四、营销方式的灵活性 检验房地产经济运行质量的标志是综合效益,即社会、经济、环境效益的反映。而综合效益的反映只有通过营销行为或者说市场占有份额(复盖率)来体现。其中,广告媒体的作用是重要的。房地产的销售能力越来越被看成是衡量一个企业素质的重要方面。分期支付、按揭抵押、以租代售、以旧换新、以小调大等等,只要不违反国家大 的方针政策规定,都要从理论和实践上有所突破。
五、经营服务的完美性 房屋销售既是满足人们基本生活需求的一种服务,却又是一桩价值量很高的大宗买卖。因此,完美、周到、一流的销售服务是必须的。这样,才能使售房消费者有一种信任感、安全感和满足感、随着住房制度改革的不断深化,住房分配货币化和住房商品化的到来,房地产企业除了应配置、能提供现代化服务的硬件设施以外,服务人员还必须具备熟悉政策,能解答购房者提出的一切问题;热情服务,能帮助购房者解决在购房过程中的一切困难;精通业务,尽可能满足购房者要求的能力和水平。有条件的房地产开发企业还应提供服务高质量,收费合理的售后物业管理,实行配套服务。
六、政策超前的敏感性 我国房地产业是在经济热潮中崛起的,房地产市场还处于发育和逐渐成熟阶段。因此,房地产开发经营行为还必须靠国家先后出台的政策法规来约束和规范。政策法规的制定和完善是以市场行为中必须纠偏为依据,有较强的针对性和现实意义。因而,要善于从政策角度对实践进行思考、总结和展望,形成政策出台的超前意识,才能在时间和掌握尺度上不偏不倚,最大限度运作。所以,要把握好机遇,除了要有敢为天下先的勇气和胆略外还要有政策超前的敏感性。
4 房地产开发中的几个问题分析
工程施工开工后,施工图纸进行大幅度修改,这是非常不可取的
随着房产销售的日益升温,房产开发的规模越来越大。但是,楼盘开发中其中存在着一些影响行业发展的问题,很值得关注。 工程的前期策划工作 工程前期的方案和初步设计工作时,方案阶段周期明显过长。主要有以下几个原因:
首先,由于开发商的决策水平不高,职业素质不精,把握不准市场运行方向,因此常常表现为犹豫不定。
其二,受开发条件的限制,诸如存在资金不到位或者市政府配套设施不完善、开发条件不成熟等条件限制,因而出现工期拖延情况。
其三,目前国内设计方案阶段收费过低,导致市场恶性竞争。一些设计单位为了抢占市场,搞一些高成本、低回报的项目跟踪。而开发单位对方案设计采取相当随意性的态度,没有时间、效率和责任的概念;有的开发单位则表现为不切实际和一意孤行。这些现象不仅给设计单位造成了很大的压力,而且还造成设计资源的浪费,给社会和国家酿成了不应有的损失。
其四,缺乏合理的制约和收费制度。要想杜绝这种现象,首先要制定合理的收费制度,提高方案阶段的收费标准,用经济手段制约开发单位的不合理行为。 其次,要对恶性竞争行为加大整治力度;设计行业应加强职业道德教育,并制定出相应的惩罚性措施,从源头刹住这股歪风。
其五,目前国内的设计水平与境外的设计水平还有较大的差距,导致了设计方案比较落后,施工周期过长,资源浪费等情况。 施工图阶段的策划工作 在这一阶段里,开发单位对施工图设计明显重视不够。施工图设计周期过短,这也可能是目前国内房地产开发单位的通病它往往使设计人员为了赶工期,没日没夜的加班加点,或者将设计转包出去,因而,设计质量得不到保证。特别值得一提的是,工程施工开工后,施工图纸进行大幅度修改,这是非常不可取的。因为在目前的项目开发中,开发单位往往把工期卡死。而为了赶工期,就有可能出现施工和设计同步进行的现象。 虽然目前开发项目都聘请了监理公司,它同设计单位一样,承受着开发单位的压力。因此,在压力之下,有些监理工作往往流于形式。这也是出现房屋质量问题的一个原因。
