2、为贯彻“适用、经济、安全、美观”的建设方针,结合已有的地形地貌,为使居住区联系便捷,因此规划的内环路西起三人口的迎宾路,位于第一、二居住小区之间往东行,途经五星级酒店之南侧绕山脚走,与山脚下的康乐中心及第三、四、五居住小区联系。其一端接东南角的兴业大道,作为整个居住区的消防、安全、辅助出口;另一端留一出口与将来的可持续发展用地接通,为方便串通各居住小区,从主干道往南下移300-250米,在两个大土坡之间
3、为实施上述居住区内环路的交通便捷、平顺,规划设计路网时将原有地形中人为开发的土坎后的小山坡削平,而将控方填至居住区西北角的低洼地。这样的处理除了使内环路畅顺外,也解决了从居住区人口的视线遮挡问题。
第6操作环节:大型项目规模化开发的五大支柱
支柱A:发展商的开发能力
包括资金实力、开发经验、显然,那些实力不够的中小开发商是无力拿下大型开发项目的,仅地价一项就可将他们拒之于市场门外,因此土地将向实力雄厚的大地产商集中。当然,这并不是说那些中小开发商在这种格局下无所作为了,它们可以通过合并、合伙、合作的形式联合起来共同开发。不过,这在现时情况下也并非易事。
支柱B:土地供应制度
发展商土地的取得和现实占有情况显得颇为复杂,例如,一些单位特别是国企在历史上吃进了大量土地,现在它可以通过卖地来获利,这就致使一些土地流入市场。
比如一些并没有开发经验的实业公司,手头有了钱,想“进军”房地产来赚钱,于是它可以参与拍卖、招标,获得单项开发资格。对于这些实业公司或投资公司来说,进入房地产市场的唯一“门槛”就是资金多寡。只要它有足够的钱,又有足够的兴趣和信心,那么它大可进军房地产领域,所以说市场进入门槛是不高。
支柱C:市场制度
这一问题要说明的是,如果深圳楼市要走规模化道路,应具备一种什么样的外部调拨条件?如何促进楼盘规模化开发?其实主要就是两个问题一是大的发展商如何购并小开发商,从而不断发展壮大;二是小的一开发商之间如何联合。
这两个问题都不容易解决,为什么?最重要的一点就在于企业的市场化程度不高,目前真正上市的房地产公司不多,公司的购并、联合缺乏一种有效的途径。而诸多中小开发商,在购并一事上支持的少、反对的多,他们不想受制于人,只想自己干,在土地里刨出一个“金娃娃”。
支柱D:房地产产品特点
这种产品不像普通的非耐用消费品,它不可移动,“一锤定音”后再难改变。所以即使公司合并成功,也不可能把土地搬到一块去开发。
支柱E:消费空间的制约
房地产开发和楼盘规模不可能无限制地扩张,它必然受消费总量的制约。
第7操作环节 大型项目开发竞争手法示范
手法A:提炼项目销售的独特卖点
楼盘名称 卖点
奥林匹克花园 运动就在家门点
丽江花园星海洲 E-生活
光大花园 大榕树下,健康人家
碧桂园 给您一个五星级的家
奥林匹克花园——“运动就在家门口”
该项目位于番禺,离丽江花园很近,由广东金业集团有限公司和中体产业股 份有限公司联合开发。其开发主题正如其名称所显示时是体育运动。但这 次并不是一个噱头,而是动了真格的。现在楼还在盖和卖,但一个巨大的运 动会所已经建起来了,并已部分投入使用。运动会所里面几乎包含了所有主 要的运动项目,经常举办培训班,并聘请国内着名教练执教。
丽江花园星海洲——-E生活
