物业管理知识问答题（5）

物业管理知识问答题（5）提要：小区内的停车泊位归谁所有？业主支付的车位租赁费归谁所有？该怎样支配？业主在买房时，可以通过签订合同的方式从开发商处获得车位的归属

来源自合同范文

　　物业管理知识问答题（5）

　　1、小区内绿地改建停车位等应怎样办理手续？

　　《物权法》第七十三条规定：“建筑规划区内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”

　　第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数的业主同意。”

　　因此，绿地改建停车位等，须经专有部分建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。然后再到相关部门办理法定手续。

　　2、小区内的停车泊位归谁所有？业主支付的车位租赁费归谁所有？该怎样支配？

　　业主在买房时，可以通过签订合同的方式从开发商处获得车位的归属。但占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有。（《物权法》第七十三条有明确界定。）

　　由于使用和管理的需要，将共有部分的车位租赁给部分业主使用，又属于共有的专有使用权。这部分业主所付出的费用既租赁费，也就是使用费。这部分费用的归属，从性质上来讲作为共有权益收益，应归全体业主按份所共有，既扣除物业管理企业必要的劳务以及建设停车位和购买必要的附属设施费用之外，剩余部分应当充入小区物业维修资金或由小区全体业主共同支配。

　　3、出租房物业费应由谁交？

　　《淄博市物业管理办法》第42条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”依据上述规定，业主向物业管理企业交纳物业服务费用，是业主个别局物业服务合同应尽的义务。

　　房屋出租合同中对物业管理费的交纳有约定的话，应依照约定。但业主与承租人的约定只能约束合同中作出约定的双方，不能以此对抗物业管理企业。如果合同中约定承租人交纳而承租人未交纳的，作为承担连带责任的业主应当交纳。但其交纳后，可依据与承租人在合同中的约定向承租人追偿。

　　4、小区业主是否又权审查物业管理企业费用支出？

　　这要看小区物业管理费的形式。国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第九条规定：“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制的形式约定物业管理费用。”也就是说，物业管理费有两种存在形式。

　　“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用，赢余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余部分全部用于物业服务合同约定的支出，节余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行包干制的，物业公司每年公布一次收支情况，业主大会主要考核物业公司的服务质量，没有审计权利。但是实行酬金制的，五月管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少与一次公布物业服务资金的收支情况。业主大会或者业主对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

　　《物业服务收费管理办法》第十三条规定：“物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。”

　　5、因五月管理企业在履行物业管理义务中存在瑕疵，业主要求降低物业管理费是否合理？

　　物业管理企业未按照约定为业主提供符合双方约定的标准服务，系违约行为，应承担违约所产生的法律后果。鉴于业主实际上已经接受了物业管理企业的物业服务，可适当减少应交的物业管理费金额。

　　物业管理企业违约行为主要表现在：对公共部位、共用设施设备维护管理不善；对物业管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽管理职能，造成物业环境恶化；未经业主同意，许可他人利用物业设置广告等经营性设施，或者将物业管理权发包给他人等。如果业主或业主委员会有证据证明物业公司存在上述违约行为，物业公司应承担响应的违约责任。

　　6、装修时，私自拆改承重墙是否违法？

　　《物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。业主形式权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”房屋的承重结构是建筑物的重要共有部分，是绝对不能私自拆改的。

　　7、物业管理企业的哪些事情需要业主委员会协助管理或者需要向业主委员会汇报？物业管理企业不配合业主委员会的工作，业主委员会该怎么办？

　　业主委员会有权力和义务按照法规规定和物业服务合同约定，监督物业管理企业的工作。一般来讲，业主委员会主要是在服务质量与

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