万科物业服务指南：房地产基础知识篇

万科物业服务指南：房地产基础知识篇提要：为什么要开发企业在交付商品房时要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》？具体包括哪些方面内容

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　　万科物业服务指南：房地产基础知识篇
　　什么是房地产业？
　　房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，他包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。
　　什么是房产？
　　房产是指房屋产品归谁所有，亦即对房屋的占有、使用、收益和处分的权利。
　　什么是房地产经营？它的特点有哪些？
　　房地产经营是指房地产企业根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发经营的全国程作出科学的决策，并组织有效的实施。
　　它的特点是：1、经营风险大，获高收益的机会也多；2、房地产经营的对象具有消费和投资的双重性；3、房地产经营中的垄断和竞争同时存在。
　　什么是建筑容积率？它将如何计算？
　　建筑容积率是指区内总建筑面积之和与区内总占地面积之比。计算公式是：
　　区内总建筑面积之和M2
　　建筑容积率=------------×100%
　　区内总占地面积M2
　　土地产权包括哪些权利？它们分别含义是什么？
　　土地产权的含义包括土地使用权、地上权、地役权、抵押权、典权和租赁权。
　　地上权是指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，。地上权的实质也就是土地使用权。
　　地役权是指利用他人土地供自己使用的便利。
　　抵押权是指土地使用权获得者在其有效的使用期限内以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利。
　　典权是指通过支付典价而占有他人的不动产，从而获得使用和收益的权利。
　　租赁权是指土地使用全获得者在其有效使用期限内有权将土地出租给他人使用以获得收益。承租人即取得该块土地的租赁权。
　　什么是建筑面积？它由哪三部分组成？
　　建筑面积是指建筑物各层展开面积之总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外围水平截面面积计算。它由使用面积、辅助面积和结构面积三部分组成。
　　什么是总建筑面积、住宅建筑面积？
　　总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。
　　住宅建筑面积是指扣除公共建筑、人防地下室后全部低层、中层、中高层和高层住宅面积的总和。
　　为什么要开发企业在交付商品房时要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》？具体包括哪些方面内容？
　　针对商品房销售、服务和装修等方面存在的问题，为加强商品住宅质量的管理，确保商品住宅售后服务质量和水平，维护商品住宅消费者的合法权益，国家建设部发出通知决定从1998年9月1日起，在商品房销售中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
　　《住宅质量保证书》的内容应包括：
　　1、工程质量监督部门核验的质量等级；
　　2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；
　　3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定；
　　4、用户报修的单位，答复和处理的时限。
　　《住宅使用说明书》的内容应包括：
　　1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；
　　2、结构类型；
　　3、装修、装饰注意事项；
　　4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；
　　5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；
　　6、门、窗类型，使用注意事项；
　　7、配电负荷；
　　8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；
　　9、其他需说明的问题。
　　房地产登记中，土地使用年限怎样确定？
　　1988年1月3日之前政府无偿划拨用地仍按原规定使用年限执行，即：
　　1、住宅：50年
　　2、教育、科技、医疗卫生、市政、公共建筑、特殊用地；50年
　　3、工业、仓储；30年
　　4、商业、金融业用地；20年
　　5、种植、畜牧、养殖业用地；20年
　　1988年1月3日之后，凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同书》的土地，其土地使用最高年限期按国家规定执行。即
　　1、住宅用地：70年
　　2、工业用地：50年
　　3、教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年
　　4、商业、旅游、娱乐用地：40年
　　5、综合或者其他用地：50年
　　对公告之前签订《土地使用权出让合同书》的按合同规定的起始日推算、顺延。公告之日的按《土地使用权出让合同书》规定计算。对未签订出让合同的历史行政划拨用地，仍按原批准的使用年期执行。
　　红皮《房地产证》与绿皮《房地产证》的区别在哪里？
　　红皮《房地产证》记载市场商品房地产；绿皮《》房地产正记载非市场商品房地产。凡绿皮本《房地产证》记载的房地产，一律不得买卖，需抵押出租的，应按有关规定办理。
　　已办理楼花按揭登记的房地产能不能办理《房地产证》？
　　已办理楼花抵押

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