充分的投资+管理上的空白=无效的投资;
充分的投资+管理上的薄弱=低效的投资;
投资的充分+管理上的充分=高效的投资;
投资的薄弱+管理上的充分=有效的投资。
所以每一位开发商要想在改革开放、激烈竞争的大潮中立于不败之地,必须更新观
(二)行动的投入
开发商对物业管理在行动上的投入应当表现在让物业管理公司全面参与房地产开发全过 程,即在项目选定、规划设计、工程施工、物业销售等过程中都要认真考虑与物业管理的相关问题,并妥善加以解决。然而要做到这一点有时并不容易。因为对于利润第一的开发商来 说,物业管理不但不能赚取巨额利润,而且相当琐碎繁杂。许多开发商仅把物业管理当成一件可有可无、勉强应付的事。例如有些开发商为了在有限的土地上建造更多的房屋来获取更 多的利润,往往在规划阶段、设计阶段就忽略公共设施用房,以致到后来,整个小区没有办法实行物业管理,到处显得杂乱无章,环境极差,影响了居民的购房欲。随着人们物质生活 水平的不断提高,人们购房不仅仅只是为了解决睡觉休息的问题,更重要的是选择居住环境问题。《光明日报》1996年3月15日刊登了一篇题为《百姓买房——买环境》的文章,介绍 了人类对居室周围环境的要求是共同的,即要求有相对开阔的空间和宜人的景致。辽宁省大连三环房屋开发公司领导特别注重环境的开发,在他们兴建第一个项目——桃花源小区时, 就提出“少建一幢楼,多留一片绿”的口号,主动修改设计方案,把4000平方米的住宅楼, 改建成一处1600平方米的休闲广场,并请北京、苏州等地的专业部门对小区外部环境进行设 计,使小区绿化面积达到40%,比国家规定标准高出10个百分点。他们还投资120万元建设一座面积达5000平方米的人工湖,放养了一些淡水鱼。少建一幢楼意味着少收入1000万元, 但他们坚持认为,现代人追求室内和室外环境、人工与自然环境的和谐统一。由于注重物业管理工作的开展,注重了环境的优化,深受住户们的青睐,这个小区竣工验收前就已销售了 60%以上的房屋。
(三)资金的投入
观念和行动的投入最终还落实在资金的投入上。这种投入表面上看似乎没有什么效益, 但实际上会产生巨大的经济效益。例如对环境美化的投入,对配套设施的投入都会产生实在而又久远的广告效应。一种实在的、生动的、方便优雅的、居民赞誉的小区环境,其广告效 应绝非几页报纸、几分钟电视广告可以相比的。物业管理效果是几十年、上百年的存在,它会像一座丰碑,追叙着开发企业的理念和追求。开发商重视对物业管理的资金投入,具体体 现在两个方面:
1.对配套服务设施的资金投入
一个占地几十亩、居住人口好几万的住宅小区,如果没有一系列的配套设施,如幼儿园 、小学、商店、诊所、邮电所、储蓄所、美发厅、饮食餐馆、娱乐场所等等,居民将无法生活,必然会影响工作情绪与效果。然而,创造一个宁静、祥和、舒适的小区环境,就要进行 优雅环境的规划与营造,做好小区的绿化和景观设计,整修好道路。这一切需要资金的投入,开发商要有眼光,要勇于大胆地投入一些资金,为小区设施配套及环境优化添砖加瓦。
2.交纳物业维修资金
开发商对物业管理的另一项重要投入,就是在物业建造好、移交使用时,一次性支付一 笔物业维修基金(香港地区称之为紧急维修基金),以解决物业的紧急大修问题。这笔基金的数额目前全国没有统一的法规明确规定,一般都由当地政府根据当地的实际情况颁布条款来 执行,通常控制在物业投资总额的1%~5%。南京市物业管理暂行办法中规定:建立住宅小区公用设施专门基金。新建住宅片区,房地产开发建设单位,应当在住宅区移交时,按住宅 区建设总投资1%的比例,一次性向房屋所在区房管局划拨住宅公用设施专用基金(暂行办法第二十七条)。除此之外,还需要建立住宅房屋共用部位、共用设施、设备维修养护基金。 新建的商品房按房屋单体造价的10%,由房地产开发单位在售房中加价收取(暂行办法第二十八条)。
