中心城（详见下表）。充足的土地供应，为中心城房地产市场发展创造了条件。
2、土地市场供应充足
2002年，龙岗区交易土地面积为287877.8平方米，2003年为835449.25平方米，2004年为635731.22平方米。从近三年商品房用地交易量看，龙岗区房地产规模扩张速度之快，与关内土地供应量的急剧萎缩形成鲜明对比。
在龙岗区出让的商品房用地中，有相当一部分集中在中心城。充足的土地供应，为中心城房地产市场发展创造了条件。
3、住宅市场需求旺盛
2003、2004年，龙岗区商品房销售面积分别为143.88和145.27万平方米。2005年第一季度销售面积为40万平方米，与去年同期增长了54%（2004年第一季度为26万平方米），市场交易没有受到“地产新政”影响。在所销售的商品房中，每套平均面积为88-91平方米。
在价位结构方面，每平方米4000-6000元的商品房成交量逐年增加，其中2004年比2
二、消费的目标客户
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