三、本项目投资判断及保值增值潜力分析：
本项目用地位于周庄镇西侧，南至农贸市场及住宅区，北接全功路及其100米延伸段，东邻全福路，西毗油车漾；基地总占地面积31．698亩(21132．20平方米)，由4块地块共同组成。(其中1号地块3100m2，2号地块9432．2m2，3号地块5000m2，4号地块3600m2)。基地内河道纵横，这为将来营造江南水乡特色的建筑和功能布局提供了传统而切实的物质要素和前提。地块现状仍为熟地，并有为数不多的传统民宅急待拆迁，镇政府需要投资发展商先期投入一定的费用(大约为400万元)完成本项目地块的拆迁工作，这些都预示着将来涉及的开发成本、拆迁费用、拆迁难度、区域环境整治成本及不可见风险因素等会有所很高。
(二)本项目保值增值潜力分析：
1、对项目保值增值有利因素的分析：
(1)优越、独特的地理位置。
本项目将成为提升周庄一“江南第一水乡”品牌形象的重点工程、民心工程、发展工程。外取交通之便，内聚金融商业街之财气，加上这里集中了遍至周边各地的公共总站，地理环境极其优越，人流量大且稳定。今后将成为人流、物流、车流、船流的汇聚之地，也是今后进入周庄的必经之地。如此卓越出众的地理位置，加上周庄独特的影响力，毫无疑问为本项目保值、增值提供了切实可靠的保证。
(2)本项目所处区域拥有良好的发展前景。
在不久的将来，镇政府将对周庄的入口设计进行全新规划，做到人车分流，目前出入周庄镇的主干道全功路将成为单独的车道，不再允许游人由此进入镇内，同时在本项目基地上将重新规划和建造人行道，故本项目建成后将成为周庄向游人展示百年悠久历史，吸引游人走入古镇老街的必经之路。由于其在周庄镇特殊的地理位置及重要地位，它的发展得到镇政府的高度重视，无论在财力、物力、人力，还是在政策优惠措施方面，本项目都拥有良好的发展前景。
同时为了适应“保护古镇、建设新区、发展经济、开辟旅游”战略指导的需要，周庄古镇的经济开发建设会有很大的发展空间，尤其是商业物业的消费增长，使其地域性开发建设更加具有较高的价值。周庄良好的发展前景，为项目所处区域的商业物业的经营发展打下了一支强心针，投资经营者将拥有更好的投资环境，本项目的保值、增值更有保证。
(3)政府支持
本项目属于与政府联手进行旅游资源新景点开发工程，容易获得政府在证件办理(土地证、房产证)政策放宽，税收优惠等方面的支持；原基地的拆近工作由周庄镇政府统一负责安排，这将会大大降低未来的开发成本、拆迁费用、拆迁难度、区域环境整治成本及将来涉及工程建设的不可预见风险。这一因素将给项目的资金运作带来一定程度的保障。同时，本项目的投资商作为周庄以外的客商进入急待资金进行开发建设的周庄，容易获得周庄镇政府的支持。
(4)项目成本低，增值空间大
本项目土地将以划拨方式取得，土地成本低，镇政府将负责原基地一系列的拆迁工作，目前估计投资开发商需要投入的项目建设资金远远低于市场水平。
因此，本项目的增值潜力巨大，价格上调空间广阔。
2、对项目保值增值不利因素的分析：
消费者对商业物业所在区域的心理定位，对商业物业的保值增值有着一定的影响。在广大旅游消费者的眼里，周庄是中低档商品的零售集中地。在周庄商业市场快速膨胀的同时，在人们的心目中正年深日久对本地区形成了这样的概念：周庄卖的都是产品类同的中低档商品，此处求新不够，求变不多。鉴于人们对周庄商业物业市场的心理定位偏低，高中档商品的品牌形象难以快速建立，对本项目的增值会
产生一定负面影响。但是，随着古镇保护与发展规划等一系列措施的陆续出台，“周庄，中国第一水乡”地位的稳固，具有江南民族特色的商业物业规划的优势将日益实现。投资开发商应充分利用这一点开展多方面的营销工作，努力提高本项目“展现江南独特民风民俗民情”的质素，为项目创造更多的增值空间，进一步发掘其更大的增值潜力，使项目上档次，成为周庄的闪光点。
3、本项目租售价格预测：
沿街入口商铺 (只租不售) 月租金：50元／年／M2
沿街商铺 售价：3500-4000元／M2 月租金：40元／年／M2
中间商铺 售价：3000-3500元／M2 月租金：30元／年／M2
(其中不同地段商铺房具体价位有所差异)
根据本项目现有各项优势特性，相信未来开发过程中倘若操作得当，一定会收到良好的业绩回报。另外，需要提及的是，在目前周庄商业物业市场整体运行水平不够成熟，但规模日益扩大、同类型商品竞争过于激烈的现状之下，这一项目的市场前景要有所突破必须
四、本项目定位及经营主题可行性评估：
(一)项目定位及经营主题：
本项目作为周庄古镇旅游线上的起始序曲，是周庄镇政府为改造周庄镇入口门户环境，营造周庄镇特色主题突出的新旅游景点而批准开发的重要工程，今后，该项目将成为向游人展示周庄九百年的悠久历史，吸引游人走入古镇老街的必经之路。可以说，本项目占尽天时、地利、如我们有效地引导人流，将尽享人和，增值潜力不可限量。
由此，我们可以根据该项目的地方特性，区域环境，给予新的定位，一种超越目前周庄镇商业项目的定位，对这个富有江南水乡地方特色的项目，我们将之定位为“展现江南百年民俗风情的集游憩、集会、观演、美食、娱乐、购物为一体的开放式展览中心”。可借鉴“上海老街”、“多伦路文化街”、“上海新天地”等特色旅商业一条街的做法。
本项目由于其所处区域较为特殊，其紧邻的新牌楼、古牌楼又是周庄镇重要的旅游景点之一，因此在经营商业用途上不能太杂，为有别于一般的商铺规划，应根据江南水乡古镇建筑原有的地貌和功能性质，延伸其经营内容，使开发出的项目既体现江南小镇历史的民俗的建筑、景观特色又融入现代都市精致的、舒适的时尚消费特征。
周庄的商业经营经过百年不断发展，由于其经营商品差异不大，缺乏特色、档次较低、市场竞争已十分激烈，因此本项目的商业经营档次定位必须有其独特之处才能在竞争中求生存。我们建议商品经营应向中高档发展，着力让一些沿海在全国都享有声誉的厂商入市，相配套的商业物业一般是以购物、休闲、娱乐为主，我们建议该项目经营时，一方面遵循其普通的规律，另一方面要跳出框框，将其放在为
一个城市消费群体服务的大层面上，把文化做成产品，用投资的战略眼光去争取最大的利益空间。
(二)项目定位的重要依据及主题要点：
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