3.议标
议标又称谈判招标,是指开发商或业主不必公开发布招标公告,而是选择其认为有能力承担或获标的物业管理企业,邀请其投标,然后通过平等协商,最终达成协议。议标实质上可以看作是更小范围的邀请招标。
议标目前在我国中小规模的物业管理招标项目中较为常见。这是因为,一方面,该类物业的工期较紧,标的总价较低,短时间内难以吸引足够数量的物业管理单位进行投标。事实上该类项目(也就是我们常见的中小楼盘和物业)很少是实行超前招标,让物业管理企业介入其设计施工
议标又称谈判招标,顾名思义,其最大的特点在于招标人与投标人之间可以相互协商,投标人通过不断地修改标价来与招标人取得一致。这种方式更加接近传统的商务方式,是招标方式与传统商务方式的结合,兼顾两者的优点,既节省了时间和招标成本,又可以获取有竞争力的标价。然而,有利就有弊。由于招标人同时与几个投标人进行谈判,这就使投标人之间更容易产生不合理竞争,使得招标人难以获取有竞争力的标价。可以看出,议标方式对招标人的要求很高,要保证议标的成功通常都要求招标人对物业管理行业和物业管理企业的情况要有充分的了解。因此,一般对于较大型的或较复杂的物业,或者是由缺乏经验的开发商和业主自行进行招标的情况,都不宜采用议标方式。而对于复杂的传统招标项目,如工程承包和设备采购等,就更不采用议标方式了,这也是为什么我国《招标投标法》不将议标作为一种招标方式的原因。然而,议标在我国新兴的物业管理招标中却有着用武之地,尤其是针对广大的中小房地产开发商,议标为物业管理招标投标事业在我国的发展壮大起到了先锋作用。因此,如何规范和完善议标的法律地位,是一个值得研究的问题。
八、物业管理招标的内容
物业管理的具体内容十分繁琐,因此,物业管理招标通常都采用“一揽子”方式,也就是将所有与某物业有关的管理项目“捆绑”起来,形成“项目包”,再将其作为标的进行招标。另外,从纵向来看,由于物业管理具有超前介入的特点,物业管理的内容应包括从开发设计期间到物业竣工验收前的管理顾问服务以至到用户入住后的管理运作服务。一般来说,几乎所有的物业管理内容都可以进行招标,但并非所有的物业管理内容都适合招标。这是因为,“一揽子”的物业管理招标方式,使得“项目包”中的内容均可以一定的标准进行统一衡量,形成一个总标价,以便于招标人进行评价。而有些物业管理内容,既不能以价格将其统一,又难以用打分法评价其得分高低。对于这些服务内容,一般就不被纳入招标的内容。这些物业管理内容主要是一些衍生的优化性服务,如小区内的精神文明建设、办公楼的市场形象塑造等,由于这些内容所花费的工作量以及所产生的效果均难以计量,通常不列入物业管理招标的内容。简单地说,物业管理招标的内容主要包括两部分,即前期顾问服务和实质管理服务。根据物业性质的不同,这两部分的内容也不同,具体可分为非经营性物业管理招标内容和经营性物业管理招标内容。
(一)非经营性物业管理招标的内容
非经营性物业是指住宅小区等主要以居住为目的的物业。非经营性物业管理的目标在于为居民创造一个安全、舒适、优美的居住环境,因此,非经营性物业管理招标的目的在于以经济合理的价格为住户提供良好的居住环境。
非经营性物业管理招标的内容如前所述分为前期顾问服务和实质管理服务两个部分,各部分的具体服务内容如下:
1.前期顾问服务内容
(1)开发设计建设期间提供的管理顾问服务
由于物业具有不可移动性,一旦建成则很难改变,因此物业的开发设计和施工是至关重要的。如果在开发设计阶段没有考虑到以后物业管理的问题,那么日后这些疏忽往往会成为物业管理的难题。如某些物业没有安排必要的管理用房、园林绿地、交通空间等,给日后物业管理带来很大的烦恼。因此,在开发设计建设阶段引入物业管理企业的管理顾问服务是十分必要的。具体的服务内容有:
①对投标物业的设计图提供专业意见。
②对投标物业的设施配备及建筑材料选用提供专业意见。
