(二)计划养护
房屋的各种构、部件均有其合理的使用年限,超过这一年限一般就开始不断出现问题。因此要管好房子,就不能等到问题出现后再采取补救措施,而应该订立科学的大、中、小修3级修缮制度,以保证房屋的正常使用,延长其整体的使用寿命。这就是房屋的计划养护。
例如:房屋的纱窗每3年左右就应该刷一遍铅油保养;门窗、壁橱、墙壁上的油漆、油饰层一般5年左右应重新油漆一遍;外墙每10年应彻底进行1次检修加固;照明电路明线、暗线每年检查线路老化和负荷的情况,必要时可局部或全部更换等。这种定期保养、修缮制度是保证房屋使用安全、完好的非常重要的制度。
一般楼宇设施的保养周期和翻新周期。
物业管理企业应根据具体楼宇所选用的设备、材料型号的质量来推算其使用年限。
另外,还要做好季节性的预防保养工作。例如,防风台、防汛、防梅雨、防冻、防治白蚁等。
四、房屋日常养护的内容
房屋日常养护的具体内容包括:
(一)地基基础的养护
地基属于隐蔽工程,发现问题采取补救措施都很困难,应给予足够的重视。主要应从以下几方面做好养护工作:
1.坚决杜绝不合理荷载的产生
地基基础上部结构使用荷载分布不合理或超过设计荷载,会危及整个房屋的安全,而在基础附近的地面堆放大量材料或设备,也会形成较大的堆积荷载,使地基由于附加压力增加而产生附加沉降。所以,应从内外两方面加强对日常使用情况的技术监督,防止出现不合理荷载状况。
2.防止地基浸水
地基浸水会使地基基础产生不利的工作条件,因此,对于地基基础附近的用水设施,如上下水管、暖气管道等,要注意检查其工作情况,防止漏水。同时,要加强对房屋内部及四周排水设施如排水沟、散水等的管理与维修。
3.保证勒脚完好无损
勒脚位于基础顶面,将上部荷载进一步扩散并均匀传递给基础,同时起到基础防水的作用。勒脚破损或严重腐蚀剥落,会使基础受到传力不合理的间接影响而处于异常的受力状态,也会因防水失效而产生基础浸水的直接后果。所以,勒脚的养护不仅仅是美观的要求,更是地基基础养护的重要部分。
4.防止地基冻害
在季节性冻土地区,要注意基础的保温工作。对按持续供热设计的房屋,不宜采用间歇供热,并应保证各房间采暖设施齐备有效。如在使用中有闲置不采暖房间,尤其是与地基基础较近的地下室,应在寒冷季节将门窗封闭严密,防止冷空气大量侵入,如还不能满足要求,则应增加其它的保温措施。
(二)楼地面工程的养护
楼地面工程常见的材料多种多样,如水泥砂浆、大理石、水磨石、地砖、塑料、木材、马赛克、缸砖等。水泥砂浆及常用的预制块地面的受损情况有空鼓、起壳、裂缝等,而木地板更容易被腐蚀或蛀蚀。在一些高档装修中采用的纯毛地毯,则在耐菌性、耐虫性及耐湿性等方面性能较差。所以,应针对楼地面材料的特性,做好相应的养护工作。通常需要注意以下几个主要的方面:
1.保证经常用水房间的有效防水
对厨房卫生间等经常用水的房间,一方面要注意保护楼地面的防水性能,更须加强对上下水设施的检查与保养,防止管道漏水、堵塞,造成室内长时间积水而渗入楼板,导致侵蚀损害。一旦发现问题应及时处理或暂停使用,切不可将就使用,以免形成隐患。
2.
(三)墙台面及吊顶工程的养护工程
墙台面及吊顶是房屋装修工作的主要部分,它通常包括多种类型,施工复杂,耗资比重大,维修工序繁琐,常常牵一发而动全身。所以,做好对它的养护工作,延长其综合使用寿命,直接关系到业主与管理机构的经济利益。
墙台面及吊顶工程一般由下列装饰工程中的几种或全部组成:抹灰工程,油漆工程,刷(喷)浆工程,裱糊工程,块材饰面工程,罩面板及龙骨安装工程,都要根据其具体的施工方法,材料性能以及可能出现的问题,采取适当的养护措施。但无论对哪一种工程的养护,都应满足以下几个共性的要求:
1.定期检查,及时处理
定期检查一般不少于每年1次。对容易出现问题的部位重点检查,尽早发现问题并及时处理,防止产生连锁反应,造成更大的损失。对于使用磨损频率较高的工程部位,要缩短定时检查的周期,如台面、踢脚、护壁,以及细木制品的工程。
2.加强保护与其它工程衔接处
墙台面及吊顶工程经常与其它工程相交叉,在相接处要注意防水、防腐、防胀。如水管穿墙加套管保护,与制冷、供热管相接处加绝热高强度套管。墙台面及吊顶工程在自身不同工种相接处,也要注意相互影响,采取保护手段与科学的施工措施。
3.保持清洁与常用的清洁方法
经常保持墙台面及吊顶清洁,不仅是房间美观卫生的要求,也是保证材料处于良好状态所必需的。灰尘与油腻等积累太多,容易导致吸潮、生虫以及直接腐蚀材料。所以,应做好经常性的清洁工作。清洁时需根据不同材料各自性能,采用适当的方法,如防水、防酸碱腐蚀等。
4.注意日常工作中的防护
各种操作要注意,防止擦、划、刮伤墙台面,防止撞击。遇有可能损伤台面材料的情况,要采取预防措施。在日常工作中有难以避免的情况,要加设防护措施,如台面养花、使用腐蚀性材料等,应有保护垫层。在墙面上张帖、悬挂物品,严禁采用可能造成损伤或腐蚀的方法与材料,如不可避免,应请专业人员施工,并采取必要的防护措施。
5.注意材料所处的工作环境
遇有潮湿、油烟、高温、低湿等非正常工作要求时,要注意墙台面及吊顶材料的性能,防止处于不利环境而受损。如不可能避免,应采取有效的防护措施,或在保证可复原条件下更换材料,但均须由专业人员操作。
6.定期更换部件,保证整体协调性
由于墙台面及吊顶工程中各工种以及某一工程中各部件的使用寿命不同,因而,为保证整体使用效益,可通过合理配置,使各工种、各部件均能充分发挥其有效作用,并根据材料部件的使用期限与实际工作状况,及时予以更换。
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