案例评析：物业服务费的追索与抗辩提要：在法院审理期间，任某答辩称不支付物业费用的原因系因物业公司对小区服务未尽到职责，具体包括：一、小区在原告接管后没多久
文章 来源 www.dichanshequ.com案例评析：物业服务费的追索与抗辩
【案情】
河南省郑州市中原区人民法院日前审结一起因业主长期拖欠物业服务费形成的民事纠纷，经法院判决，业主任某应当向郑州某物业管理公司支付物业服务费用。
郑州某物业管理公司经房地产公司委托并签订合同，自2002年1月25日起对位于郑州市农业路西段的某花园小区实行物业管理，按照建筑面积每月0.32元标准向小区业主收取物业服务费，并办理了《收费许可证》。任某系该花园小区业主，房屋建筑面积100余平方米。2002年8月14日，郑州某物业管理公司与该小区业主任某签订《前期物业管理服务协议》，协议约定了原告作为物业服务公司应履行的职责及作为业主的被告的权利义务和责任，同时约定，原告按规定向房屋业主、使用人和其他交费人收取有关管理费用，对逾期不交费者，每天加处滞纳金。但自2002年11月起任某以物业公司提供的物业管理服务不达标为由，不再向物业公司支付物业服务费，截止到2012年11月14日止，共拖欠3900余元。在此期间，双方协商不成。物业公司遂以任某为被告诉至法院。
在法院审理期间，任某答辩称不支付物业费用的原因系因物业公司对小区服务未尽到职责，具体包括：一、小区在原告接管后没多久，一号楼南土地公共绿地被人占，开盖了五层楼，开饭店，严重影响了业主的权利，停车噪音大，原告不管；二、桐柏路扩宽改造小区土地被占一部分补偿款不知所踪；三、小区绿地已找不出一块完整如初之地；四、公共设施不全如楼道灯、路灯；五、原告所提欠费已超诉讼时效等等。
法院经开庭审理认为，物业公司与房地产开发公司签订的委托合同、物业公司与任某签订的《前期物业管理服务协议》，均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，应受法律保护。任某提供的证据并不足以证明物业公司履行义务不符合约定，不能成为任某拒绝履行支付物业服务费义务的理由。任某还提出物业公司索要物业费超过诉讼时效，经查上述合同均未对物业管理费的交纳时间进行约定，根据法律规定，物业公司可以随时要求履行，该理由也不成立。故判决任某支付拖欠的物业费用3900余元，并支付3900余元在延迟付款期间的违约金。
判决后，任某不服判决，上诉至郑州市中级人民法院，该院经审理认为上诉理由不成立，判决驳回上诉，维持原判。
【评析】
物业服务企业的权利是收取物业服务费用，义务是按照有关规定和合同约定对小区内秩序、卫生、安全进行维护和管理，对建筑物、公共设施、绿化进行养护和维修、对业主进行其他物业服务。权利义务是一致和对等的。收取物业费用，既是对其履行义务的对价报酬，也是保障其正常运转的最重要的收入来源。然而现实中，物业服务企业与业主之间常因物业费问题发生纠纷。物业服务企业在收取物业费用时，业主常常以物业公司服务不到位、不达标、与合同约定不相符等理由拒付物业服务费用。双方各执一词，甚至发生冲突，严重的致使小区长期不能得到正常管理，好好的花园小区变成脏乱差的大杂院。
因此实践中，需要对物业服务企业与业主之间的合同关系和各自的权利义务范围作出清晰地划分和正确理解物业服务合同与物业服务行为的特性，无论是自行协商还是通过诉诸司法、仲裁裁决的方式，解决双方之间的矛盾、纠纷、争议，明白自己的哪些权利可得以主张，哪些义务需要履行；哪些理由可得以抗辩，从而引导物业服务企业与业主正确处理和平衡物业服务与收取服务费用的关系。
物业服务合同，涉及两个层面上的合同，与此对应的是物业服务行为，也涉及两个层面上的行为。
一是建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，或者经业主委员会、业主大会依法选聘后与业主委员会、业主大会签订的物业服务合同。一个商住小区（或其他特定的物业单位），具备入住条件后，从形成到成熟，直至具备召开业主大会条件或者成立业主委员会，必然要经过一个较长的阶段，才能在当地基层社区组织的指导下，召开业主大会、成立业主委员会，从而由业主委员会代表业主行使权利。因此，在业主委员会、业主大会未成立前，为维护商住小区的正常运行秩序，应当由建设单位选定物业服务企业，签订前期物业服务合同，对小区进行物业服务和管理，是很有现实必要性的。具备召开业主大会条件或者业主委员会的成立后，小区业主大会、业主委员会既可以选择原物业服务公司，也可以选聘新的物业服务企业。这样，由建设单位选择物业服务企业签订的前期物业服务合同，和由业主大会、业主委员会选聘新的物业服务企业签订的物业服务合同，具有相同的合同目的，均在于选择合适的物业服务企业。因此该合同，具有选任性、代表性、公共性，根据有关规定对全体业主均具有拘束力。
同时，按照该类合同而由物业服务企业实施的物业
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