③对投标物业的建筑施工提供专业意见并进行监督。
④提出本投标物业的特别管理建议。
(2)物业竣工验收前的管理顾问服务
①制订员工培训计划。对于不同类型的物业小区,物业管理员工如果要做到服务细心、熟练、周到,必须要经过物业管理企业的专门培训。
②列出财务预算方案。编列财务预算方案的目的在于体现保本微利、量入为出的物业管理原则,另外也为物业管理所需的第一笔启动资金的筹集提供依据。
(3)住户入住及装修期间的管理顾问服务
①住户入住办理移交手续的管理服务。
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③迁入与安全管理服务。
前期顾问服务主要是应开发商的要求为其提供的,所需费用也通常向开发商而非小业主收取。
2.实质管理服务内容
住户入住后的实质管理服务是直接与住户日常生活密切相关的,具体内容包括:
(1)物业管理的人力安排。即根据物业管理的工作量安排物业管理人员,以达到既经济、又高效地进行物业管理工作。
(2)保安服务。
(3)清洁服务。
(4)房屋及设施的维修保养服务。
(5)财务管理服务。
(6)绿化园艺管理服务。
(7)其他管理服务。如车辆管理及上门特约服务等。
由于实质管理服务与小业主的利益关系最密切,其物业管理费也主要向小业主收取,因此这部分服务内容招标时,应选择服务周到、服务质量高且价格合理的物业管理企业。
(二)经营性物业管理招标的内容
经营性物业是指以经营性房屋为主体的物业,如酒店、写字楼、零售商业中心、工业厂房、货仓等。
经营性物业最重要的特点就是具有商业特性,即开发商的目的在于从经营性物业所获得的利润最大化。因此经营性物业物业管理的一个主要目标便是利润目标,即物业管理企业通过有效的经营管理服务,充分合理、最大限度地发挥物业功能,提高物业出租率、出售率及营业收入,促使物业保值增值,提高租金收入,从而满足委托方的盈利目标要求。
经营性物业的这一特性使物业管理超越了原有的交换式劳动范畴,成为一种创造性的附加劳动。因为在经营性物业出租后,由于物业管理的追加,而使物业的使用期限和使用功能大大提高,也会招引更多的租户和顾客,从而提高物业的营业收入,创造更多的价值。这时,物业管理就成为了凝结在物业价值中的物化劳动,是一种可资本化的劳动,能够创造新的价值。
经营性物业管理招标的内容同样分为前期顾问服务和实质管理服务。经营性物业管理的前期顾问服务内容与之前介绍的非经营性物业管理的前期顾问服务大致相同。不过,物业管理企业在经营性物业竣工验收前新增的一项重要服务内容便是代开发商制订物业的租金方案和租赁策略,以及进行广告招租宣传,最大限度地提高该物业出租率,增加租金收入。这正是经营性物业商业性的体现。而在实质管理服务中,经营性和非经营性物业管理的内容也大致相同,如同样有保安、清洁、绿化和房屋设备维护等基本项目。但有所不同的是,经营性物业管理的服务是一种创造性的附加劳动,其管理目的不是维持物业的基本使用功能,而是不断保持物业使用功能上的先进性,因此经营性物业管理企业除了要经常对物业进行高标准的维护之外,还要经常更新物业的设施和使用功能,以保持物业设施的先进。另外,经营性物业的实质管理服务还应增加租赁管理服务的内容等。
综上所述,无论是非经营性物业,还是经营性物业,其招标的内容都主要为前期顾问服务和实质管理服务。由于这两种服务的性质不同,因此在招标中的规定也不同。前期顾问服务方案的好坏对整个物业的价值至关重要,而顾问服务的工作量又难以进行定编计算,因此在评标时,应该主要侧重于对顾问服务方案的评价。与之相对的实质管理服务,由于服务内容已逐渐标准化,易于定编计算工作量,因此在评标时对于这部分的内容,应将报价作为主要考虑因素。
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