2.物业管理招标的具体范围
由于我国的物业管理招标事业起步较晚,到目前为此,关于物业管理招标投标的具体法规和条文尚未出台。另外,对于招标范围的规定,《招标投标法》也只限于对工程建设和货物采购招标的范围作出规定。因此,从严格意义上讲,物业管理招标的范围在我国尚未从法律上界定。即法律没有规定,在我国哪些项目其物业管理必须要实行招标,哪些不适于招标。然而,如前文所述,《招标投标法》对招标范围的规定所体现的精神参照了国际惯例,具有普遍性;同时,针对目前在我国刚兴起不久的物业管理招标投标的大多数做法都与上文所提到的“三原则”不谋而合,这使我们有足够的理由相信,“三原则”是我国物业管理招标范围发展的方向和趋势,用它来指导界定物业管理招标范围具有合理性和现实意义。
首先,根据“是否与社会公众利益密切相关”的原则,大型基础设施(如机场、火车站、地铁等)和一些公用物业(如图书馆等)其物业管理都应实行招标。由于这些物业所承载的人流量巨大,其物业管理好坏直接关系到公众的利益,甚至人身安全,因此,这些项目的物业管理一般都应实行招标。事实上,对于这类项目,往往从项目的勘察、设计、施工开始就已经实行了全套的招标,物业管理招标不过是其中的一部分而已。另外,对于一些大型的物业小区也应该实行物业管理招标。因为,对于生活着数万居民甚至10万居民以上的大型楼盘和小区来说,无疑是一个“小社会”,其管理好坏,居民是否安全、舒适,是直接关系到千千万万居民切身利益的,其社会影响力丝毫不亚于一个飞机场或一座火车站。因此根据第一个原则,该类楼盘的物业管理也属于应该招标甚至必须要招标的范围内。
其次,根据“是否关系到国家利益”的原则,除了上述大型的基础设施和公用物业外,其他使用国有资金投资或国家融资建造的公用物业,其物业管理一般也应实行招标。这是因为国家利益是群众利益的代表,损害国家利益就等于损害社会公众的利益,因此应对国家利益负责。近几年来,一些由国家专项投资或专项贷款,特别是与外国联合贷款兴建的物业从设计施工到物业管理都采用了招标方式,并取得了良好的效果。然而,根据“是否涉及国家安全或军事机密”的原则,一些由国家投资兴建的用作军事和行政用途的物业,就不适合采用公开招标方式,如国家政府部门和机要部门的办公大楼等。事实上,这一类物业都有国家专门指定的单位对其进行物业维护和管理。
由此看来,物业管理招标范围已经有了较为清晰的界定。而对于那些在《招标投标法》中没有规定的,可以实行也可不实行物业管理招标的项目,在实际操作中,主要取决于开发商和业主委员会的意见。不过,随着业主对物业管理的要求不断提高和业主自主管理制的广泛应用,物业管理招标的范围将会不断扩大。目前关于物业管理招标范围的界定尚未法律化,也有待完善。
七、物业管理招标的方式
根据招标项目不同的特点,招标人有权选择不同的方式进行招标。现行国际市场上通用的物业管理招标方式大致可分为三种:公开招标、邀请招标和议标。但我国自2000年1月1日施行的《招标投标法》只把招标方式分为公开招标和邀请招标两种,没有将议标纳入。然而,考虑到物业管理招标在我国刚刚起步,议标作为一种简单、便捷的方式目前仍被我国大多数开发商所采用,对我国的物业管理招标投标事业有着一定影响,笔者按照国际惯例仍将议标作为物业管理招标的一种方式与前两种方式一并向读者介绍。
1.公开招标
公开招标是指招标人(业主或开发商)通过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招标通知,邀请所有愿意参加投标的物业管理企业参加投标的招标方式。公开招标最大的特点是招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。
公开招标是国际上最常见的招标方式,其优点是最大程度地体现了招标的公平、公正、合理原则,因此,我国大型基础设施和公共物业的物业管理一般都采用公开招标方式。需指出的是,由于物业管理具有长期性和区域性的特点,因此,除国家级重点项目(如三峡工程)以外,对于地方性的重点项目(如地方的大型基础设施和物业)一般都采用地方公开招标方式招标。地方公开招标,就是指通过在地方媒体刊登招标广告或在招标广告中注明只选择本地投标人进行投标。由于物业管理自身的特点,对于一些不可能也不适宜吸引全国各地物业管理企业的项目,通过地方公开招标,既节省了招标人的招标成本,又不影响公开招标的公平性和有效性,不失为一种较为经济有效的招标方法。
