盖章: 签字
2.在房地产公司地产部进行入伙资格审查,审查合格出具证明。
盖章: 签字
3.在物业管理公司财务部交付各项入伙费用,结清手续、出具证明。
盖章: 签字
4.在物业管理公司管理处签定物业管理公约,领取和查验钥匙,办理完毕,签具证明。
盖章: 签字
××房地产开发公司
××物业管理公司
年 月 日
3.收楼须知
收楼是业主或使用权人经对物业的验收、认可,并缴纳各项购楼余(欠)款、租金和管理费之后,接收楼房(单元、楼盘)的活动。它是物业出售和出租环节的结束和物业管理环节的正式开始。作为物业管理公司,应在收楼须知中载明业主或使用权人在办理入住手续过程中须注意的事项及应携带的各种有效证件、合同文书及款项,避免客户的遗漏和往返及由此造成的不便。
作为业主或使用权人,应仔细阅读收楼须知,遇有不明事项及时向在场的工作人员询问。
收楼须知示例:
收楼须知
欢迎阁下成为××公寓的新业主:
我公司愿为您提供良好的管理服务,现介绍有关收楼事项和程序,避免您在收楼时发生遗漏而引致不便。
1.业主在接到入伙通知书起1个月内,到本公司办理产权登记和入伙手续。逾期办理者每逾期一天应缴
2.收楼时请认真查验室内设备、土建、装修等是否损坏或未尽妥善。如有投诉,请在收楼时书面告知管理处。管理处将代表业主利益就提出的投诉与发展商及施工单位进行交涉、协商解决。
3.根据本公寓的承建合同,保修期为1年,保修期间,如因工程质量所致故障,施工单位将为业主免费维修。如因业主使用不当,则由业主自行支付费用。
4.业主有权对您的住宅进行装修和维修,但应保证绝对不影响楼宇结构和公共设施。装修、维修前,业主须向管理处提出书面申请,获准后方可进行,并按规定由装修、承修者向管理处缴纳一定的装修管理费。
5.办理各项入伙手续的程序详见“入伙手续书”。
××房动产开发公司
××物业管理公司
年 月 日
(三)物业公司迎接业主、使用权人入住要进行的工作
1.物业公司自身应先期进驻,熟悉物业,了解情况
具备条件的物业公司可通过物业的前期介入,来熟悉物业的各方面情况;而没能在前期开发阶段介入的物业管理公司则必须在业主、使用权人入住之前的一段时间进驻物业内,唯此才能熟悉本物业、了解相关的情况,为工作的衔接和协调做好准备。在这方面切忌物业公司与业主同时进驻物业,业主不清楚的物业公司也不清楚,业主不熟悉的物业公司也不熟悉。必须有个“提前量”,才能在熟悉情况的基础上做好服务,使业主及使用权人满意。
2.准备、推敲和制定相应的入住手续
入住的手续既关系到业主、使用权人的入住是否便捷、顺利,又关系到物业公司、发展商及业主或使用权人的权利、责任与义务。因此,物业公司要仔细地推敲,作出明确的规定。对某些问题不准时可向有关法律及财务方面的专家进行咨询,尽量避免各种手续、文件的含混和歧义。
3.做好相应的组织协调工作,体现效率、规范和周到热情
一般地说,接纳业主、使用权人入住的整个过程,最能体现物业管理公司的组织水平、管理效率和服务质量。因这一过程要面对多户。有通知、接待、办理手续、现场实地考察、签署有关文件、缴纳相关款项甚至联系搬家公司等诸多环节的工作,哪个环节工作不力或缺乏协调都会给业主或使用权人带来不便,哪个环节上出现态度生硬、冷漠、不负责任等都会给业主或使用权人带来不快。因此,物业公司应在此之前进行充分的动员,在过程中不断进行协调减少差错和脱节,并有专门的人员巡查各个环节的服务。把所有的麻烦和不便留给物业公司自己,把更多的方便留给业主和使用权人。
(四)搬迁入伙
在完成以上程序之后,住户才能签领钥匙,准备搬迁。在用户搬迁过程中,物业管理公司应做如下的工作:
1.协助用户搬迁
物业管理公司一般可以通过两种方式协助用户搬迁。
(1)代请搬迁公司。
(2)提供搬迁服务。
2.维持搬迁秩序
在用户搬迁过程中,应尽量避免由于时间集中而造成的混乱,对搬运车辆应有专人指挥出入停放,以避免交通事故及损坏花草公物的事件发生。
3.收取搬迁押金
在发放入住通知时,物业管理公司一般都会向用户收取搬迁押金。如果搬迁过程中发生损害公物的事件,则视情况扣除部分或全部押金,如果未发生事故、押金应如数退还。
三、业主、使用权人对物业的验收
(一)对物业的验收是业主、使用权人的权利
对任何一位业主,置下一处房产往往是一生中重要的“长期投资”,要倾大半生的积蓄、甚至还要向银行机构或亲朋借贷部分资金才能凑齐。因而,业主一旦置下物业,便具有受法律保护的种种权益。为了使自己的权益不受欺诈与损害,业主在入住前甚至在办理最后一笔购房款缴纳事宜之前,就有权要求房地产开发公司(销售部)或物业管理公司的人员带其到现场,查验所购物业的状况。这是业主的一项基本权力,也是业主或使用权人进入物业前的一项程序。这个程序对业主是不可少的。有了这个程序,便可在很大程度上减少甚至避免房地产开发公司及物业管理公司在销售或
通过现场查验,业主可直接了解所购置的物业的状况,发现问题或瑕疵,请销售人员或有关人员当场作出解释或说明,不能得到清楚和满意答复的,业主可拒绝在后面的手续和文件上签字及其余款项的交付。要求开发商或施工单位根据购房合同及施工图纸规定的技术指标,重新进行局部返修,直至达到图纸、合同的要求为止。因此,有经验的业主在感到自己对物业的状况和技术指标把握不准时,往往请一些房地产或建筑、装饰方面的专业人员来一道查验,帮自己把关。
而作为物业公司,在接待业主现场查验物业时,要仔细地和业主介绍物业的全部情况,及物业与合同条款、与施工图的对照之处,解释业主提出的问题。对不能说清或即刻答复的问题做好记录,请公司的相关业务人员对业主进行答复。对物业确实存在问题的,要及时向发展商及施工单位反馈,并组织必要的返修直至业主满意。
(二)业主、使用权人对物业进行验收的参照系
1.对比图纸和技术规范进行验收
如图纸标明的使用面积、墙体厚度、建筑材料;室内净高、内部格局、阂窗尺寸及材料;各种管线的分布、走向;各设备、设施的落位情况;各面积、结构及设备设施的几何误差等。通常上述内容有较强的专业色彩,业主如不清楚图纸的情况,可请有关专业人员帮自己把关。
2.对比销售(承租)合同及物业管理合同来进行验收
如物业坐落的位置(要有相对固定的坐标,不能用10分钟车程等含混概念);物业开发、出售、(出租)的手续即“五证”是否俱全;物业的面积(房屋面积与分摊面积,分摊面积是否按建设部统一规定)及误差(小于合同面积的误差应控制在一定的范围内,否则是对业主经济权益的侵犯;大于合同面积的误差在一定范围内业主不须再缴房款,而应由发展商承担;超过合同面积一定范围内,则发展商有“强卖”之嫌,业主也有权拒付或双方协商按较低的价格水准补齐多出的差价);此外,还包括物业的结构与内部分隔,物业设备、设施的产地(如卫生洁具是进口的还是国产的,是“美标”还是“TOTO”)、规格(型号)、档次;装修的用料与施工等。
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