物业管理房屋日常养护概述

    1.二次装修的程序
    (1)装修申报
    ① 装修户首先向物业管理公司工程设备部门提出申请。
    业主需要装修时,到管理公司下属的管理处领取申请表,填写申请表,等申请批准后方可施工。
    ②工程设备部门对装修户的资格进行确认,并提供装修指南及有关资料;
    ③装修户尽快请有关单位进行装修设计,并在15天内将装修设计图交工程设备部门审查;
    ④装修户选择合格的装修单位。
    (2)物业管理公司审批
    ①在接到装修户递交的装修设计的一周内,工程设备部会同安保部对设计方案进行审核,提出同意或修改意见;
    ②方案批准后,装修户按规定到物业管理公司签订协议,并领取装修许可证。
    2.装修范围
    (1)不可擅自改变房屋的柱、梁、板、承重墙、屋面防水隔热层、电路,上下管线等;
    (2)不可擅自用红砖、大理石及超厚超重材料进行装修;
    (3)不擅自封闭或改变阳台用途;
    (4)不擅自改变原有门窗规格及墙面装饰。

 

www.dichanshequ.com ;   (三)加强对二次装修的科学管理
    1.装修公司的选择
    选择装修公司是二次装修管理中的一件大事。物业管理公司从所管理的楼宇、小区的安全以及业主或使用人的利益考虑,一般选择几个成熟的装修公司作为楼宇、小区装修的固定施工队伍。住用户需要装修时,就将这几家公司推荐给他们。
    但实际上,由于诸多因素造成许多住用户不一定接受物业管理公司推荐的装修公司,而自行在外面寻找装修公司。这时,物业管理公司应提醒住用户在选择装修公司时,首先不能急,急了容易“病急乱投医”,“抓在篮里就是菜”,而应慢慢悠悠、仔仔细细地找。住用户要了解装修公司的资质,了解它的施工队伍技术实力,了解它的可靠程度。尤其是那些租间小房子、一张桌子、一个人的“皮包”公司,很有可能“打一枪换一个地方”,要紧关头连人也找不到。第二不能贪。这个贪,是指贪方便,贪便宜,贪听好话。有的公司条件要求严是严,但说了算数,有的公司宽是宽,但说与做不一样。因此,越是在洽谈时说得花好桃好,无所不应的,你反而要多个心眼想一想,其中是否有诈,这样优惠的条件他们能否赚钱,以防他钱未到手时笑容可掬,钱一到手后翻脸不认人。
    另外,业主或使用人在自行确定了装修公司以后,在正式进行房屋装修前一定要签订详细的书面协议,以防止口头协议口说无凭;应将房屋装修所需要用的材料、时限、工程造价、施工面积、技术参数等有关条件写进施工协议中;在装修完成后,还要向施工者索要发票。只有这样,当房屋装修出现质量问题发生纠纷时,才能提出充分证据并依据法律保护自己的权益不受侵害;只有这样,才能保证房屋装修质量,让人欢喜没有忧。

    2.二次装修的现场监护
    装修现场监护是二次装修管理的关键。一切的协议规定都要靠现场监护来落实。作为物业管理公司,理应派人对施工现场进行定时和不定时的监督检查,主要抓好以下几点:
    (1)审查装修公司施工人员的情况,坚持凭证出入楼宇、小区制度。
    (2)控制装修公司动用明火的操作,施工现场不准吸烟。除按规定在施工现场配置消防器材外,还应有专人负责防火安全。
    (3)监督装修公司按批准的设计图纸进行施工,防止装修公司置原有的设计于不顾而另搞一套,造成对楼宇结构、设施的损害。
    (4)阻止装修公司因不合时宜地进行有强烈声响和刺激性气味的工作,而造成对其它业主或使用人正常工作、生活的影响。

    3.装修装饰技巧的指导
    物业管理公司指导业主或使用人正确实施装修装饰,提高装修装饰技巧是二次装修管理中体现的服务,归根到底也是房屋养护服务的一个方面。做好这项工作,有利于提高物业管理公司房屋养护服务的质量。
    房屋装修装饰是一门实用艺术,是功能性和艺术性的统一。它既要满足工作、生活的功能需要,又要满足人们的审美情趣。所以,“以人为本”是房屋装修装饰的原则。这主要体现在以下几个方面:
    (1)注意满足功能需求。如果是办公楼宇的装修,其主要功能是办公,在装修时要考虑到办公桌、椅、柜、办公设备(复印机、计算机等)的安置,并确保不相互干扰。如果是小区居室的装修,首先要服从居室各部分的功能性要求。比如厨房和卫生间,既要考虑设施相对完善,又要留有一定的空间。尤其是洁具的合理选择和恰当布局直接影响到生活质量。又如厅是家庭成员的共享空间,卧室主要是用来睡眠、休息的,都要根据不同功能加以布置。
    (2)强调健康性。室外空气污染早已成为社会公众关注的问题,但是还有一种对人体健康危害更大的室内污染,却常常被人忽视。研究显示,室内空间相对空外是较封闭的空间,空气极容易受到污染,而且污染程度往往比室外更严重。由于大多数人有80%左右的时间是在室内度过的,因此,室内空气污染对人体的危害,远远大于室外空气污染。
    因此,如何在居室装修中注意通风、换气,挑选健康型、环保型、安全型的“绿色建材”、家具、装饰物等,是居室装修的健康性要求。
    (3)应具备审美情趣。审美是人的基本需要,在满足基本功能,健康需求的基础上,按审美情趣的需求作艺术装潢布局是体现个性风格的重要标志。可见,满足审美需求是实施装潢的一个主要目的。

