一个住宅区里公共秩序的维护，是所有业主共同关心的，也是购房的业主对居住环境期望的组成部分。在物业销售时，开发商尚是主要的业主，尽管其并不真正居住在住宅区里，此时由潜在的、不确定的;全体业主;制定个业主公约，在事实上是不可操作的，因此，由开发商制定业主公约是必要的。为了区别于业主大会制定的业主公约，条例将开发商制定的业主公约命名为《业主临时公约》；为了避免《业主临时公约》制定者的利益倾向损害消费者的利益，条例把《业主临时公约》不得侵害物业实受人的合法权益作为《业主临时公约》成立的必要条件，同时，在程序上，条例规定临时公约必须明示，供销费者在买房的时候判断其是否公正、公平。
在住房的正常使用期内，一次性买房的支出与后期所要支付的物业管理费一样多，也就是说，买房仅仅是住房消费的部分，买了房，住房消费才刚刚开始。对购房者来讲，物业管理具有两大作用第一，优秀的物业管理可以便房屋保值、增值；第二，良好的物业管理能够为居住人提供清洁、优美舒适、安全的生活和工作环境。但是，物管毕竟还是个新生事物，物业管理政策有待于进一步完善，物业管理企业的水平也参差不齐，加土商品房建设与管理的脱节等原因，购房者购房后的物业管理纠纷日益增多。归纳起来，有四类物业管理纠纷一是收费纠纷，有的开发商卖房时承诺了很低的物业管理费，购房者入住后发现管理费涨了；二是具体管理市，度上的纠纷，如有的小区管理制度规定，装修时才之得拆改某些设施、住户不得在小区里遛狗、自行车不得上电梯等，住户不理解也不执行，双方也会发生纠纷，二是住户对物业管理企业服务的整休印象不佳，双方也容易在多方面发生纠纷；四是有的开发商在销售时的承诺没有兑现或延迟兑现，而物业管理企业又是开发商的子公司的话，某些业主以拒交物业管理费来对抗开发育。
如果将物业管理行业当作市场，作为市场的主体业主、业委会、物业管理处、开发商之间，由于利益的原因存在博弈，这种博弈会因为市场的发育程度的不高和法规的缺失愈演愈烈。
四、业主与业委会、开发商、物业公司关系的可协调性
杭州市西湖区文新街道德加社区居委会和德加公寓业委会成立不久，就遇到了与物业公司和开发商的利益关系问题。由于这个矛盾无法回避，于是他们通过建立五项机制，较好地处理这些矛盾，初步理顺了业主、物业公司和开发商之间的各种关系，维护了居民的利益。
1.建立业委会例会机制。他们确定每月的第一个星期日晚为例会时间，业委会全体委员和物业公司负责人共同参加。业主委员会就小区的现状和发展进行了讨论，研究解决小区管理中出现和存在的问题。例会机制体现了业委会对小区重大事件的集体决策权和对物业管理的监督权。《物业管理条例》规定，业委会例会是每季度一次，而他们是每月一次。实践证明，月例会制度是必要的，它使小区管理和服务中存在的问题得到了及时性地处理和解决，也体现了业委会集体领导、集体决策的工作原则。那么他们又是如何体现业主自治的原则呢？——业委会定期对全体业主(住户)发放问卷调查表，然后将从问卷调查表中和在工作中发现的带有普遍性、典型性的问题集中起来，在每月例会时集中讨论解决，属于物业管理方面的问题由参加会议的物管处主任当场拍板解决，属于开发商的问题，以公函形式通报给开发商。
2.建立业委会和房产开发商的协商对话机制。他们根据广大业主的意见和要求，就开发商售楼书承诺未兑现问题对小区的发展建设和房产产权移交后遗留的问题，业委会与房产开发商进行第一次协商对话。如果这些问题得不到解决，业委会就决不放弃努力，除了继续呼吁解决外，还将其再列入与开发商协商对话的内容，以维护广大业主的合法权益。事实上，通过与开发商开诚布公地对话，些问题已得到解决。到目前为止，业委会已经与开发商进行了多次对话，并及时将对话情况公布在告示栏中。
3.建立业委会会务公开机制。就是将业委会做出的决定及时公开，让广大业主了解会议内容。让业委会的决定直接与广大业主见面的同时，也将业委会的工作置于广大业主的监督之下，并且，对事关重大的决定都以会议纪要或决定的形式公之于众。业委会的会务公开和业主民主管理相结合是业委会工作的一条基本原则，也是搞好小区管理和建设的重要保证。
