物业管理在工程实施阶段介入工作要点

物业管理在工程实施阶段介入工作要点提要：重要的大型设备及系统（包括电梯、中央空调、配电设备、水泵、闭路监控系统、火灾报警及消防联动系统、电话交换系统等）的供应单位

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　　物业管理在工程实施阶段介入工作要点

　　物业的整体质量，是由施工安装的质量和材料设备本身的质量共同组成的。所以，物业管理公司有权并必须在工程设计和施工阶段介入管控，其工作要点如下：

　　（1）建设项目所采用的大型设备、重要设备、关键设备及其仪表的供应商，应首选有能力将生产、供货、安装、调试、售后维保等各环节进行一体化整合的实体公司。在价格相近的几家供应商中，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的那家。

　　（2）建设项目采用的大批量各类建筑材料、装饰材料、水电器材和配件，尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件，尽量采用国家和当地品牌厂家所生产的牌子、型号与规格。

　　（3）涉及物业管理成本的结构、防水层、门窗、玻璃，以及管线材料，一定要考虑耐久性、耐腐蚀性、抗挤压能力；园区绿化种植土的理化性能、杂物含量、松散度和厚度要符合相关质量要求。物业公司应知晓或参与开发商工程管理部门或监理公司的工作，共同把好施工过程控制和验收控制的质量监督检查关。

　　（4）所有参于土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的总包施工单位、专业分包施工单位、材料设备供货商或与之有关联的中介单位，都应与开发商就大宗材料、设备及其配件的保质（修）期限、保质（修）内容、保质（修）责任、费用(维修保证金)、违约处理等达成书面协议，并提供有效的合法经营及资质证明、产品的产地证明、合格证明、设备订购合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话。

　　（5）重要的大型设备及系统（包括电梯、中央空调、配电设备、水泵、闭路监控系统、火灾报警及消防联动系统、电话交换系统等）的供应单位，应提供清晰明了的安装施工图和操作使用说明书、维修保养说明书，并有义务对物管公司相关技术人员提供正规的培训。

　　（6）建设项目所选用的设备和仪表，均应得到有关部门的校验许可证明（如电表、水表须经过供电供水部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才允许使用，电梯须经过技术质量监督部门验收合格才允许使用，还有火灾报警及消防联动系统、交通管理系统等等）。确保设备仪表校验合格的责任，必须落实到设备仪表安装供货合同条款中。

　　（7）为方便物业管理，对大型设备须设立独立的能源计量装置（便于情况分析和成本控制）；高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路分开计量；尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一集中；电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配。

　　（8）物业公司的专业技术人员要主动深入现场，掌握第一手资料，做好质量跟进工作，尤其要深入了解和适时掌握供电系统、给水排水系统、通风与空调系统、火灾报警与消防联动系统、通信网络系统、安全防范系统等重要功能系统的设备参数和性能、管线走向、重要闸阀和检查口的位置，以及相应的设计更改记录。

　　（9）主体结构和建筑装饰装修工程在按施工质量验收规范进行工序验收（特别是隐蔽工程验收）时，物业公司技术人员有权参与或抽查。

　　（10）建设项目的竣工验收，物业公司技术人员应该参加，以便了解和掌握工程的整体质量状况。开发商与物业公司均应高度重视项目的移交，交接工作开始前必须有双方商定的工作计划和工作方案，除对工程实物验收交接外，必须以实物为线索验收交接以下技术档案资料：工程阶段性质量验收评定资料、设计更改记录、各专业竣工图资料、设备设施清单、备品配件清单、设备操作使用说明书、设备维修说明书，以及与物业维保相关的合同资料。

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