购物中心的后期运营模式的讨论

购物中心的后期运营模式的讨论提要：购物中心的后期经营管理有几个主体：1、业主，包括拿取“债形式”的售后固定返租的小业主。他们属于所有权的团体。

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　　购物中心的后期运营模式的讨论

　　购物中心日常经营过程中的管理问题是同行讨论的焦点，这里介绍一下国际的运营模式。

　　购物中心的后期经营管理有几个主体：

　　1、业主，包括拿取“债形式”的售后固定返租的小业主。他们属于所有权的团体。

　　2、租户，经营者。包括主力店、次主力店、其他租户等所有租户经营者。他们属于使用权的团体。购置物业的大主力店，也同时是业主，有双重身份。

　　3、物业管理者，不负责租金的收取，也不负责购物中心“促销基金”（各经营租户为宣传整个购物中心所缴纳的费用）。应该对大业主代理机构（也就是下面说到的4）负责。

　　4、收取租金的代表机构，应该是大业主，和“债权”代表（售后返租实际是债）联合授权的代理机构。

　　5、负责整个购物中心日常经营的，以促销基金为活动经费的机构。

　　我们现在通常把4和5两个机构合二为一，实际上属于机制设计有混淆的地方。造成角色混乱，职责不清，监督机构不清。是糊涂一本帐。最终是把我们所谓的“管理”机构授权太多。

　　原因就是：

　　4和5是两种运营模式。

　　4是对股东代表和债权代表负责。类似企业里的董事会。是业主选举和委托的。

　　5是对租户负责，负责整个商场促销基金的使用。国际上，促销基金的管理机构实际是租户选举的，而且运作类似“非营利性组织”。这有非常严格的合约机制。一般由主力店派人任秘书长，次主力店和其他租户代表也参与。共同决定促销基金的使用。这笔钱和业主代表机构无关。

　　当然只要涉及代理问题，就会有类似“大股东侵犯小股东利益”问题。这需要严格的合约机制来协调。

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