安永地产市场调研程序提要：调查问卷的构成：问卷一般由开头、正文和结尾三个部分组成。问卷的开头主要包括问候语、 填表说明和问卷编号。问候语用于消除被调查者的疑虑，激发他们的参与意识
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1.市场调研的重要性
房地产行业作为资金密集型行业，项目运作资金动辄上亿元，丝毫的马虎都可能导致严重的后 果。通过市场调研使房地产投资开发商充分了解现有市场，对产品及营销策略进行评估，不断 发现新的市场机会，解决面临的问题，规避市场风险；消费者的需求是不断变化的，通过及时 的市场调研可以掌握消费者的意向和动态。
2.市场调研的主要类型
房地产市场调查贯穿房地产经营全过程，根据目的和用途的不同可以分为：服务于房地产投资 方向决策的市场调研、服务于房地产项目运作的市场调研、服务于市场推广与销售的市场调研 。
服务于房地产投资方向决策的市场调研：
调研成果主要应用于公司的投资方向决策，指导投资开发商的地皮投资以及项目的初步定位。 主要有：
宏观环境调查研究：包括政策法规、房地产经济知识、城市规划、区域人口特征、基础设施等 基本状况等。通过调查分析了解房地产市场的现状及动态。
房地产产品调查研究：在售楼盘资料统计——现有住宅项目的供应量、价格、户型特点、装修 情况、新技术、新工艺、新材料的使用情况等各方面的统计分析；区域市场分析——对特定区 域市场进行定量分析，研究典型个案，对区域市场特点进行分析；新盘汇总分析——阶段性对 新盘进行调查分析，追踪市场发展方向。
置业消费需求趋势调查研究：针对消费者需求动机、购买行为以及需求影响因素进行研究，以 之作为开发商把握需求动态的依据。
品牌调查研究：品牌调查研究是品牌建设的基础。
服务于房地产项目运作的市场调研：
项目定位调查研究：针对具体楼盘项目所处的区域，通过对置业消费需求的研究，结合周边竞 争项目的研究和区位特征研究，对特定区域内的将建楼盘进行准确的定位。
置业消费需求研究——了解消费者购房的目的及原因、购房心理及动机分析、消费行为与习惯 、购房者选择楼盘时关注的因素及决策过程、购房者追求的生活方式、购房时主要的信息获取 渠道等市场信息。竞争楼盘研究——了解特定区域内竞争楼盘，尤其是明星楼盘的销售状况、 优劣势、主要卖点，为楼盘定位提供参考依据。
产品测试调查研究：针对将建楼盘，依据设计结果对楼盘的各指标分别进行测试。具体内容包 括：社区配套设施与功能需求测试；建筑类型与容积率之间的匹配关系；房屋格局、面积与各 功能区的分割等。
服务于市场推广与销售的市场调研：
楼盘媒体宣传分析：对在售项目进行主要媒体广告投放量进行统计，可进行楼盘卖点、营销策 划活动等市场营销方面的资料收集，可根据资料进行媒体投放及营销方式分析，同时作为市场 竞争研究的有力补充。
销售现场调查：通过对现场拟购人群的调查，对销售阶段的媒体策略、销售策略调整提供参考 依据；业主满意度调查：了解签署合同的消费者与入住消费者对开发商、特定楼盘以及物业等 方面的满意程度。业主居住状况在一定程度上会影响具体楼盘以及开发商的声誉，提高现实业 主的居住满意程度，能为开发商塑造良好的品牌形象，提升消费者美誉度与忠诚度。
3.房地产市场调查的主要方式
房地产市场调查的主要方式：访问法、观察法、试验法。
访问法速度快且成本不是太高，但收集到的资料不够客观无法达到调查的目的。答卷法：市场 调查人员要求被调查人员每人答一份卷，使个人意见表达出来；谈话法：市场调查人员与被调 查人员进行面对面谈话；电话法：市场调查人员借住电话来了解消费者意见，如定期询问住户 对房产的设计、设备、功能、环境、质量、服务的意见。
直接观察法，派人到现场对调查对象进行观察。例如派人到房地产交易所或售楼处观察消费者 选购房产的行为和要求，调查消费者对本公司的信赖程度；实际痕迹测量法：调查人员不是亲 自观察购买者的行为，而是观察行为发生后的痕迹，例如比较在不同报刊杂志上刊登广告的效 果；行为记录法：纪录消费者的日常行为，例如观看电视节目的习惯，在什么时间段收看什么 节目等。
实验法是将调查缩小到一个比较小的规模上，进行实验后得出一定结果，进而对整个市场进行 推测。实验的目的：了解物业的环境、功能、定位是否受欢迎；了解物业价格能否被市场所接 受。例如通过展销会来了解消费者的需求情况。
4.房地产市场调查的步骤和程序
一般而言，房地产市场调查的主要程序可以分为：初步调查、决定收集资料的方法、设计调查 表、选样、资料整理与分析、报告的准备与提出。
初步调查：确定问题及研究的范围，并经过研究，拟定调查计划。可以分为三个步骤：情况分 析：拟定调查计划之前，市场调
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