物业服务企业承接前对二手项目的信息分析

物业服务企业承接前对二手项目的信息分析提要：由于物业企业必需承担业主所购房屋可以正常使用的后续服务责任，所以正确掌握物业二手项目房屋质量问题是否在本企业协调解决范围之内

　　物业服务企业承接前对二手项目的信息分析

　　物业服务企业在获得二手项目信息后，要结合本企业自身实际情况对所获得的物业二手信息进行认真细致的信息综合分析。在排除本企业“无用信息”后，将有效信息纳入企业业务拓展工作计划。

　　一、对物业二手项目规模进行分析：

　　根据物业服务企业分析二手物业服务信息可带来的项目规模，也就是项目大小是否适合本企业所制定的企业发展规划。

　　从企业性质上划分，物业服务应属于劳动密集型服务企业，其本身对人才的需求是解决企业发展的首要条件。所以，在对物业二手项目信息进行分析时，项目信息的规模是否符合企业人才储备计划、是否可通过企业内部人力资源整合满足拟定物业二手项目的所需职工团队要求，是企业能否合理承担该项目物业服务的首要条件。

　　二、对物业二手项目的潜在经济收益进行分析：

　　根据《物业管理条例》、《物权法》及其他有关物业服务收费的法律法规规定，任何物业服务企业在接手物业二手项目服务责任后，在其小区业主管理委员会的有效临督下，都必需按照法规规定定期公示财务账目，所以物业服务企业根本不可能获得高额经济收益。

　　由于目前各个物业二手项目所处的地域、售价、质量等问题存在很大差别，所以影响物业服务企业正常运营的收费率也有所不同。物业服务企业应根据二手项目现收费标准、未来委托方拟计划收费标准，结合该项目估算的人力成本、能源费用支出成本、法规规定的维修项目支出成本、委托人希望在法规规定之外所增加的服务所产生的连带支出成本、该项目未来物业服务费收缴率等综合财务指标，分析本企业在接手信息物业服务责任后是否可以保证该项目正常运营的基本财务需要，并获得合适的服务经济收益。

　　三、对物业服务二手项目的转手原因进行分析：

　　1、物业二手项目的转手起因，基本上由于房屋质量问题长时间得不到有效解决，前期物业服务企业在与开发建设单位协调方法使用不当，业主逐渐对物业服务企业产生信任危机，并形成相互对立矛盾所造成的不得以而为之的，维护自身合法权益的维一有效途径。

　　2、开发企业售房承诺不兑现，开发企业在销售期间的宣传承诺在业主收房后没有兑现，业主购房时的良好愿望完全破灭。由于在业主收房过程中前期物业服务企业全程参与了业主收房事宜，在要求业主签订《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等后，一并收取了前期物业服务、房屋装修压金等项费用。同时也会根据开发企业委托，协助开发企业办理住房公积金、天燃气入户、有线电视开通等项费用缴纳事宜。加上协助开发企业将业主对房屋质量问题进行登记，按开发企业承诺解决质量问题时间期限承诺解决后，是必给业主形成物业服务企业与开发企业是一家的普遍印象。在业主所反应的问题没能在承诺期限得到解决时，业主寻找开发企业远不如寻找物业服务企业来的方便，所以在前期物业服务阶段业主与物业服务企业存在矛盾是非常普遍的现象。

　　由于物业企业必需承担业主所购房屋可以正常使用的后续服务责任，所以正确掌握物业二手项目房屋质量问题是否在本企业协调解决范围之内，对将要从事物业二手项目服务业务的物业服务企业至关重要，它将直接影响物业二手项目服务是否可以得到正常运营的基本保证。

　　3、原物业服务收费标准过高，物业服务质量与收费标准不对称是形成物业二手项目转手的普遍原因。

　　物业服务企业在对物业二手项目收费标准进行分析时，应该根据分析项目拟要求的服务内容、管理规模、所需人工、能源费用、维修费用、营业税率、企业服务收益率等做出项目服务运营最低基本财务估算，并结合业主原缴费率、本企业可采用的提高收费方法完成服务运营保障风险估算，做到心中有数。

　　4、物业二手项目服务范围往往需要与委托人协商通过合同加以确认，基本上可以说是该小区大部分业主服务需求的真实反影。所以，物业二手项目服务范围的确定有别于前期物业服务范围，其前期服务范围主要是为配合开发企业打造品牌、促进销售为主，它所约定的服务范围并不能代表业主的真实需求。而服务范围在物业服务中最为真实的反影，就是物业服务企业计算服务范围的财务基础，它在物业服务上最直接体现就是物业服务费用的高低。

　　物业服务企业在对物业二手项目信息进行分析时，物业服务范围是否需要调整，所要调整后的服务范围是增加还是减少，将直接影响物业服务企业对该二手项目的财务判断。

　　5、物业二手项目的其它分析需放在物业服务企业在对二手项目进行实地考察时一起进行。