    下面具体介绍一些装修装饰技巧:
    1.用护墙板装饰墙面应注意的问题
    采用护墙板装饰墙面,对住宅结构并无严格要求,但必须注意以下几点:一是居室形状要整齐,如长方形、正方形房间较理想,多边形、三角形之类的就不值得贴护墙板了;二是房间高度最好在二米六以上,护墙板通常竖向排列,一般不低于窗沿,即墙板的高度至少在一米以上,因为层高过低,安装护墙板会给人以沉闷感;三是室内面积不宜太小,因制作护墙板要占用一定的室内面积。此外,从屋顶和地面看,也要求尽可能协调。人字形,斜坡状屋顶是不相配。地面采用彩色水泥、磨石子、大理石、地砖或各类地毯等均可,如配以木质拼花、长条地板则更美观。
    护墙板制作前,首先应根据面积大小和空间高低,设计出护墙板的高度及图案,包括与踢脚板、窗罩、挂镜线怎样协调等,然后确定墙面上三条线:一是踢脚板

www.dichanshequ.com 宽度线,大致为15~20厘米;二是护墙板高度线,通常以窗沿为限或考虑板材本身长度,以不拼接为好;三是给挂镜线、窗罩等取定位线。其次,在确定护墙板高度后,图案及制作宽度就容易选择了,护墙板的板材不宜整块使用,应割锯成40~50厘米宽,即可正方形数块竖向排列。还有,在墙面处理上,除对墙面凸起部分稍作修整外,坚硬而未剥落的旧墙面不必铲除;墙表面局部发生起壳、松动,而内层没有损坏的墙面也不用修整;凹陷部分则可借助安置板墙筋时,垫些小板条之类使之平整。
    适合制作护墙板的木料很多,以胶合板和贴面装饰板最常见。用五夹板制成的墙板要比三夹板平整、挺括。但不论选用哪种板材,板材的正面要求无污渍,以光滑、完整、颜色一致为上品。

    2.地面装饰如何避免返工
    地面装饰大体有这样几种:水泥地坪、地砖(马赛克)、花岗石地坪、木质地板等。地面装饰如果粗制滥造,就会引起种种麻烦,甚至出现返工。下面从分析“病因”入手,谈谈地面装饰如何避免返工。
    水泥地坪能否做好,直接关系到其它装饰材料的施工质量。水泥地坪施工不当通常会产生两种问题:起砂——扫不净的砂和灰;起壳、裂缝——多数发生在地坪与踢脚线交接的阴角处。做好水泥地坪,首先要将底子彻底扫除干净,用水洗透;地面高低相差大的,要隔天分批进行施工。
    地砖(马赛克)地坪的常见病一般有起壳、不平整、拼缝不直、排块不合理、标高(落差)不明显等五种(厨房、卫生间、阳台等处要求地面有2厘米落差,以利于排水)。除第一种有一定技术性外,其它只要认真操作,都是可以避免的。
    花岗石地坪在地面装饰中属较高档的,但它的施工却比较简单,只要掌握好地坪的标高,做到色泽均匀、铺设平整、排块合理就行。
    木质地板的主要毛病:a.行走时声音太大。这主要是基层木搁栅铺设不牢固、不平整所致。施工时搁栅与原地坪的锚固要选用膨胀镙丝,不要用木榫加元钉。木搁栅在铺设时一定要先垫平整,后紧固,地板铺设时一定要拼紧钉牢。b.拼缝不密贴。这种情形往往出现在使用了一段时间后,主要有两种原因,一是采购的木地板未经过高温处理,含水量超过标准,收缩率大;二是操作时不认真,未拼紧钉牢。c.地板软。这主要是木搁栅铺设的间隔过大,地板厚度不够。一般要求搁栅间距为450~500毫米,木条地板的厚度为18~20毫米。

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