青州某商住项目的推广思路提要：推广策略1、采取更为有效的推广组合2、减少硬广告的投入，团结已购房客户，增加SP促销活动（根据销售状况或节假日进行抽奖）；
文 章 来 源地产(www.dichanshequ.com)青州某商住项目的推广思路以
一、市场特征
房地产市场市场刚刚起步，购房群体对于房源的消费还不是很理性，一方面表现在持币待购的心态上，一方面表现在购房者很少使用按揭贷款（只有经商者认为房贷低于商贷大量采用按揭贷款）。
高端项目集中在市中心周围，范公亭路、尧王山路和云门山路交接的区域内，沿南阳河周围分布（四海馨城、中都财富广场、盛世华庭）；
市场中的现存房源，商品房和拆迁安置房呈现共存共赢的局面，目前的房源市场存量估计在100万平米左右，年消化量在30万平米左右，竞争压力巨大。
在房源类型的竞争上，低价位房源竞争大，高档房压力相对较小，商品房中的高档房有一定的市场空间。
市场中的在销项目价格上涨幅度不明显，增加了购房者对房源下降的猜测，持币待购心态加重。
二、竞争项目
（一）高端项目
1、四海馨城
高端项目的代表，规划出众、地段具备较强的优势、产品细节上有比较出彩的地方，对于青州本地的高端消费人群，吸引力大。
均价2500元/平米，四五楼滞销；
高层均价接近3000元/平米。
2、盛世华庭
处于选号阶段，采用交3000选房成功抵5000，而且9.85折优惠，如选房不成功押金可退。
周边最高价2560元/平米；
中间四栋最高价2760元/平米，户型面积128－142平米。
3、中都财富广场
今年6月份左右开始销售，但至今价格基本无变动，而且最近无优惠措施，销售状况一般；
商铺外街一层价格由今年6月开盘时的15500变为17000，但销售状况不是很好，内街二三层销售不错，由于总价低还有原来一部分拆迁户回迁受到市场追捧。
举办“形象代言人”选拔赛。
（二）中端项目
1、盛世东方
均价2500元/平米左右；
一层2508－2518元/平米；
三层2668－2678元/平米，
一次性付款9.7折。
2、九州名座
开发商：山东中凯置业
均价2300元/平米；
规模：一期十栋多层，户型面积84－132平米之间；
二期四栋小高层，三栋多层。
（三）低端项目
1、王府花园
开发商：青州天宏置业
均价在2260元/平米左右，最高价2500元左右；
一次性付款优惠50元/平米；
规模：十九栋多层
属于政府拆迁安置工程。
三、项目契机
提前借助五星级酒店的建设为客户勾画未来愿景；
五星级酒店、步行街和住宅资源实现共享；
五星级酒店VIP会员寻找以带动“圈子效应”，刺激住宅销售；
居民大量东迁形成核心居住区，但主要是以低端购房者为主；
西部主要是发展旅游为主，“范公亭”成为中间最突出的亮点；
依山傍水使项目具备得天独厚的优势；
到齐鲁石化、东营油田等高收入人口集中的区域进行推广。
四、项目规划优势
（一）五星级酒店和步行街、住宅之间的关系。
城市地标 精英生活
一座五星级酒店就是一座城市的地标，就是一座城市的象征，它颠覆性的影响着这座城市，更颠覆性的影响着这个群体的生活。他是一扇窗口，打开了区域和全国以及和世界沟通的渠道，他让这座城市插上了腾飞的翅膀，他让我们不再局限于“固步自封”的狭小生活圈子内。
（二）五星级酒店能给城市带来什么？
具备消费实力的旅游休闲人口；
高端的消费人群；
全国性的商机；
未来的市政配套。
（三）五星级酒店能给项目带来什么？
高品质的休闲享受；
会所无法实现的功能延伸。
（四）风情街的形象定位
特色商业区；
不是中心商圈的补充，是和中心商圈并列；
是满足城市个性人群消费的场所；
是引领流行和时尚的风向标；
是外地人游览青州的必经地。
（五）住宅、公寓
数量少；
周边已经具备核心居住区的基础；
高层代表高端项目的基础质素。
五、可以整合的资源以及策略调整。
（一）营销策略
1、利用项目自身具有的不同产品业态模式组合所针对客户群的差异扩大项目的知名度和美誉度；
2、控制好“未来——现在—基础”的关系；
五星级酒店作为项目最大的卖点，目前就明确对业主产生的利益感，加强五星级酒店细化功能延伸；
3、老客户推荐客户成交享受优惠，赠送一年物业管理费、现金返利、赠送购物券以及相关产品等促销措施。
（三）推广策略
1、采取更为有效的推广组合
2、减少硬广告的投入，团结已购房客户，增加SP促销活动（根据销售状况或节假日进行抽奖）；
3、塑造社区文化、树立项目品牌
4、成立青都国际联盟会
会员主要是以购房业主和具备较强购房意向的重点客户为主。
一是活动职能
针对住宅、公寓业主以主塑造企业文化为主，如组建社区篮球队、足球队、乒乓球队，通过和青州企事业单位的联谊，提高项目的知名度；
针对商业业主组建联谊和互动平台，提供
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