二、在首层面积为6000㎡~1万㎡,层数为3~4层时,其业态组合方式可考虑:
组合(4):1F+2F3/4为内置步行街, 2F1/4+3F为大型综合超市,4F为专业大卖场(如家居城),其中,3F、4F的临街部分为通透明亮的餐饮娱乐景观区。
此组合可提供便于分割销售、三层以下的商铺面积至少近2万㎡,且首层面积较大,利于项目推盘销售。当然,大型综超应成为核心店。
组合(5):1F为现代百货公司,2F+3F为内置步行街,4F为专业大卖场,其中,3F、4F临街部分为通透明亮的餐饮娱乐景观区。还可根据周边商业物业竞争情况,考虑从2F引入生鲜副食洗化超市概念,并连同3F的一部开辟为超市。
三、在首层面积超过1万㎡,层数为3层,总建筑面积超过3万㎡时(如当地城市人口基数庞大、现有商圈繁荣,或开发商有较好的银企关系,为今后融资“变现”考虑,也可建4层,总建超过4万㎡),因其首层面积和总建筑面积较大,业态组合有较多的选择余地,这时,组合方式建议为:
组合(6):1F为内置步行街,2F为大型综超,3F为专业卖场,其中,将3F临街部分作为观景休闲餐饮。
组合(7):1F为百货公司,2F为内置步行街,将2F和3F的一部分辟为生鲜副食洗化超市,3F的临街部分作为观景休闲餐饮,其余部分作为专业卖场。
一般说来,组合(4)至组合(7)的项目堪称当地“商业航母”。如总建规模达到3万㎡以上时,该项目在地级市已可规划成典型的购物中心即shopping mall业态(当然,这种地级市的mall实在无法与京、沪、穗动辄数十万平米的大mall相提并论)。这种业态是一个无顾客层次限制、集中了多种零售业态和服务设施的多功能综合体,它具有“一站式、多功能、休闲性”特点, 服务功能齐全,不仅满足购物需要,而且也满足休闲、娱乐、文化和餐饮等需求。因此,在进行业态组合时,经营品项要考虑吃、穿、用、玩、乐、赏、游等内容的合理配置。
需要强调指出,本文所讨论的业态组合设计都是作者实操经验的总结,它仅仅是提供了若干思路:
首先,作为一个具有社会责任感的开发商在思考业态组合时,其关注的焦点应该是售楼和经营并重。因此,,室内步行街始终是这些方案的核心组成元素。
其次,利用大型综合超市和现代百货公司作为主力店来聚集人气,形成商气,以达到提升项目品质的目的,是解决业态组合问题的重要手段。但是,这种设计所带来的问题是,由于这两种业态所需经营面积大,公摊面积最少40%,虽然可以从产权形态上分割,但交房时毕竟不能从实物形态上分割,将在一定程度上导致部分客群不能接受此类商铺而影响售楼。当然,如果开发商倾力引进知名品牌百货公司或大型综超,精心包装项目,制定合适的售价政策(首层定位为百货公司业态其售价一般比首层定位为内置步行街的低,但此时可适当调高2F内置步行街的售价。拙文《挖掘卖点:从业主视角谈商铺定价策略》对此进行了阐述),处理好买卖合同、租赁合同和招商合同间的法律关系,租赁期适当延长(应考虑在10~20年),规划这两种业态的楼层也是可以分割销售的。
第三、若项目地原有百货业态较弱如尚处于传统百货向现代百货过渡阶段,在总建规模不大时(如2万余㎡),也可将整个项目定位为百货业态并全部分割销售。但当项目定位为购物中心业态时,百货或大型超市则只能规划为项目的主力店群,且其面积占比不能超过80%。
这里还有几个问题须作说明:
1.各种组合均应在1F设立1~2个方便快餐、冷饮店以完善功能,但饮食比例不宜太多,以冷食为主。2.各种业态、业种面积占比应根据当地业态现状、竞争烈度和对项目招商、售楼前景的预测进行综合分析确定;3.选择观景休闲餐饮要考虑项目地周边环境是否具有景观价值,所在楼层是否具有良好的视野;4.除在顶层规划专业大卖场外,应根据实际需要在2~4层间配置一些其它业种专业店。
诚然,商业规划中的业态组合定位还有许多选择。但任何选择都必须考虑大量的细节,比如,内置步行街商铺的开间、进深和购物动线宽度应该多少为宜,商铺面积如何划分才利于销售又利于经营,公摊面积多少方易为业主接受,在什么情况下内置步行街可往3层、4层设置,怎样选择业种组合可使商铺售价最佳,如何处理业主组赁合同和招商合同的关系等等。所有这些细节都必须与项目的业态组合定位“精准”吻合。全球零售业巨头家乐福CEO贝勒能曾说过:零售业就是关注细节。同样,商业房地产项目的实操过程,也是关注细节的过程。因为只有细节的完美才最终体现出开发商的智睿和才干。
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