目前,有关部门已经出台了一系列关于施工图设计的管理措施和规定。但许多开发单位却无视相应的规定,我行我素。设计单位迫于开发的压力,也只能睁一只眼闭一只眼。 鉴于此,开发单位和设计单位应该加强相互之间的协调工作,不仅应该制定合理的工期,还要注意设计和施工质量的提高。 工程的市政配套协调工作 这是房产开发中比较难做的工作,因为牵扯着很多的行业、部门和
因此,应该不断地向有关部门呼吁,必须进一步加强市政配套行业的综合治理,改善这些部门的工作作风,杜绝腐败现象,才能避免失误或损失。 工程中的施工配合工作 项目施工任务的划分应该是比较清楚的,但执行过程中却显得比较僵硬。两家的衔接以及他们与设计单位、开发单位之间的配合往往出现一些不和谐,多多少少也影响了工程进度。这个问题很值得进行细致的研究,以便制定出切实可行的制度和措施来解决出现的类似问题。 另外,在工程建设过程中,开发单位的工程技术人员和设计单位的设计人员常常在一些问题上出现分歧。但为了解决分歧,相互之间常常施加额外的压力,这是很不应该的。无论是开发单位的工程技术人员还是设计单位的设计人员,都应该搞清自己的职责范围,做自己该做的事。这样会更利于工作。
5 房地产项目开发应注意的几个问题
这些问题都关系到产品今后的生死存亡、销售好坏
房地产市场在经历了前期供不应求,众多发展商的盲目立项、盲目开发到市场上商品房大量积压,不得不盘整消化之后,经过痛定思痛,发展商在项目开发上通过自身或他人的经验教训,也开始由盲目乐观逐步进入理性探索阶段。商品社会、市场经济中像住宅作为日常生活中最大的商品,更是逃避不了市场的严峻考验,发展商也承担着巨大的市场风险。然而如何去更好地规避风险、创造最大的利润呢?
一、项目的用途定位。依靠大量的市场调研资料,分析所在地块的周边环境,房地产开发状况,各种用途的房地产开发量、市场接受度等,对区域内的各种类型个案进行统一归纳、分析,尽量避开激烈竞争,找出市场盲点。结合周边的区域特性、公建配套、交通情况进行定位,如住宅要求市政配套完善、生活机能齐全、交通较发达、区域相对安静的环境,而办公楼则要拥有交通主干道、交通网络四通八达,距政府部门较近市政配套完善,商业气息浓郁,较为繁华热闹的环境。
二、产品的房型、面积、建筑形态的定位。以住宅而言,从建筑形态看,有高层、小高层、多层、低层等。从房型上看,有一房一卫、二房一卫、二房二卫、三房一、三房二卫等。根据所在地块如何确定其建筑形态,在房型上,如何确定不同房型的比例分配,各种房型如何进行面积配比。这些问题都关系到产品今后的生死存亡、销售好坏。这一切问题的解决还是要从大量的市场调研入手,进行相关市场分析,不能仅凭经验判断,要以数据为依据,以市场需求为导向,再加以科学合理的市场预测。
三、产品的规划、设计要尽可能超前,但也不能过于超前,要掌握区域客源的预期接受度。比如地块确定要造住宅,要依据地块的特点,结合大量市场调研的资料,确定住宅类型,如比是多层、高层或别墅等。再依据产品类型进行小区规划、风格的确立,与周边楼盘作比较时一定要有自己超前的且较为鲜明的特点,同时,也要让市场能够接受。
四、项目的市场接受价格和其所针对的客源。确定了市场的合理接受价格及其针对的客源,才能对项目有清醒的认识,确定项目的档次进行成本控制,在比较周边楼盘的价格以参考认定市场接受价时,要注意以下情况: 1、周边楼盘是在何时推出(房地产高峰时推出的价格不能借鉴);
2、周边楼盘的工程进度(现房与期房的价格是不同的);
3、周边楼盘的付款方式,价格与付款方式是息息相关的,一般楼盘的付款方式轻松,其价格可能会偏高。
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