商业地产是需要经营的，开发商所做的不仅仅是地产的开发，更重要的是后期的经营，这是商业地产与普通房地产开发的最主要区别。这里所谓的经营并不是指类似于商场运营那样的经营，而是把整个商业物业当作自己的产业来运营，以长期经营为出发点，而不是仅仅将他销售出去，由社会、由购买者去承担他的风险。
与国内商业地产开发商不同的是，国外专业商业地产开发商对于商业地产的操作模式，几乎已完全脱离开以销售作为回收资金的途径，而是把重点放在整个商业物业的长期营运以及租金的稳定增长收回上，从而带动长期的投资回报，在成功及稳定经营的基础上，甚至推动项目打包上市，这样，不仅有稳定的投资回报，更利于资金的回笼，以利于新项目的建设，而且，项目的长期经营还有利于公司整体信誉及形象的提升。国内外知名的商场或MALL均是采用上述模式。而目前国内的商业地产开发商大部分仅着眼于当前利益，为了资金的早的回笼，急于把手中开发的项目销售出去，在销售完毕后，就任其自生自灭，长此以往，将很不利于商业地产的后续发展的，在市场渐渐成熟的今天，在激烈的市场竞争面前，该种操作模式将日渐受到淘汰，这是国内开发商经营商业地产必须走出的框架。
放眼发达国家的商业，位于美国中部MIMOSOTA州的MALL OFAMERICA就是个非常典型的例子，该商场于1992年开始营业，总建筑面积达500000㎡，整体而言，该项目的先天条件并不优越，首先，美国中部相对于美国其他地区而言，属于经济较不发达的地区，商业氛围不浓厚，商业并不发达，再者，项目是由一个旧体育场所改造而成的，在招商等各方面均受项目先天条件的不少制约。而时至今日，MALLOF AMERICA已成为美国目前最大的SHOPPING MALL，每年的客流量达到200万人次，拥有固定员工达1万余人，设有4个百货主力店，520余个商铺（不包括餐饮及娱乐设施），以及一座中型水底娱乐公园。其成功的秘籍在于开发商将原项目收购并开发改造后，并不急于回收改造资金，将其分割出售，而首先是着眼于项目的长期营运发展，并将自己当成整个商场的经营者，采用与大型商家合作的方式，绑定不少优秀的大型商家以及知名赞助商进驻商场，以或得营运甚至租金上的支，如世界闻名的SNOOPY、可口可乐，以及水上乐园、Bloomingdale百货等大型运营商，开发商以控股、投资等各种方式，与知名运营建立长期的合作关系，作为商场运营的一部分，从而吸引其它商家的进驻，获得较高的租金回报，并成立专业的商业管理团队，成功的运营带来丰厚的租金收入以及较高的投资回报，这种回报是长期的，而且将随着时间而日益提升，开发商将商场作为一项长期的开发经营过程来实现他的投资回报，而不是仅仅着眼于当前利益，得到的不仅仅是日益提升的租金，更长久持有自己的产业，并以此作为融资兴建新项目的最有力信誉证明。而且，由于与大型知名运营商有着长期的合作关系，自然而然，运营商们也将随着他们新开发的项目再次生根发芽，互惠互利。
香港首富李嘉诚对商业地产也具有同样的眼光，他旗下长江实业所开发的商业地产，没有一个进行销售，而是成立专业的招商、管理、运营团队，运营管理所有商场，在百佳、屈臣式等自创营运品牌的带动下，吸引相应品牌的进驻。都会商场、渔人码头、嘉湖银座、马鞍山广场、丽港城中城、银禧阁商场、青怡广场等商场的成功运营，与李嘉城独到的商业地产眼光是分不开的，而日前，长江实业将其旗下七个成功运营的商场捆绑打包上市，这样的操作模式，既获得资金回笼，又可保持产业的长期的持有及增值，在取得高额租金利润的同时，也获得资金的迅速回笼，同时，也使企业的整体信誉再次获得增值。同样的，与长江实业同样成功的的商业地产商香港新宏基集团，类似的商业地产操作模式也是其成功的主要原因。其实，从投资的长期稳定回报上看，该种商业地产操作模式与普通地产开发模式相比，其优势在于规避了普通地产操作中开发商所遇到的收益稳定性不能持续的风险。普通的地产开发，开发商必须在买地、开发、销售的循环中不断发展，而房地产市场的风险就象不定时的炸弹一样随时可能爆炸，例如地价的膘升、土地的稀缺、政策性的房价下跌等，都将使开发商的投资收益不能持续或稳定增长。作为成功的开发商，长江实业及新宏基集团早在15年前就预知到这一点，于是，他们把投资的重点从普通的房地产的开发转移到了商业地产的开发上，并长期持有商业物业，以长期经营作为目标，以获取稳定的、持续增长的投资回报，这也是商业地产公司的成功发展的策略。
回到国内，上海的恒隆广场，可以说是国内目前最高档的MALL，开发商来自香港恒隆集团，恒隆建设初期，开发商的目标就是锁
回头看看厦门，众所熟悉的SM城市广场，其开发商来自菲律宾，拥有相当丰富的商业地产开发经验，截止至今年2月，该集团在菲律宾由自己开发并经营的SHOPPING
MALL共有17座，厦门的SM城市广场是SM集团在国内的第一个商业地产，也是厦门第一座SHOPPING
MALL。无可厚非，作为SHOPPING
MALL，SM城市广场的运营是成功的，其对厦门商业的发展有着不可磨灭的功劳。与上述成功商业地产的例子一样，SM城市广场延续了该集团在菲律宾的商业地产操作模式，开发后由其自营，并不出售，在规划、定位、管理上都得到极好的控制与实现，其二期正在筹建当中。
看了这么多国内外商业地产成功的实例，也许有人会问，国内开发商与国外开发商在实力及资金上有着较大的区别，国外的资金运作模式较国内来的灵活，而资金是否能快速回笼又是制约国内开发商最根本的因素。其实不然，目前国内许多的投资基金已慢慢开放，再加上保险金贷款、社保基金贷款等投资机构，国内开发商的商业贷款已经慢慢得到较多的选择，再者，国外的不少外资银行贷款机构已慢慢将目光投向了日益发展的中国，不少外资银行均在国内设立了办事处，只要商业物业具有较强的发展潜力，这些投资基金、贷款机构均不会对项目置之不理，更会主动上门服务。在市场决定一切的今天，项目本身的素质就决定了一切成功的因素，项目的发展潜力不仅仅在于前期定位、规划、策划的准确，更在于后期的营运，这才是商业地产成功的最根本因素，仅仅是销售出去而不注重后期经营的商业的地产，虽然对于开发商而言，在资金回收上也许是成功的，但对于项目本身而言，他却极可能是失败的，这样不仅对投资者、对社会是极不负责的表现，也会在一定程度上影响开发商的信誉，不利于企业的长远发展。
综上所述，我们认为，成功的商业地产不是在于前期风险的转移，而是在于后期营运的成功。对于商业地产，开发商需要有准确的投资定位，成功的商业地产的投资回报不是在前期，而是在于项目营运的中期，开发商本身也应当成为经营者的一部分，共同推动项目的成功运营。
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