常州某产权式酒店项目定位操作报告

常州某产权式酒店项目定位操作报告提要：快捷酒店及商务办公产品形态采用客户一次买断，自主选择经营方式的模式。客户可以选择自用（无回报），或者与酒店管理公司签订约定期限的委托经营模式

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　　常州某产权式酒店项目定位操作报告

　　一、 项目规划思路及定位概述

　　（一）、规划思路及定位

　　本项目处于常州新老商业中心的中心地带，大常州市政规划的中央生活区中心位置，周边生活DNA配套设施成熟完整，位置极佳。辐射范围内的常住生活人口达50万，离常州高新技术开发区及各大工业园区10分钟车程，商业中心5分钟车程，新市政府行政中心5分钟车程，项目定位为CBD中央商务核心标志的元素完全具备。

　　根据项目规划要求，，规划为"南北双子座"形式--南楼主要为快捷酒店及商务办公，北楼为纯酒店，共用酒店大堂。酒店1-3层为酒店大堂及整体商业，面积大约为12000平方。4层以上为产权式酒店面积大约为90000平方。

　　（二）、规划细节：

　　1层规划为独立门面及酒店大堂

　　2-3层规划为整体商业，可以通过整体出售或招商形式，进驻为酒店配套服务类商业项目，例：健身房，茶吧，餐饮，娱乐等。

　　4层以上，南楼快捷酒店模式面积控制在50-100平方，可根据客户的要求进行菜单式装修，可自住，或交由酒店管理公司经营管理，获得固定投资回报。北楼纯酒店模式全部为套房式装修，统一由酒店管理公司经营及管理，获取每年固定投资回报收益。

　　此规划的优点体现为：

　　1） 节约开发成本，土建及安装费用降低

　　2） 丰富了产品类型，有利于扩大目标购买客户群体

　　3） 全新的投资概念，产品卖点增加，客户投资方式多变，增加投资信心，有利销售

　　4） 项目后期经营管理模式灵活多变

　　二、销售模式概述

　　针对项目体量较大以及规划要求限制的特性，在销售组织上，采用以下销售策略：

　　1）南楼快捷酒www.dichanshequ.com店及商务办公产品形态采用客户一次买断，自主选择经营方式的模式。客户可以选择自用（无回报），或者与酒店管理公司签订约定期限的委托经营模式，获取固定回报或分红。在销售组织过程中，做好前期客户积累，根据客户需求的比例，合理分割产品空间，为销售控制中的楼层安排及产品形态划分做好基础。

　　2）北楼纯酒店产品形态全部采用客户一次买断，全权委托酒店管理公司经营管理，获取固定回报。

　　销售方式（经营模式分析）（结合本项目模拟分析）

　　目前产权式酒店的经营模式主要有：

　　具体类型为：

　　（1）.省心回报型（类似于超市的"整租零售"）：

　　☆业主将所购客房与酒店管理公司签订《委托经营协议》，将所购客房20年以上经营权全权委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房总价的10%的固定金额每年支付业主投资回报。

　　☆经营过程中发生的各项成本、物业费、税费均由酒店管理公司承担。

　　☆业主每年可获得酒店管理公司赠送的一定数额（设定在投资总额的4%左右）的住房卡。住房卡消费完后，享受贵宾卡待遇。

　　（2）.利润共享型：

　　☆获得年度客房利润分红。

　　☆业主可以随时使用自己的客房，酒店公司仅是在得到业主确认的期限内出租该客房，并且在该期限内，业主将获得所购客房套型全部待租客房的平均收益。即：

　　业主所购房当日收益=该套型全部客房的当日收益÷该套型当日全部待租客房数

　　业主客房全年收益=业主所购客房每日收益之总和

　　业主将获得的利润分红为业主所购房全年收益的30%。

　　☆经营过程中发生的各项成本、税费均由酒店经营公司承担。

　　☆业主可以随时使用自己的客房，但必须承担管理等相应的基本费用 元/天，其中包含易耗品等 元/日.套（分户型、面积收取）。

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