物业服务企业成本调查建议

物业服务企业成本调查建议提要：根据统计测算，多层住宅的物业管理平均成本为1.70元/月·㎡，高层住宅物业管理平均成本为3.11元/月·㎡，是多层住宅的1.83倍

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　　物业服务企业成本调查建议

　　一、物业管理成本合计

　　调查数据显示，2005年物业管理成本的平均水平为2.60元/月·㎡。物业管理成本项目中，公共秩序维护成本（含保安人员人工成本）、设备维护成本（含维修工人工成本）、管理人员人工成本为三大成本支出项目，分别占总成本的22.67%、20.44%和19.11%。其次，公共部位水电成本和清洁卫生成本（含清洁工人工成本）也占有相当比例，分别为14.67%和10.22%。

　　（一）住宅类型对比

　　根据统计测算，多层住宅的物业管理平均成本为1.70元/月·㎡，高层住宅物业管理平均成本为3.11元/月·㎡，是多层住宅的1.83倍。兼有多层和高层等多种类型的混合型住宅物业管理平均成本为2.48元/月·㎡，介于多层和高层之间。

　　（二）年度对比

　　根据统计测算，2004年和2003年的物业管理成本分别为2.48元/月·㎡和2.43元/月·㎡，这表明近两年来，物业管理水平总体呈小幅上升趋势，2004年上涨幅度1.90%，2005年上涨幅度5.12%。

　　（三）特区内外对比

　　根据统计测算，特区内物业管理平均成本为2.64元/月·㎡，特区外为2.30元/月·㎡，特区内高出特区外0.34元/月·㎡。特区内外物业管理成本差异主要体现在人工成本和设备维护成本上。

　　（四）不同资质公司所管项目的物业管理成本

　　总体上，一级资质企业的物业管理项目为小区提供的服务更为全面，因此其成本也略高于属于二级、三级资质企业的物业管理项目。

　　二、物业管理成本明细

　　（一）人工成本

　　住宅物业2005年平均人工成本为1.2528元/月·㎡，占总成本的48.37%。人工成本中，管理人员和保安人员人工成本占最大比例，分别为39.65%和41.21%，其次，工程人员人工成本占12.35%，清洁人员人工成本占4.82%，绿化人员人工成本占1.98%。

　　1、年度对比

　　管理人员人工成本2003年和2004年均为0.42元/月·㎡。2005年略有增长，为0.43元/月·㎡。

　　2、特区内外对比

　　比较特区内外管理人员人工成本，特区内为0.44元/月·㎡，特区外为0.36元/月·㎡，特区内高出特区外0.08元/月·㎡。

　　（二）设备设施维护成本

　　调查显示，2005年设备设施维护费平均0.54元/月·㎡。设备设施维护费用中，工程人员的人工成本为设备设施维护成本中的最大支出项目，占28.93%，达到0.15元/月·㎡。其次，电梯维修保养、维修养护材料、以及其他公用设备设施维修保养也占相当比例，分别为19.03%、16.71%和11.04%。

　　1、年度对比

　　住宅设备设施维护成本2003年到2005年期间维持在较稳定的水平，2003年为0.44元/月·㎡，2004年为0.43元/月·㎡，2005年为0.46元/月·㎡。

　　2、特区内外对比

　　比较特区内外住宅设备设施维护成本，特区内为0.49元/月·㎡，特区外为0.35元/月·㎡，特区内高出特区外0.14元/月·㎡。

　　（三）清洁卫生成本

　　调查显示，2005年清洁卫生平均成本为0.27元/月·㎡。其中八成多的物业小区将清洁卫生外包给专业公司。

　　1、年度对比

　　清洁卫生平均成本近三年较为稳定，2003年和2004年均为0.22元/月·㎡，2005年略微增长，为0.23元/月·㎡。

　　2、特区内外对比

　　比较特区内外清洁卫生成本，特区内为0.23元/月·㎡，特区外略高，为0.24元/月·㎡。

　　（四）绿化养护成本

　　调查显示，2005年绿化养护平均成本为0.08元/月·㎡。其中近六成多的物业小区将绿化保养外包给专业公司。

　　1、年度对比

　　绿化养护成本2003年为0.08元/月·㎡，2004年为0.07元/月·㎡，2005年继续维持在该水平。

　　2、特区内外对比

　　比较特区内外多层住宅绿化养护成本，特区内为0.07元/月·㎡，特区外为0.06元/月·㎡，特区内高出特区外0.01元/月·㎡。

　　（五）公共秩序维护成本

　　调查显示，2005年公共秩序维护成本平均为0.58元/月·㎡。其中保安的工资福利等人工成本占公共秩序维护成本的88.52%。制装和保安材料等也占有一定比例。

　　1、年度对比

　　公共秩序维护成本在2003年到2005年期间持续增长，2003年为0.42元/月·㎡，2004年增长7.14%，为0.45元/月·㎡，到2005年大幅增长13.33%，达到0.51元/月·㎡。

　　2、特区内外对比

　　特区内外公共秩序维护成本比较接近，均为0.51元/月·㎡。

　　（六）公共部位水电成本

　　根据调查显示，2005年公共部位水电平均成本为0.38元/月·㎡。公共部位水电成本中，公用水费占25.45%，为0.09元/月·㎡，公用电费占71.18%，为0.26元/月·㎡。

　　1、年度对比

　　公共部位水电成本在2003年到2004年期间持续增长，2003年为0.27元/月·㎡，2004年为0.30元/月·㎡。2005年再次增长10%，为0.33元/月·㎡。

　　2、特区内外对比

　　比较特区内外公共部位水电成本

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