4.建立业委会与业主联络机制。一是设立业主与业委会联络信箱，二是建立业委会专职秘书值班制度，接待业主的采访与投拆。经常下发《征求意见表》，广泛征求为业主的意见和建议，将意见回收整理后，送交有关部门解决。同时根据业主入住后出现的一些情况，制定了《关于
5.建立急事急办现场办公机制。就是如果业主的问题带有急迫性，业委会主任便和物业公司负责人亲自现场进行协商解决。业委会成立以来，就邻里纠纷、环境卫生和空调机位安装等问题成功进行了三次现场办公和调解。
业委会在协调与物业公司的关系时，提出了明确的要求："理顺关系，接受监督，优质服务，严格管理。"理顺关系，就是物管公司要摆正自己的位置，认清自己的法律地位，既然受聘于业委会，就应该全心全意为业主负责，而习之能只考虑开发商的利益，在业委会与开发商有意见分歧时，做好双向沟通工作，而不能厚此薄彼或搞两面派。接受监督，就是使物管公司意识到，接受广大业主的监督是合同规定的法定义务，要主动地向业委会汇报工作，并接受业委会的财务监督。
业委会在协调与开发商的关系时，必须采取沟通、协商、合作的态度。沟通就是将业委会的意见反馈给开发商，协商就是对话，其中也可能会出现抗争，没有摩擦就没有磨台，才能最后达到合作。因为双方有一致的目标，有一致的利益。沟通、协商是手段，合作共建小区才是目的。
五、社区组织可否成为业主、业委会、物业管理之间管理者
社区居委会是以居民的居住权为基础形成的居民自治组织，小区业委会是以业主对房产物业的所有权为基础形成的业主自治组织，两个组织都是自治组织，没有法律依据表明前者可以领导后者。
《条例》明确规定，小区的物业管理权力机构——业主大会及其常设机构业主委员会在物业管理中发挥着重要的作用。业主委员会以合同方式与物业管理企业建立物业管理委托管理法律关系，主要负责监督物业管理企业服务的质量，督促业主遵守物业管理公约和国家法律法规，协调业主、物业管理企业之间的关系，协助物业管理企业搞好物业管理工作，并接受政府主管部门的指导和监督。业主对于业主委员会的决议必须遵行。比如，对于一个管理年度开始前业主大会或业主委员会关于增减物业管理服务费标准的决议，或者关于公共维修基金归集的决议，业主必须服从。但实际情况并非完全如此，据称许多小区均未能重视召开业主大会和成立业主委员会。成立业主委员会的小区只占该地区所有小区的三分之。完全按市场化运作的小区物业管理也会反复出现业主、业委会、开发商、物业公司之间的利益冲突。在现行的法规框架下，谁可成为小区业主、业委会、开发商、物业公司之间协调者，或者说是指导者？政府主管部门？——受行政资源的限制，鞭长莫及。笔者认为，可以依靠社区组织，姑且将其定各为社区物业管理以示区别市场行为的小区物业管理。
结合社区建设，由政府和民间共同推进，在政府领导下，依靠社区力量，利用社区资源，强化社区功能，解决社区问题，提高社区成员的生活质量，促进社区经济政治、文化环境协调健康发展。所以，先以政府基层组织为轴心，再将民间组织如业主委员会作为辅助机构『执行具体的工作，最后加上物业管理机构作配合，来实现居住区式的、以服务建设为先导、管理建设为补充的基层社会管理。
1.物业管理要纳入社区建设，必须出台操作性较强的相应政策，明确区政府、街道办事处和相关职能部门的职责分工，加强对物业管理工作的领导。按照条块结合、以块为主重心下移的管理思路，强化街道办事处社区居委会在发展小区物业管理中的功能和地位。充分发挥街道办事处协调社区管理、社区服务与物业管理的职能。要建主街道办事处负责和社区党组织、社区居委会负责的两级社区综合管理、物业管理纠纷协调机构，确保社区综合管理、物业管理矛盾、纠纷就地就近得到及时、有效地解决，促进社会稳定。
《试论业主、业委会、物业公司、开发商、居委会的关系》相关文章>>>