物业管理知识问答题（4）

物业管理知识问答题（4）提要：哪些事项应该由业主共同决定？答：《物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则

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　　物业管理知识问答题（4）

　　1、物业管理用房应按什么比例配置？产权归谁所有？

　　答：《淄博市物业管理办法》第二十九条规定：建设单位应当按照开发物业总面积3‰的比例在物业管理区域内无偿提供物业管理用房，最低不得少于80平方米，产权归全体业主所有。规划行政管理部门在规划许可时应当明确物业管理用房的具体位置以及相应面积。建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时，应当提交物业管理用房配置的相关资料，经审核符合条件的，方可核发房屋预售许可证和办理房地产初始登记。

　　2、业主是否可以擅自将住宅用房改为经营性用房？

　　答：《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

　　法律虽然没有明确禁止业主将自己的住宅改为经营性用房，但对这一行为进行了限制：一是必须遵守法律、法规和管理规约的规定。二是应当征得有利害关系的业主的同意。这里所说的“有利害关系的业主”通常是指改变房屋用途可能影响其利益的业主。也就是说，业主要想将住宅用房改为经营性用房，在遵守相关法律、法规的基础上，还必须通过协商，征得有利害关系的所有业主的同意，有利害关系的业主可以实行“一票否决权”，限制这一行为，维护自己的权利。换句话说，只要一个有利害关系的业主不同意，即使其他人都同意，当事人也不得将住宅改为经营性用房。

　　3、哪些事项应该由业主共同决定？

　　答：《物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　4、物业共用部位、共用设施设备包括哪些部分？

　　答：根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]第213号）第三条规定：共用部位是指住房主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共用设施设备是指住宅小区或单幢住房内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　5、业主委员会越权业主该怎么办？

　　答：业主作为物业管理区域内物业的所有权人，不仅对建筑物专有部分享有专有权，对共用部分享有共有权，同时作为小区成员还享有成员权，业主通过业主大会的形式，通过民主协商，个人利益服从共同利益，少数人的利益服从多数人的利益，采取多数决定或绝对多数决定的方式决定小区物业管理、处分、使用等事项。

　　由于业主委员会、物业管理企业的运作缺少相关监督，侵害业主权益的事件不断出现，在实践中引出了不少矛盾和纠纷。

　　遇到这种情况业主可以向物业管理行政主管部门投诉调处；也可以采用在业主大会内部设置监督部门等方式，来避免业主委员会的越权行为等。

　　6、楼道内的照明灯该由谁负责维修？

　　答：应由物业公司负责维修。楼梯间的照明灯属于公共设施设备，它的日常运行维护费用包含在物业管理费中，但楼道公共照明的电费本着谁收益、谁承担的原则应由业主分担。

　　7、房顶漏水到底应该谁来修？

　　答：分几种情况。国务院《建设工程质量管理条理》第四十条规定，屋面防水最低保修期限为5年，如果你的房子没出保修期，应该由开发商负责维修；如果已经出了保修期，屋面防水的大修、中修工程，已经缴纳物业专项维修资金的，从专项维修资金中列支，未缴纳的由本楼或本单元的全体业主分担。

　　8、物业公司为业主换水龙头该不该收人工费？

　　答：首先我们要先了解物业管理的内容，物业管理的基本内容按服务性质和提供方式可分为三种：常规性公共服务、针对性专项服务和委托性特约服务。

　　常规性公共服务面向全体业主和物业使用人，目的是保证物业的完好和正常使用，保证小区内住户的正常生活秩序，美化人们的生活环境，这一服务是物业管理企业提供的基本服务，内容通常在物业管理委托合同中明确规定，业主和承租人不需额外提出要求。这项服务大致包含六项内容：房屋管理、共用设施设备维修养护、公共秩序维护、公共保结服务、

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