随文一:
产权酒店元年:开辟日照投资产业新纪元
一次投资的革命,一种全新的投资方式,必然开辟一个全新的时代。2004年,产权酒店登陆日照市场,破坏地产投资陈旧规则,树立地产投资新概念。
第五版:产权式酒店渊源及演进版
一、产权式酒店的发展及来龙去脉
1、产权式酒店的定义
产权酒店兴起于上世纪70年代欧美国家的一些着名旅游城市和地区,英文全称是"TIMESHARE"(中文译为"泰慕赛尔")即"时空共享",其共同特点是都建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区,以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。产权酒店作为一种特殊投资和消费模式,符合经济资源共享的基本原则,它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放,对公众推出一种即是消费又是存储,即是服务又是家产,即可自用又可赠送的特殊商品,是房地产业和旅游业的有效结合,是经济发展到一定程度的必然产物。无论对发展商还是投资商,产权酒店都孕育着丰富的商机
2、产权式酒店的性质
在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区,产权酒店通常被称为私人酒店,它是投资赚取回报,进行休闲,度假,娱乐为目的新型物业形式,属于旅游房地产类,它与旅游经济,贸易及房地产是有机结合互动发展的关系。产权酒店与别墅,普通商品住宅及商务写字楼等又有明显区别,购买产权式酒店,在享受超值服务,彰显身份和地位的同时,更有不菲的投资回报,与住宅写字楼的投资,股票投资,储蓄及国债投资等相比,投入轻松,风险小,回报更丰厚,同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。
3、产权式酒店的分类
█ 时权酒店
是将酒店的每个单位分为一定的时间份(如:一年产值51周,共51个时间份),出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(如一周)的居住权。
█ 纯产权酒店
是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人,同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理,获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假型。
█ 养老型酒店
是指投资人(往往是最终消费者),购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间,投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购,再出售,收益其家人所有。
█ 时值度假型酒店
指消费者购买一定数量的"分数",这些"分数"就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些"分数"在不同时间,地点,档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利,优惠和更多选择。"分数"消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。
二、国外产权式酒店的现状
20世纪70年代,欧美发达国家进入"丰裕社会",中产家庭成为社会主流,在旅游创新过程中,第一批产权酒店在法国阿尔卑斯山脉地区兴起,并立即在瑞士和欧美传播开来。之后的20年中逐渐向北美,加勒比海地区以及太平洋地区发展,成为旅游发达国家地区颇受大众阶层和企业集团青睐的投资方式。
产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。拒资料显示,[WTO国际贸易组织,1996]全球产权酒店1986-1995年年平均增长15.8%;1980年,全球500个旅游目的地板15.5万个家庭购买了产权式酒店;到1995年,全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。[Ragatzass.ciates,1992]80年代到90年代初,全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍,90年代初,全球产权式酒店销售收入以达40亿美元,到2004年,全球产权酒店销售将达300亿美元。所有信息表明,产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式,同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。
三、国内产权式酒店的开发发展
90年代开始,随着
1、 开 发
目前,国内产权式酒店的开发集中在国内经济发展较为前沿的城市和国内各大旅游类城市,如北京、上海、广州、深圳和丽江、海口、厦门、秦皇岛等,基本以国家级的政治、经济、文化中心和沿海旅游度假城市为主,正在逐渐向中小城市转移,这其中有以、海滨类城市和集具历史价值的文化古城为主,同时以商务交往为主功能的产权式酒店业在蓬勃兴起之中,整个产权式酒店的开发热潮正处在前所未有的兴起之中。
2、经 营
目前,无论以何种方式运营的产权式酒店,其一般的运营方式均为:开发——销售——委托专业酒店经营管理公司经管(或成立专业的酒店经营管理队伍经管)——兑现购买者应得得投资收益。
这一运营模式下实现销售的关键环节在购买者对酒店未来经营管理的信心上,从目前酒店的销售操作上看,酒店经营管理方的选择以及监督其日常经营行为的体制、机制(即保证购买者利益实现的体制、机制)尤为重要。
正常情况下,一般星级酒店的运营成本占到整个酒店日常营业额的30%左右,以此计算酒店正常的营业利润是非常可观的,如果附以非常有营业保证的区位优势和非常有价值的卖点,投资产权酒店的风险实际非常之小,而一旦收益实现,其收益比例又非常之高,是其他投资类商品所无法比拟的。
目前,对于产权式酒店的经营管理,国内已经积累了非常成熟的管理经验,上海、广州拥有众多专业的酒店经营管理公司,加之历来就于国际接轨的管理模式,实际上酒店成型后的经营管理并无太大的难度存在,无论是聘请专业的管理公司还是成立专业的项目公司承担销售后经营管理的职能,开发商均不必为寻找销售以后的经营管理公司担心,日后的收益兑现关键在于选用的经营模式与所处地角的匹配性上。
3、销 售
因为投资收益的可*性和诱惑力,从目前各地产权式酒店的销售上看,滞销的可能性均不太大,无论是北京、上海、广州、深圳等大中型城市,还是昆明、丽江、秦皇岛、威海等旅游性城市,产权式酒店的销售状况均一片大好,这也从一个方面印证了酒店的经营市场和消费者对酒店经营投资的信心。
五、国内产权式酒店的一般开发——发展模式
1、国内产权式酒店的一般开发主体
产权式酒店的运营主体一般分为三类:酒店经营管理公司、旅游度假项目开发公司、房地产开发商,开发完成后一般均交由专业的酒店管理公司经营管理,开发者退居幕后或进行附加价值、增值项目的开发。
2、国内产权式酒店的一般开发运营模式
依据其主要功能不同,产权式酒店的一般分类在上面已经提到,但依据其投资收益和运营方式的不同,主要可以归纳为三类,均已在国内出现,现根据调研情况分别简述如下:
▇ 纯产权式酒店
又叫分红式产权酒店,是产权式酒店的第一代产品,亦是真正意义上的产权酒店,终身产权归购买者所有,购买者通过酒店的经营盈利分红,在不改变使用性质的情况下(不影响酒店整体经营)购买者有权转让、抵押、继承、租赁,自主权利极大,依据开发商的要求不同,分红的方式和分红的时间以及监督运营的制度略有不同,但这一形式下产权酒店的基本运营模式为:
(1)、聘请专业的酒店经营管理公司负责经营
(2)、开发商履行日常经营监管义务
(3)、在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管
(4)、对营业收入—全部营业成本和营业费用后的纯利进行分红
(5)、分红周期以每个季度为最短期限,最长不超过一年
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