商业物管培训：商业地产的定义、分类和策划流程

商业物管培训：商业地产的定义、分类和策划流程提要：商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米

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　　商业物管培训：商业地产的定义、分类和策划流程

　　商业地产定义

　　商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。 商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产，商业，投资三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。

　　商业地产形式

　　商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如shoppingmall项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmall三种业态。

　　商业地产分类

　　一、按商业形态分类

　　1、商业广场

　　2、shoppingmall

　　3、商业街

　　4、大型商铺

　　5、购物中心

　　6、休闲广场

　　7、步行街

　　8、专业市场

　　9、社区商业中心

　　10、商务楼

　　二、按照开发形式进行分类

　　1、商业街商铺

　　2、市场类商铺

　　3、社区商铺

　　4、住宅底层商铺

　　5、百货商场、购物中心商铺

　　6、商务楼、写字楼商铺

　　7、交通设施商铺

　　三、按照投资价值分类

　　1、"都市型"商铺--绩优股

　　2、"社区型"商铺--潜力股

　　3、"便利型"商铺--冷门小盘股

　　4、专业街市商铺--高科技股

　　5、其他商铺-"一般股票"

　　商业地产策划流程

　　前期：项目顾问

　　一. 市场调研：

　　1.区域状况调研：

　　1.1区域商业状况调研

　　1.2竞争者状况调研

　　1.3市民消费偏好调研（媒介偏好/消费习惯/消费承受力等）

　　1.4区域经济状况评估

　　1.5消费者品牌认同调研

　　2.目标购买者调研

　　2.1消费群体细分，消费动机

　　2.2项目问题及机会调研

　　2.3购买能力调研

　　3.品牌供应商调研

　　3.1品牌类别细分

　　3.2品牌资料库建立

　　3.3项目问题及机会调研

　　3.4租金承受能力调研

　　二.项目定位

　　1.项目分析

　　1.1项目核心竞争力（卖点）分析

　　1.2竞争者比较分析（问题及机会）

　　2.项目定位

　　2.1项目品质功能定位

　　2.2品牌形象定位

　　3.目标客户（购买者及承租者）

　　4.业态组合及规划建议

　　5.卖场区域分割

　　三.基本VI（品牌视觉形象设计）

　　包括基本元素：名称/颜色/标准字/标签/吉祥物等

　　应用体系设计：招商手册/招商广告/销售手册/形象手册/名片/礼品/信笺/服装/店面形象等

　　四.招商策略

　　1.价格体系建立

　　2.公开活动及新闻配合

　　3.媒介策略

　　4.商业谈判或推介会

　　五.销售策略

　　1.价格体系建立

　　2.公开活动及新闻配合

　　3.媒介策略

　　4.商业谈判或推介会

　　费用预算及支付（另行协商）

　　中期：招商及销售代理

　　一般代理

　　A.服务内容包括：作为代理单位参与招商及销售。

　　B.佣金预算及支付

　　B1 铺位纯出租形式：

　　1至5年（含5年）的租约按1.5个月成交月租金的标准支付佣金；

　　5年以上的租约按2个月成交月租金的标准支付佣金；

　　10年以上的租约按4个月成交月租金的标准支付佣金；

　　如果租约达到20年按6个月成交月租金的标准支付佣金；

　　以上均按首年租为依据计算佣金。

　　B1.1 铺位出租形式的代理佣金支付方式：

　　中介成功客户支付首笔租金之日起计十个工作日内按B1中有关佣金计算标准支付相关铺位5

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