商业地产项目招商代理运营结构流程大纲

商业地产项目招商代理运营结构流程大纲提要：了解区域商业市场租赁价格，对比本项目所处条件，确定租金价格（3）测定符合市场状况的租赁价格标准（结合开发成本与经营成本预测）

来源自合同范文

　　商业地产项目招商代理运营结构流程大纲

　　一、落实招商组织系统

　　（一）筹备招商办公室

　　（二）落实招商组织工作

　　（1）确定招商团队组织架构

　　（2）确定招商团队管理原则

　　（3）制定招商团队岗位描述及工作职责

　　（4）做好招商人员招聘

　　（5）实施招商人员培训

　　（6）制定招商团队管理制度

　　（三）准备招商工具及资料

　　（1）项目数据资料

　　（2）项目实物模型

　　（3）《招商手册》

　　（4）招商意向书范本

　　（5）租赁合同书和物业管理契约书范本

　　（6）招商政策说明文件

　　（四）开始主力店及品牌店的先期洽谈

　　（1）初步分析主力商家及次主力商家的范围

　　（2）初步拟定主力商家及次主力商家对象及数量

　　二、招商项目定位

　　（一）项目的市场地位（核心竞争力）定位

　　（二）项目经营功能定位

　　（三）经营业态（业态业种配置组合）定位

　　（四）服务对象（消费者）定位

　　（五）招商模式定位

　　（1）直接招租/招商模式

　　（2）免租模式

　　（3）委托经营模式

　　（六）招商目标市场（招商区域）定位

　　（七）招商品牌（档次）定位

　　（八）招商对象（经营者）定位

　　（九）招商租金（预期收益）定位

　　（1）项目商业物业价值判断

　　（2）了解区域商业市场租赁价格，对比本项目所处条件，确定租金价格

　　（3）测定符合市场状况的租赁价格标准（结合开发成本与经营成本预测）

　　（4）制定商家可接受的租赁价格范围

　　三、制定招商原则

　　四、提炼招商营销传播的核心概念

　　（一）招商工作的背景分析

　　（1）项目所在地的竞争项目分析

　　? 竞争者的商铺租赁方式

　　? 竞争者的商铺租金价格

　　（2）项目竞争发展生存性的分析

　　（3）招商环境与时机的分析

　　（二）招商营销传播的核心概念提炼

　　（三）招商项目愿景表述

　　招商项目愿景是招商者讲述给招商对象的未来收益（包括经营收益和增值收益）、形象（可转化为招商对象的品牌要素）、发展潜力的描述。这种描述既是经济的、物质的，也是文化的、精神的，对于招商对象来说，它既是历史的积淀，未来的蓝图，同时也是现实的真面目。

　　（四）区域消费需求/特征评估

　　（1）消费观念

　　（2）消费心理

　　（3）消费方式

　　（五）商业经营/营销方式的认同度评估

　　（1）市民对经营商家的认同度

　　（2）市民对商业品牌的认同度

　　（3）市民对营销方式的认同度

　　（六）开发商的商业经营资源评估

　　五、制定招商策略

　　（一）确定招商方式

　　（二）制定招商优惠政策

　　（三）选择招商信息发布渠道

　　（四）谋划招商营销传播策略

　　六、计划招商预算

　　（一）招商成本

　　（二）招商租金收益预测

　　（1）短期（三年）理想租金的收益分析

　　（2）短期（三年）保守租金的收益分析

　　（3）长期（五年）理想租金的收益分析

　　（4）长期（五年）保守租金的收益分析

　　七、安排招商工作的时间／招商流程（操作程序）

　　（一）确定整体招商周期和开业日期

　　（二）确定经营区域内的招商商家数量

　　（三）制定招租/招商周期内未能完成的行动备案

　　八、招商实施

　　（一）招商引导期

　　（二）招商洽谈期

　　（三）招商攻坚期

　　（四）招商强势期

　　九、预测招商工作的效果及评估

　　（一）商家数量是否符合招商目标

　　（二）商家档次是否符合项目对外形象

　　（三）商家业种配比是否符合经营规划

　　十、经营商家入驻

　　（一）制定经营商入驻流程（明确合同签约流程）

　　（二）制定经营商进场操作规则

　　（1）制定合同保证金标准

　　（2）管理公约合同及附件范本

　　（3）商家入场装修协议与装修审核手

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