业主入伙交接与运作规范

业主入伙交接与运作规范提要：业主验房后若提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后，由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。

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　　一、业主入伙前的准备工作
　　当物业管理公司的验收与接管工作完成以后，即物业具备了入伙条件，物业管理公司就应按程序进入物业的业主人伙手续的办理阶段。物业管理公司应根据该物业的《物业管理方案》作如下入伙前的准备工作。
　　1、 筹建管理处
　　根据《物业管理方案》筹建管理处。落实管理处办公地点、管理用房的装修方案，按开办计划拟定购置物料计划，采购办公设备和用品，落实入伙期间的后勤保障等。
　　2、人员准备
　　根据《物业管理方案》中拟定的管理处人员配备情况设置工作岗位，拟定岗位职责。根据岗位需要组织招聘管理处的管理人员和作业人员。
　　3、文件准备
　　根据物业的实际情况及管理要达到的标准，制定各种规范、制度，文件、表格等入伙手续文件，在入伙时及时交到业主手中，以便他们认真阅读和消化，利于物业管理的各主体之间的相互了解、相互支持与融洽，从而为进一步管理打好基础。
　　(1)入伙手续文件
　　① 入伙通知书(附件一)；
　　② 入伙通知书回执(附件二)；
　　③ 入伙手续书(附件四)；
　　④ 房屋验收单(附件五)；
　　⑤ 房屋质量整改通知书(附件六)；
　　⑥住宅使用公约(附件八)。
　　（2）入伙发放文件
　　① 业主手册；
　　② 入伙须知(附件三)；
　　③ 装修管理办法(附件十二)；
　　④委托服务项目表。
　　(3)入伙记录
　　① 业主登记表；
　　② 验房签收记录；
　　③ 入伙资料登记记录；
　　④ 领取钥匙签收记录；
　　⑤ 委托服务登记表(附件十一)；
　　⑥入伙收费记录。
　　4、交接准备
　　(1)熟悉了解该物业的具体情况，拟定需要改进的意见和整改措施。
　　(2)加强保安与服务力量，提供足够的服务，保安人员保证入伙时发生纠纷能及时疏导。
　　(3)具体安排业主入伙接待人员、接待位置和入伙手续导向等。
　　(4)做好与发展商、供电局、自来水公司、煤气公司、环卫部门等相关单位间的联系与沟通，使业主一旦入伙后各项工作都能正常开展，避免发生矛盾。
　　二、业主入伙的工作流程
　　1、业主入伙流程
　　(1)业主向售房单位／发展商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书。
　　(2)凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。
　　(3)物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；代发展商与业主签订《使用公约》。
　　(4)业主签收“入伙资料签收表”(附件七)后，物业管理公司按入伙收费项目开具正规票据并收费。
　　(5)由物业管理公司业主服务人员和设备人员陪同业主验房，抄录水、电表底数并共同确认，交付钥匙，办理签收手续。若业主委托保管钥匙，应请业主填写书面“保管钥匙委托书”(附件九)，管理处作出“保管钥匙承诺书”(附件十)。www.dichanshequ.com
　　(6)若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交发展商，管理处应协助发展商对房屋进行整改后，请业主再次验房。
　　(7)如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。
　　(8)业主入伙流程图。
　　2、租赁住主入住流程
　　(1)签订《租赁意向书》，并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。
　　(2)签订《租赁合同书》。合同应附有《管理公约》等有关附件。
　　(3)由物业管理公司工作人员带业主到现场验收房屋，如发现有房屋质量问题的，由物业管理公司通知工程队整改。
　　(4)整改后或验收房屋没问题，业主就同物业管理公司签验收单，并从物业管理公司领取房屋钥匙。
　　(5)交付押金和首期租金。
　　(6)如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。
　　三、入伙交接运作规范
　　1、入伙作业标准
　　(1)入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。
　　(2)入伙各项资料齐全，记录规范完整，按主建立业主档案。
　　(3)入伙各项收费正确，做到日结月清、账表相符。
　　(4)特约服务手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。
　　(5)内部手册登记及时，即时完成注记。
　　(6)入伙按户汇总，次月5日前全部归档。
　　2、入伙作业规程
　　(1)由

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