总之,物业管理公司应从用户立场出发,从有利于物业管理工作的开展这一角度出发, 把好规划设计关。
(二)把好施工监理关
住房的质量是百年大计,丝毫马虎不得。国家建设部根据近年来许多建筑施工单位偷工 减料、不注意施工质量而屡屡出现重大工程事故的状况,发文明确规定重大工程执行招标投标制,执行建设监理制,同时向国际惯例靠拢。物业管理公司对施工过程介入,对搞好
1.指导施工单位把好质量关
物业管理公司不仅要接管新建的楼宇,还要管理使用年限较长的物业。因此,他们对楼 宇使用中常出现的各种工程质量问题有较多了解,如卫生间、厨房间的漏水问题及其成因;水电管线如何走向才有利于安全和便于管理;什么样的墙体会渗水等等。这些影响使用功能 的问题早协调、早解决,要比施工完了再改容易得多,而且可减少许多浪费,不致遗留下来,成为日后使用和管理中难以克服的障碍。
2.掌握新物业的全部情况
施工单位完成施工任务,建好住宅小区,办完移交手续后,他们不再有责任承担该建筑 的使用问题(当然不包括一年使用期)。在以后使用过程中,只有业主和物业管理公司来应付各种可能出现的问题。因此物业管理公司只有参与工程的建设,才可能对每一幢物业的内部 结构、管线布置、房间大小,甚至采用的建筑材料的性能做到了如指掌。这可对物业管理工作的开展奠定良好的基础,否则就很难管理好物业,甚至无法管理
3.物业管理公司参与施工监理有利于物业良性开发
对于施工单位来讲,物业管理公司参与施工监理,加强了监理力量,某些影响使用功能 的问题能及早发现、及早解决,使工程质量又多了一份保证;而对物业管理公司来讲,由于参与了规划设计到施工监理的全过程,能较全面地了解物业的整体情况,这样可保证房屋比 较顺利地移交,为开发商节约了时间,也为售后服务奠定了基础。
(三)把好验收关
1.参加验收的重要性
作为百年大计的每一幢房屋,其质量的好坏将对房屋的寿命产生永久影响,而这一局面 ,最终只能由物业管理公司和业主来承担。所以从某种意义上来讲,物业管理公司应具有工程验收的权利和争取质量补偿的权力。因为物业管理公司一旦接受物业之后,便要开展物业 管理工作,如果施工存在的房屋质量问题不解决,拖到售后服务管理中进行,必然会给物业管理公司增加负担。本身收费微薄的物业管理公司刚刚进入管理,就要投入一定的经费来负 责修理,实在是心有余而力不足。因此物业管理公司应站在业主的立场上,代表其利益,参加工程验收。对于确实存在的各种质量问题,物业管理公司应协助开发商一起向建筑承包商 索赔,最好的办法是预先扣留部分款项作为补偿金,留给物业管理公司专门应付日后出现的质量问题。物业管理公司在验收时,不仅要验收现时工程的状况,还应考虑到使用一段时间 以后的状况。许多房屋由于抢工期、抢指标、抢任务,在匆忙中完成,常存在验收时其质量还好,但过不了多久,甚至居民刚搬进住宅小区,就出现房屋质量问题。在国外通常的处理 办法是建筑商对其施工质量向保险公司投保,保单及日后索赔由物业管理公司办理。
值得注意的是,改革开放以来,由于经济建设发展迅猛,基本建设需求量急增,基建队 伍迅速扩大,其施工质量出现好差悬殊过大;同时由于市场经济的一些负面效应,以及社会上一些腐败的东西也影响着各级政府管理人员及开发商,往往验收阶段变成了热热闹闹走过 场,一项十分严肃的工作有时便走了样,使一些低劣质量的工程蒙混过关。前一阶段国内报纸上连续报道的几起严重的房屋倒塌事故,正是低质工程的结果。
2.验收时,要细致入微,铁面无私前面已谈到房屋工程质量问题对物业管理产生不 良影响将是相当长久的,给管理带来的障碍是巨大的。所以,物业管理公司在进行工程验收 时,必须细致入微,任何一点忽视都会给自己日后的管理工作带来难度,也将影响业主的利 益。大的方面如给排水管道是否畅通,供电线路是否正确,屋面是否渗水,水箱是否漏水等 等;细微之处,如所用材料的性能,供电线路的导线断面是否合理,防盗门安装是否符合安 全标准,各户预留孔道(如电话预留孔、有线电视预留孔等)是否齐全等。对于高层建筑,还 需要对电梯、水泵等设备进行负载运行试验。验收的原则是实事求是,铁面无私。查出来的 问题,该返工的责成施工队返工,属于无法返工的问题,应索赔。返工达不到要求,不予签 字。只有严格要求,才能保证为物业管理带来方便。
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