6、都市精英的“海市蜃楼”
非常传神的一句话就是:“买跃层,登露台,为她摘下满天星。” 利用你的无限遐想,打造深度跃层空间,匹配浪漫爱情生活。清朝的李渔也说过说:“房屋贵精不贵丽,贵新奇大雅,不贵织巧烂漫”。在斜屋顶窗下,我们与天空对话,以一种全新的方式感受着四季的变迁,而嵌在斜屋顶上的那一小片天空所赋予我的已不仅仅是四季的阳光,更重要的是它所体现的那种简洁清爽,自然淳朴的异域风情,一种更加接近自然的生活方式。
五、阁楼的销售:
受阁楼的形式、功能和
在这里我不想列举太多的销售技巧,因为技巧只是营销楼盘的中策,上策是提升楼盘知识含金量,打造文化地产,把适当的产品卖给需要的人。营销战术简单的来说有如下几种:
1、阁楼工程设计创新
创新之于住宅产业,意味着人居理念和住宅商品进步的无限空间;创新之于住宅产业,表现着竞争力的重要内核;创新之于住宅产业,奔涌着这个行业持续发展的不竭动力。开发商可以在空间设计和细节设计中做的更加人性化,打造全新的跃层合复式结构,提升产品质量。据有关专家介绍,近期市场上出现了一种新型的预制模块式屋顶(隔热)草坪砖,不论何种样式的楼面都能实用,而且工序少、施工简便、造价低、效果好,经济效益和社会效益都极为明显,且造价可控制在25元/M2,工程实际结算价在80-90元/M2之间,空调电费的支出可大幅下降。冬、春、秋可在屋顶花顶草坪中休息娱乐,这种浪漫的都市生活对所有的购房者来说都是极大的诱惑。
笔者也曾和公司老总探讨过是否在北方的新盖楼盘阁楼上设计大面积太阳能,以此解决各家各户安装太阳能的分散性合美观性的问题的解决知道,经过咨询专家理论上是完全可行的,不过还需要解决后期物业管理、设备维护及增加的成本问题。
2、居住概念和居住理念创新
“地产+文化”实现在营销的利器,我们倡导“用产品吸引人,用文化感动人”的方式把阁楼介绍给消费者。阁楼单位“肯定有市场,但它必须有适当的包装。渲染了居住顶层尊贵的色彩是前几年惯用的销售战术,在香港居住阁楼它就是身份的象征之一,如像乌节路一带最豪华的“楼王之王”叫价可达1000万元。
3、阁楼文化展示会”
开发商通过高质量的样板间,引导消费者在欣赏风格各异的阁楼文化的同时,还能够听倒物业管理服务公司和装饰装潢专家们的最新的居家理念的介绍,经过双方的沟通交流,会收到了良好的促销效果。
4、直接价格促销
价格虽然赤裸裸,但是它也最有杀伤力。现在楼盘顶层标准单位的售价基本都比其他楼层低,在同一个小区中,大家享受着同样的绿化、户型、物业管理、配套设施,买顶层,每平方米单价却要比其他楼层少5%至10%。优惠的价格吸引了那些初次置业,对总价还是比较敏感的年轻买家,他们成了购买顶层单位的主要客户群,而且市场上梯级消费正逐渐成熟,不久他们可能会二次置业,去消费更加舒适的低层楼房。
5、隐形价格促销
如赠送装修方案、赠送家电、赠送室内装潢等,变相的降低阁楼的单价和总价,在利用“明升暗降”的价格原则隐性的迎合消费者“追涨杀跌”的消费理念。这种情况一般出现在高价格的楼盘,因为当初的高估了自己的楼盘综合竞争力或者消费者的消费能力而造成错误的价格体系的制定,这种方式只能用来救市,却不是企业用来盈利的法宝。
6、赠送露台 。
对于“免费”赠送的阁楼、露/天台,我们它应当清楚的认识到这是房价系数上浮的副产品,因为房子有楼层差价,顶层原本就应比中间楼层价格上低一些,现在抬高顶层价格实际是变相将阁楼价格加入,如果顶层
没有阁楼,楼层系数一般下浮20%左右,现在顶层带阁楼,楼层系数上浮4%至10%,这样一增一减,对照之下阁楼怎么是免费赠送,这不过因为很多消费者在买房时都抱有浪漫的想法,认为有了露台就可以在晚上坐在上面赏月、聊天,或做一个私家园林,增加活动面积,又能享受田园风光,是很多都市人梦寐以求的美好愿望,正是这种心理让很多买家对赠送露台的顶层住宅情有独钟。针对这种情况而做的一种的促销手段而已。
发展商把屋顶的天台使用权赠送给买家,这使顶层住宅尤为好销。但是要注意的是很多发展商赠送的天台都只有使用权而无产权,因为天台是公共地方,不能出卖,也不能赠与。原因是它的设计功能就是作为整幢楼宇的消防通道使用。这种特殊功能决定了它只能是整幢楼宇的全体业主共同共有,共同使用,不能独占。发展商将无权处分的、属于整幢楼宇全体业主共有的消防通道的使用权赠送给顶层住户,这种行为不仅违反《消防法》的规定,也不可能得到其他业主的认可,显然是无效的。任何违反法律强制性规定,未经产权人同意擅自处分他人财产的约定都是无效的,这是《合同法》的基本要求,无须文件规定。另外1989年建设部发布的《城市异产毗连房屋管理规定》第八条也规定,(异产毗连房屋的)一方所有人如需改变共有部分的外形或结构,除经城市
7、善于利用最新的法律法规和地方政策,引起媒体的关注。
由于房地产是一个高度受法律法规和地方政策的约束的行业,在阁楼的销售中要紧跟形式,避免各种不必要的纠纷。如果在楼盘销售种走在行业的前列,不仅会得到政府的大力支持还会赢得较高的社会关注度,最终达到促销的目的。
六、阁楼的装饰装修技巧
掌握一定的阁楼装修技巧非常有利于和消费者沟通,在良好的建议下,洽谈的气氛会异常的融洽(过于单调的产品介绍只能让人感觉乏味),双方由于某个话题产生共鸣而签单的案例是在不胜枚举。
1.相对于平屋顶的房间,斜屋顶间的装修更要动些脑筋,尤其在家具的选择上,在靠近斜屋顶的一面,为了充分利用斜屋顶下的空间,可以把家具的一面按照自己的需要做成与斜屋顶相吻合的倾斜的样子,别有一番情趣,从中您还可以体会到自己设计家具的快乐。
2.窗户下的空间也不能白白浪费,因为窗户底部到地面的距离一般较短,可以利用这个空间储物。可以在窗户下安装一个移动的有滑轮的柜子和一些低式家具。不仅实用还可以遮住窗下的暖气。
3.如果阁楼原来的窗户面积较小,可能导致较差的光线和通风效果。你可以考虑改装窗户或增
设斜屋顶窗,但必须经过物业的批准,在相关专业的指导下进行加大或改装。目前市场上的斜屋
顶窗专门用在阁楼上,不仅有良好的排水设备还能有效防止漏水,让您在阁楼里生活无忧。
4.窗洞口内侧壁顶部与楼地面垂直,这样就可增加斜窗的采光量。45度角斜窗下端距地面0.9~1.1米,上端距地面1.8~2.2米。小于45度角,建议选用较长1420cm的窗户,可以弥补角度的不足,但是最好还是别修改屋面窗户的设计,否则破坏了屋面的防水层合保温层会得不偿失的。
5.暖气片等热源应放置在窗户的下方,这样就可以保证使热气流上升到玻璃表面,窗户内表面的温度得到提高,由此也减少了水汽的凝结量。
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