公开招标
在公开招标中,招标方首先应依法发布招标公告。凡愿意参加投标的单位,可以按通告中指明的地址领取或购买较详细的介绍资料和资格预审表,并将资格预审表填好后寄送给招标单位。招标单位对所有申请资格预审的单位进行审查,经审查合格者可向招标单位购买招标文件,参加投标。
公开招标方的招标文件必须规定开标日期、时间和地点。开标必须在招标机构的所有决策人员和投标人在场的情况下当众进行。开标后,出席开标的招标机构所有决策人员应在各投标单位的每份标书的报价总表上签字,这意味着所有报价从即时起到授标前均不得更改。另外,按照国际惯例,标书应规定不允许更改的技术要求与财务条件,任何投标单位都必须按这些条件投标报价。这些条件只有在开标后的议标阶段才可商谈更改。
在实行公开招标时,评审标书和报价都是在严格保密中进行的。评标时,招标机构可以要求投标人回答或澄清其标书中的某些含糊不清的问题,但无权要求或接受投标人调整价格。一般而言,公开招标项目合同应授予报价最低者,但在以下情况可另作考虑:①招标文件中另有规定;②投标文件违反有关国际惯例或招标文件的有关规定;③最低报价明显不合理。
实行公开招标,可以使投标人充分获得市场竞争的利益,同时又实现了公平竞争,大大减少了偷工减料的舞弊现象,是最系统、最完整和规范性最好的招标方式,因而成为其他招标方式主要的参照对象。不过,公开招标方式也有招标时间长,招标成本较高的不足之处。
2.邀请招标
邀请招标是指不公开刊登广告而直接邀请某些单位投标的招标方式,其主要特点是以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。
邀请招标主要适用于标的规模较小(即工作量不大,总管理费报价不高)的物业管理项目。由于公开招标方式工作量大、招标时间长、费用高,邀请招标有的地方弥补了公开招标方式的不足,成为公开招标不可缺少的补充方式,并由于其节省招标时间和成本的优点,深受一些私营业主和开发商的欢迎。目前,邀请招标方式在物业管理招标中亦颇受欢迎,特别为一些实力雄厚、信誉较高的老牌开发商所经常采用。究其原因,首先,由于物业管理具有地域性的特点,开发商主要在当地选择投标单位,而当地的投标人数量本身就不大;其次,由于开发商的市场经验较丰富,能及时掌握各类物业管理企业的经营情况和服务质量情况,使其有能力挑选出一批素质上乘的物业管理企业参加投标,既节省了成本,又不失效果。
邀请招标在“省时省钱”的优点十分鲜明的同时,其缺点也十分突出。由于邀请招标是由招标人预先选择了投标人,因此可选择范围无疑就缩小了,这容易诱使投标人之间产生不合理竞争,容易造成招标人和投标人的作弊现象。因此,邀请招标是否成功最关键的就是在选择范围缩小的情况下,如何防止不合理竞争和作弊行为。我国《招标投标法》对邀请招标方式有明确规定:“招标人采用邀请招标方式的,应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书”。该规定就是为了防止投标过少而导致投标人相互勾结,哄抬标价,损害招标人的利益。另外,笔者建议招标人在挑选投标人时可参考以下的选择条件:①投标单位当前和过去的财务状况必须良好;②近期内承担过类似的物业管理工作,具有丰富的经验;③在本地区具有较高的信誉;④对该项目的物业管理工作有足够的能力承担。可以看出,招标人只有对投标人在数量上和质量上进行合理的筛选,才能确保邀请招标的最终成功。
邀请招标具有节省时间、减少招标费用的优点,但这种招标方式也有其弊病,那就是再好的筛选,也有可能遗漏一些合格的、有竞争力的物业管理企业;另外,在评标中可能会歧视某些投标人等。尽管如此,邀请招标仍作为一种重要的招标方式被广泛使用。
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