物业管理实用经验：入伙篇提要：凡是业主（住户）违反小区管理条例的处罚条款，诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线
更 多 精品法规物业管理实用经验：入伙篇
1、物业公司在刚入伙阶段应做好哪些准备工作？
答：物业公司在入伙最初阶段主要完善物业管理配套设施，理顺业主与物业管理公司之间就重要事项的法律契约关系（如业主公约、管理费、本体维修基金、停车位使用协议、管理费和水电费银行委托缴款协议等）。凡是业主（住户）违反小区管理条例的处罚条款，诸如高空抛物、公共楼道烧香、乱丢乱放杂物垃圾、车辆停放不到位、私自架设天线、乱拉电线、电话线、不按要求安装空调、拖欠管理费和车位使用费等物业管理中常见的比较棘手的违章处罚一定要在业主公约中列明，业主签字有效。入伙前期对小区违章违规的危害性，公民道德教育、处罚条款和依据频繁地通过宣传栏、单元大门通知栏广而告之。对一些不太自觉的住户要上门走访等加大宣传力度教育。当然重点是放在预防上，通过上述的工作给小区一个良好的生活秩序和环境。即将实施的《物业管理条例》中仍存在诸多缺陷，华西都市报法律顾问针对近日接到的投诉提出9条修改建议--华西都市报自25日开通“物管”专题法律咨询热线86969114以来，至昨日已接到了全省各地读者打来的咨询电话65个、投诉电话49个，15位成都市民给华西都市报送来了投诉材料。但遗憾的是，不少读者反映的情况都在即将实施的《物业管理条例》中找不到答案。针对这一尴尬局面，昨日值守热线的法律顾问何佳林律师就该《条例》未明确之处提出了9条建议，其中一条就是要求物管企业必须公布收支明细账，且事先须经审计部门审计。
建议一：将开发商排除在业主范围外
<<条例》第6条:房屋的所有权人为业主…… 案例:某小区的开发商将未售出的商铺出租给别人搞餐饮，因此造成的油烟污染让小区业主苦不堪言，业主决定通过业主大会讨论改变这一状况。但他们没有想到的是，开发商因还有不少房产未售出以及拥有用于经营的会所、商场、医院等配套设施的产权，投票权数超过1/3的开发商竟在大会上轻易就将其他业主提出的意见否决了。律师建议:开发商的商业目的经常和真正买房居家过日子的业主发生冲突，而这部分具消费者性质的业主往往因开发商占据了大量的投票权数而无法达到2/3的法定比例，进而无法维护自己的合法权利。基于此，建议《条例》细则将开发商排除在业主范围之外。
建议二：明确首届业主大会召集人
《条例》第8条:物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
案例:成都某花园在筹备成立业主委员会时，由于法律法规不健全，包括房管部门、街道办事处党委、居委会以及物业公司、开发商都参与到首届业主大会的召集筹备组中来了，结果导致该小区出现了两个“业委会”的尴尬。
律师建议:《条例》对成立第一届业主大会该由哪个部门召集未作出明确规定，但多部门重复管理、甚至争夺召集权的闹剧却屡有发生，最终受影响的还是业主。另外，《条例》中多次出现的“物业管理区域”也应明确，不同利益群体的人对此有不同的理解，这势必会带来不必要的纠纷。
建议三：细化房管局行政指导责任
《条例》第10条:同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会……
案例:今年7月30日，我国首例业委会状告房管局案在武侯法院开庭。该案原告中央花园业委会认为，武侯区房管局在不指导该业委会进行换届的同时却指导成立新的业委会，这一行为侵犯了该业委会的合法权利，因而要求房管局依法指导进行换届选举。
律师分析和建议:《条例》的规定过于原则化。房管局的指导行为具有何样的法律效力?
不指导或乱指导是否承担相应法律责任?业委会不服从指导是否承担或承担怎样的法律责任?这些问题都亟待细化。
建议四：明确书面签名的合法性
《条例》第12条:业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
案例:黄忠小区某物业公司为达到涨物管费的目的，竟冒充众多业主在征询业主意见的《通知》上签名，结果引来了小区业主的极大不满。自作聪明的物业公司被告到法院后不仅赔了业主的损失，而且被业主赶出了小区。
律师建议:类似冒充业主签名的事件比比皆是，因此以书面征求意见形式获得的表决结果是否具有法律效力很难确定。《条例》细则必须对业主签名的情形进行
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