星海洲的3栋高层楼宇即粤风阁、粤雅阁、粤颂阁引入了“E一生活”概念,即 电子化( ELECTRONIC LIFE)生活。它是以丽江花园的成熟社区为基础,由 强大的2兆宽频光纤内部网络为技术支撑,通过具有安全防卫、管理服务、购 物娱乐、电子商务、低费用的无限次高速上网等智能系统和技术的应用,将 家居生活变得更方便、更自由自在、更人性化,充满智慧。 除丽江花园星海洲外,广州碧桂国也引入了智能住宅概念,
主要包括两个方 面: a、具有一卡通功能的碧桂国金穗卡 b、社区生活困电子系统化光大花园-“大榕树下,健康人家” 光大花园的规模很大,但这还不是它的主要卖点,它的最重要卖点是小区内的大榕树 (地块
观诸广州楼市,可以发现开发和销售题材也是相当多。当然,有的做得相当精彩,有的做的差强人意。
上所述的几个大盘,如丽江花园、祈福新村、碧桂园,是在做大规模题材、郊居化题材、度假休闲题材、外销题材等。
手法B :完善项目开发的设施配套
齐全的配套,解决了客户生活的后顾之忧。
楼盘规模如此之大,而且又离广州城区有一定距离, 因此一定要有十分齐全的配套。差不多每一个楼盘都做得十分到位,营造出了一种企业独立开发大型 屋村的生活模式。
以广州碧桂园为例,其生活配套—一广州碧枝园俱乐部亦可称得上是“会所巨无霸了。其中会所建筑面积达4万平方米,欧式风格。置身其中,犹如到了一个有很多房间的宫殿,或者象一个巨型的超级市场。等挂国的生活配套如下:
据称,广州碧枝园的会所规模比顺德碧桂园3间会所面积之和还要大。真可谓内容无所不包,服务无微不至。足不出户,吃喝玩乐全搞掂。广州碧枝园亦以其高素质的硬件和软件,实现“给你一个五星级的家”的承诺。
再以祈福新村为例,由于开发较早,规模更大,因此配套更为齐全、完备。其会所名为“祈福新村度假俱乐部”,建筑规模8万平方米,服务设施达别多项。其4层高的白色外墙,典雅华贵,令业主备增身份。
广州碧桂圆的生活配套
会场 内容
会所(4万平方米) 商铺、自选商场、肉菜市场、家私广场、西餐厅、茶艺 馆、鲍翅海洋酒家、夜总会、壁球室、桑拿室、保龄球 馆、乒乓球室、桌球室、游戏机室、夜总会、恒温泳池、 电影院、阅览室等等
花园广场(7万平方米) 医务所、欧式喷水池、大型停车场、水上乐园、篮球场、 网球场、羽毛球场、烧烤场、溜冰场、农机园、大型观 赏景区等
管理处的服务内容 客户服务、家政服务、送餐服务、商务服务、医疗服务、 保安服务、工程管理服务、房屋管理服务、装修服务、绿 化服务、交通服务等
祈福新村度假俱乐部的设施
项目 内容举例
孩童类 夏威夷水上乐园、宝宝天地、电子游乐城、开心乐园
文化类 雪茄屋、红酒坊、茶艺馆、阅览室
商务类 会议大厅、小会议室、秘书服务、多媒体应用设备
餐饮类 越南餐厅、意大利餐厅、日本餐厅、台湾餐厅、韩国餐厅、东南亚 餐厅、中餐厅、粥粉面馆
休闲类 知己吧(上网酒吧)、奥斯卡影院
运动类 潜水馆、室内攀岩、射箭、高尔夫、壁球场、网球、高卡车、羽毛 球馆、乒乓球厅、桌球厅、保龄球馆
健康类 室内恒温罗马泳池、中药浸浴、健身室、健康吧、健康中心、香薰阁
除了集中于俱乐部的服务设施外,祈福新村还有很多生活配套服务,例如:
--教育设施:包括祈福学校、祈福学校第一分校、祈福英语实验学校、广东工业大学祈福分院(大专制)等,都是高规格、高质量的标准。
--祈福农庄:包括各种各样以“农业、田园”为主题的设施和活动,如自耕种区、 磨豆坊、陶艺窖、创作工艺坊、牛栏、鸡舍等,约达26项之多。
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