设立这一基金是完全必要的,是使物业管理能真正得到运转的重要保证。现实中的许多 新建物业,外观看上去非常漂亮,但居民使用很短时间以后,就问题百出,给使用者带来难以克服的困难,即使由最优秀的物业管理公司来管理,面对着工程质量重大遗留问题,也无 能为力。唯一的办法就是政府立法,由开发商划拨专用基金来妥善解决。
值得注意的是这笔基金费用不是由物业管理公司私自进行操纵的,必须由物业管理公司 和业主管理委员会来共同决定使用。南京市物业管理暂行办法规定:公用设施专用基金,住宅共用部分、共用设施、设备维修养护基金统一由房屋所在区房管局汇集,存入市指定的银 行,专户存
此外,房地产开发商对物业管理的投入还体现在对物业管理用房以及一些配套服务设施 用房给予优惠。没有这些房屋,物业管理和配套服务也难以进行。
三、物业管理公司对物业开发全过程的参与
物业管理是在物业建造好、销售出去以后进行工作的。要想开展好这项工作,就不能被 动地进行物业管理。事实证明,物业管理工作开展得好坏与前面物业开发建造工程有着密切的关系,应该早期主动介入,并且帮助开发商重点把好三道关:规划设计关、施工监理关、 验收关。
(一)把好规划设计关
物业管理工作需要一定的地方与空间来开展,需要从管理的角度、从整体效益的角度来 规划。目前许多住宅小区在规划设计时没有考虑今后物业管理工作的开展,连一些基本的公共设施都没有规划,只注意在有限的土地上建造更多的房屋,以致等到小区建成以后,再考 虑实行物业管理需要建立公共设施,已没有地皮可建,对此住户意见很大。有的住宅小区,规划时不配套,甚至连中国老百姓最主要的交通工具——自行车车棚都未予以考虑,住户进 住以后,自行车随便乱放,既不美观也不安全。为此物业管理公司参与规划设计非常重要。它可以全面细致地反映物业管理得以顺利实施的各种需要,以及在以往管理实践中发现的规 划设计上存在的种种问题或缺陷,并可把这些情况以咨询报告的形式提交设计单位,责成设计单位在设计中予以纠正。规划设计时一般应注意五个方面:
1.配套设施的完善
如果是住宅生活小区,规划设计时必须考虑小区居住人口的多少,幼儿园、学校、商场 、饮食店、农贸市场、美容美发厅、邮电所、各类娱乐设施等基本生活设施配套;如果是写字楼,则商务中心、停车场就需重点考虑。
2.水电供应容量问题
规划设计时,要充分考虑到地域特点和发展需要,要充分留有余地。改革开放以来,人 民生活条件得到极大改善,家庭购买现代化电器数量越来越多,过去只有电视机、电冰箱等简单的几件电器,如今除了这些以外,还增加了电饭锅、电炒锅、微波炉、电暖器、电热水 器、空调等大功率的电器,甚至一个家庭有两台空调。这样用电负荷猛增,过去规划设计仅考虑照明及普通电器用电负荷,远不能适应如今住户的需要,所以规划时一定要考虑周全, 不然住户刚进小区不久,就要申请增容,否则常常跳闸、停电,甚至还会引发火灾,影响居民生活,造成一定损失。
3.垃圾处理方式
根据各地气温不同,以及住宅小区的环境不同,决定是否采用垃圾通道。如果采用,则 要考虑如何保持通道清洁,使之不要成为一个异味和蚊蝇孳生源。如果不设通道,则应考虑如何在各楼道设立垃圾桶或垃圾袋,并派专人及时清理。这些是物业管理公司的工作重点之 一,是人们生活中必不可少的,但常常又是设计人员容易忽略的,必须提醒设计人员注意。
4.消防设施
在建筑设计中,消防设备的配套是有严格要求的,物业管理公司应着眼于各种消防死角 。比如大楼中的通道部分、电缆井部分,在消防设计中一般都属较薄弱环节,物业管理公司应建议在这些地方配备灭火器(电器部分应用二氧化碳灭火器)或灭火砂箱。
5.一些特殊情况的意见
此外,还需根据住宅小区的环境、物业管理工作的经验、对居民衣食住行的熟悉了解, 帮助设计部门克服一些容易忽略的问题,力求设计完美。比如北方冬天供热的问题,如果集体供热,要注意留下加热房,设计好供热管道的走向。又如设计院设计厨房灶台下放置煤气 罐的高度是否符合实际煤气罐的高度等类似问题,物业管理公司有义务向设计单位提请注意。
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