经营性物业是指用于出租能够产生经济收人的物业,例如写字楼、公共商业楼宇、旅游酒店等。
经营性物业管理
以经营性房屋为主体对象的经营管理称之经营性物业管理。经营性物业管理要求管理者有系统的管理理论、服务意识和操作技能,它最能反映现代物业管理的本质。
经营性物业管理的特点
经营性物业管理的特点有以下几点:(1)经营性物企业管理是一种创造性的活动。在经营性物业管理中,建筑物成了商品,随着其外界环境的变化以及内部管理的优势,其使用期限会有较大的差异,市场价格也会有很大变动。(2)经营性物业管理属于服务性行业,要寓管理于服务之中。(3)经营性物业管理中所提供的房屋产品没有储存性。经营性物业管理中最重要的服务在于房屋的出租和其他附属性的商业服务。(4)经营性物业管理是综合性的统一管理。经营性物业管理的内容相当广泛,既有房屋出租、商业服务等经营型内容,又有结构装修、设备维修等技术内容,还存在着清洁、保安、绿化、交通等日常服务。(5)经营性物业管理具有极大的社会作用。随着社会主义市场经济的发展,经营性物业的投资主体呈日益多元化的趋势,因而经营性物业管理对社会的安定、人民生活水平的提高、城市的美化等起着不可低估的作用。
经营性物业管理重点
经营性物业管理的重点是租用建筑物的承租人对其所使用的物业环境感到满意,并希望继续租用本物业。所以,收益性物业管理工作中的每一部分工作,都应以满足当前承租人的需要并吸引未来的新承租人为中心。
经营性物业管理工作分解
为了使经营性管理工作做好,首先将工作分成若干方面,再找出相互联系,确立工作目标。
经营性物业管理内容
经营性物业管理的内容主要包括以下几个方面:(l)制定管理计划;(2)加强市场宣传以提升物业的租金;(3)制定租金收取方法沃的物业的维修养护;(5)安全保卫;(6)协调业主和承租人关系;(7)组织与控制等。
制定管理计划
在接管一宗物业后,首先要制定一份管理计划并获委托方认可。计划应详细说明物业管理所提供服务内容及所采用方法。计划制定一般有五个步骤:(l)确立目标。物业所有者(业主)的目标是制定管理计划的基础。(2)检查物业质量状况。物业质量状况的检查是物业管理工作的重要内容。(3)形成租金方案和出租策略。出租实际上是出售一定期限(月或年)的物业使用权;只有在业主和承租人均满意情况下租约才会得以维持。租金方案十分重要,从理论上来讲,租金的确定要以物业出租的经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定,但市场条件下,物业的租金高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。(4)提出预算(包括管理费)。预算是物业管理中经营计划的核心,预算中包括详细的预期收益估算,允许的空置水平和经营费用、且这些数字构成了物业管理的量化指标。(5)签订物业管理委托合同。
经营性物业管理的收入
经营性物业的收入既是房地产投资者收回投资、获取投资收益的来源,也是物业管理公司进行经营管理的费用来源,该收人包括经营收入和其他业务收入两个方面。经营收人主要是指出租建筑物楼面和其他附属配套设施的租金收入z其他收入则包括管理费、附属性的餐饮、购物、商务中心等项服务所得。
影响物业收益的主要因素
一般说来影响物业收益的主要因素除了宏观社会经济状况和供求关系外,还有物业所处的位置,物业的类型及临街状况,租客的类型、租期、楼层、朝向等诸因素。
租金的确定
租金确定过程中,首先要对同类物业市场进行分析,了解市场上同类物业出租的租金水平和出租率情况,结合物业本身的特点和优势进行市场定位,确定本物业租的市场租金水平。
租金收取方式
经营性物业管理中的运营成本
经营性物业管理中的支出一般包括以下三个方面:(l)建筑物的维修费用;(2)服务及其设备的费用;(3)有关税费。
对开展经营性物业管理企业的选择
对于开展经营性物业管理企业的选择有一系列的标准可以考核,这些标准通常包括:(l)能否令业主满意;(2)专业服务水平;(3)向业主提供信息的能力;(4)管理计划。
对开展经营性物业管理工作的评价
对物业管理工作进行评价的主要目的是令物业管理企业为业主和承租人提供更好的服务。物业管理工作评价应考虑、以下几个方面:(l)与承租人有良好的沟通;(2)及时处理承租人的抱怨;(3)及时地收取租金川的较好地达到了出租率目标;(5)物业维修良好;(6)及时提供有关物业报告;(7)为业主的利益能主动地提出建议刊的对业主的批评或建议反应迅速。
高层楼宇
高层楼宇是指层数多且高的建筑物。根据l972年国家高层会议对高层建筑物的定义,把高层建筑分为四类:第一类高层建筑为9~16层(最高到50m)第二类高层建筑为17~25层(最高到75m)第三类高层建筑为26~40层(最高到100m);第四类高层建筑40层以上(高度为l00m以上)。高层楼宇包括商住楼宇、综合楼宇、宾馆饭店、办公大楼,以及文化、娱乐等各行各业各种类型的建筑。
写字楼
写字楼原意是指用于办公的建筑物,或者说是由办公室组成的大楼。写字楼可能是所有者自己使用一部分,其余部分用于出租,收取租金。
商务楼
商务楼是指提供各种商务活动的楼宇,除了办公室以外一般还有展示厅、会议厅、洽谈室等,但主要部分仍然是办公室。
商住楼
商住楼是指既能办公又兼能住宿的楼宇。在现代,不少大楼将办公、住宿、商务活动等功能综合在一起,又称为综合性多功能写字楼。
按建筑面积大小来进行写字楼分类
按建筑面积大小可以分为以下三类:(1)小型写字楼,一般为1万平方米以下;(2)中型写字楼,一般为1万~3万平方米;(3)大型写字楼,一般为3万平方米以上。
按写字楼的功能来进行写字楼分类
按写字楼的功能一般可以分为三种:(1)单纯写字楼,就是写字楼基本上只有办公一种功能没有其他功能;(2)商住型写字楼,就是既提供办公又提供住宿;(3)综合写字楼,就是以办公为主,同时又有其他功能(例如公寓、餐饮、商场展示厅等)。
写字楼的管理方式
根据写字楼特点开展的管理形式有三种:(1)委托专业公司管理和发展商自己管理;(2)经营性管理和非经营性管理;(3)社会化分包管理和一家管理。
委托专业公司管理和发展商自己管理
委托管理就是大楼造好后委托给专业物业管理公司,在发达国家,这是最常见的一种形式。而在我国比较常见的是发展商(业主)自己组建物业管理公司进行管理。
经营性管理和非经营性管理
经营性管理就是管理者不仅要负责管理而且还要负责楼宇的出租、销售等业务;非经营管理不负责楼宇的出租、销售等业务;管理者只负责设备、保安、清洁等管理和服务工作。
社会化分包管理和一家管理
社会化管理就是物业管理公司接管写字楼后,将有些管理内容再委托给其他专业公司去做。一家管理是指受委托物业管理公司自己完成所有的管理内容。
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写字楼管理目标围绕"安全、舒适、快捷"六个字,指用户在写字楼内工作有安全感,具体体现在:人身安全、财产安全、消防安全三个方面;舒适是指创造优美的环境,让用户在大楼内生活工作起来感到舒服、方便;快捷是指用户在大楼内随时与世界各地联系、交换信息、抓住商机。
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