一.商业地产生活结构调查
人口结构
人口结构调查除了要了解目前的人口结构外,还要调查了解有关过去人口聚集、膨胀的速度等方面的情况,并要对将来人口结构的变迁进行预测,同时将人口结构依行业、职业、年龄教育程度等进行分类整理,以便进一步的深入分析。
家庭户数构成
家庭户数构成调查主要是对家庭户数变动的情形及家庭人数、成员状况进行调查,并以此了解人员变化趋势,通过人员构成比率的对比分析,来探索生活形态变化与都市发展之间的关系。
收入水平
收入水平调查主要是了解某一地区内消费者的生活状况及高中低收入者各自所占的比例情况,以此来分析消费者消费的可能性,了解家庭收入水平,并将这些资料与其他都市、其他地域相比较,进行分析对比,作为是否开设商店的主要依据。
消费水平
消费水平调查,主要是要了解消费者个人及其家庭的消费情形,并针对消费内容依商品类别进行划分,掌握不同商品类别的消费支出比重。以此掌握商圈内的消费购买力的一般概况。为确定百货商店的店型提供参考。
购买行为
购买行为调查,主要是调查了解消费者购买商品时的活动范围及购入某商品时经常在何种类型商店购买等情况,(来自:www.dichanshequ.com)研究消费者购买行为的目的,一是可以得悉消费者的购物活动区域,二是可以知悉消费者选择商品的标准,以便对该地区的消费意识作深入研讨。这对具体确定百货商店的经营范围及经营规模大有帮助。
二.城市结构调查
都市结构调查主要是对某一区域内市民生活的空间进行调查,具体要调查中心地带及周围区域都市的结构机能,以了解该地域内设施、交通、活动空间等方面的情况,并了解将来的城市发展规划,以便选取最具商业价值的地域开设百货商店。
地势结构
地势情况调查主要是对地域内地形关况进行调查,尤其要了解平地的广阔度及腹地的纵深度等情况,因为地势情况直接制约着百货商店的规模选择。
交通情况
一般而言,百货商店的位置应位于交通要道两侧,因为交通网密布的地方,往往人口容易集中或流量特别大,自然是设店的理想地点。所以调查时对于交通路线及车辆往来的班次、载送量等均可作为考虑的重点,有时对于停车空间也有调查的必要。
地段的调查
在繁华的地段,往往是商店容易集中之处,所以百货商店选择在热闹地段是理所当然的,但其地价及租金较高,因此投资成本提高的情况下,如何作有利的运用以及将来可能变动的趋势,均成为在繁华地段设店的考虑要素。
各项机能的调查
一般设店位置若为行政、经济、文化活动等密集的地方,则整个都市机能易于发挥出来,诸如行政管理、经济流通、娱乐服务、商品销售等机能,自然成为人口流动集中的焦点。因此对于流动的人口究竟是以公务人口为主体或是以购物、社交、娱乐的流入人口为主体,均为调查上应予以明了的事项。
城市规划调查
除了都市结构的现状外,有关将来发展的方向,城市的发展规划,诸葛亮如交通网的开发计划、社区发展计划及商业区的建设计划等等,均为设店时在地点因素上所必须要考虑的因素,因为这些因素直接影响着商圈的变动,必须对此进行相应的调查。
三.商业地产零售业结构
四.商业地产消费者的调查
购买习惯的调查
这项调查的目的是对欲设店地区的居民的年龄、职业、收入、购买倾向进行研究分析,以调查可能的商圈范围。其调查对象以家庭为主,可采用抽样调查的方法,调查时可以到学校、工厂发放调查试卷,也可以直接入户调查。其调查项目一般包括:居住地名、家庭构成、户主年龄、职业、工作地点、商品购物倾向等。该项调查的特点是:居住地别购物倾向与设店预定地的评价易于比较,但调查费用较高。
购买能力的调查
该项调查的目的主要是了解设店预定地顾客的实际消费购买能力,一般是对设店预定地通行人数进行抽样调查,或是对百货店的主力顾客进行调查。在一般情况下,对调查地点通过的行人,依一定时间段采取面谈方式,时间以十分钟以内为佳。其调查项目主要包括居住地、年龄、职业、上街目的、使用交通工具、上街频度、月均支出额等。(来自:www.dichanshequ.com)该项调查费用较低,但较为困难,对于居住地与设店预定地购物依存度较难明确保证。
购买量的调查
该项调查主要是对设店预定地的顾客流量情况(分不同日期及同一天的不同时间段)进行研究分析,以作为确定营业体制和商店规模时的参考。
五.竞争对手的调查
场所调查
这主要是对设店预定地商圈内竞争店的主力销售场所及特征展开的调查。在调查时可安排销售人员与销售促进人员同步进行,针对营业面积、场所、乐销售体制进行调查,以便共同研讨。
商品构成调查
该项调查是对前项调查的继续,主要是对于商品组成的细目进行调查,以此作为确查。在调查方法上,可以安排销售人员、采购人员与销售促进人员共同进行调查,着重进行主力商品量的调查。
人流调查
该项调查的主要调查对象是以出入竞争店的十五岁以上的男女顾客为主。该项调查一般与顾客通行量的调查同时进行,以了解竞争店不同时间、不同日其的出入店人数,尤其要注意特殊日期或各楼别流动量的调查。
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