郊区楼盘的平台运作思路

    城市早就不是一个场所描述的词语,而是与“农村”地位对等的社会空间符号。在当下中国,“农村”和“城市”是两个主流社会空间,但又是两个非常割裂的空间。它们有各自的生产力以及生产关系,谋食与连系的方式,都大大不同,因此农村人去城市,或者城市人到农村,短时间内都难以适应。

    农村世界的生产方式是“自给自足”,虽然“交换”已经渗透了当代乡村,但是每个人都是具体“粮食”的生产者,这种交换关系还是以“物”易“物”的升级,要想获得更多的财富,你得埋下头生产,可以10年不去县城。而凌驾于农村之上的城市世界是不直接生产具体“食物”的,他们是通过“联系”的间接方式,来获得“食物”。所以,农村里的财主,是埋头工作的专业户;而城市里的财主,则是庞大人际网络的控制者。

    可能是阴阳调节的规律所致。农村的物质世界是拜自己,但精神世界却是“拜别人”,以获得超越一亩三分地的生命空间(“别人”甚至是超越凡人的鬼神)。城市的物质世界是拜别人(城市人的每一分钱,都是靠索取、剥削等方式获得的),但精神世界却是拜自己,城市人口的精神寄托很多,美食、宠物、宗教、爱好等等,但他们归根结底是信“我教”,以让在交换中解构的价值,最后能回归本真。

    这里所谓的“郊区楼盘”,与城市规划的“郊区化运动”非同一意义,虽然它们靠得太近了。后者是指城市人口增加带来的城市地盘扩张,郊区化运动每占领一块菜花地,就改变了这里的土地属性。而前者是讲城市人口主动离开城市,到离城市有一段距离的郊区置业的行为,并不改变土地属性,可能打开窗户,看到的就是菜地。

    具体在成都,“郊区化运动”只是几大副中心的建设,而“郊区楼盘”,则是指三环以外,譬如华阳、牧马山、温江、青城山、泥巴沱、龙泉、崇州等小城周围的楼盘。这两种楼盘的购买心态也不一样,购买副中心楼盘者,是想先忍受农村气息,等待城市将其包围,而买“郊区楼盘”的人,要的就是迥异于城市的生活感受,如果城市气息太浓,反而不喜欢。

    市场上表面风生水起的“郊区楼盘”,其实埋藏着巨大的危机。现在一些楼盘销售尚可,那是因为置业热潮带来的冲动效应,一旦市场热度降低,回归理性,目前这种“郊区楼盘”的问题,就会统统爆发出来。

    运作“郊区楼盘”,首先要弄清楚一个问题:“人们为什么要离开城市,住进那种没有城市气息的农村”?在过去的运作模式里,我们在菜花地以及农村统治的山与水间修建的城市建筑,就开始销售,并将简单的将这种购买行为理解为回归山水自然,但这种理由是十分不可靠的。如前所述,“城市”与“农村”是两个如“鸡圈”与“鸭圈”般不同的世界,其堡垒十分坚固。以前一个农村人想要进入城市世界,第一步就是痛苦的身份洗礼,要么十年寒窗苦读,要么花钱买户口,要么通过招工考试,患得患失搞出人命的都有;现在农村与城市之间虽然不需要身份验证了,但第二步也非常痛苦,那就是意识的洗礼,两个世界迥异的谋食与精神满足的规则,许多人一辈子都没有弄懂,混淆的价值观,在哪一个世界都很痛苦。

    很显然,城市人购买“郊区楼盘”,不是为了变成农村人,而是要继续维系其城市人身份与意识。“郊区楼盘”的致命问题就出现了,比身份切换更惨,我们需要解决“空间错位”的问题,城市人生活于农村的这一空间错位问题,难度和解决民工进城的社会问题一样。

    寄情山水纵然潇洒,但山水间以“拜他人”的方式谋不到物质满足,以“拜自己”的方式获得不了精神满足,并会堕入黑洞般的寂寞空间。这些问题已经在入住的“郊区楼盘”里表现出来,比如在青城山,依托世界文化遗产得优势,一些楼盘销售十分火爆,业主入住的开始十分新鲜,一家人夏天开车来到小屋,爬了前山爬后山。但只有靠山吃饭的人才真正爱山,城里人爬一次还可以,爬两次就叫累,第三次根本就不上去了。一家人坐在四合院里,望着山,感受空气清凉,觉得这房子卖得真不错。然后就张罗吃饭问题,发现配套严重不足,需要去都江堰,这是问题的第二个阶段。

    第三个阶段是忍受配套不足,多去几次后,就发现旅途感受乏善可陈,同伴都是家人那些老面孔,农村人到城市每天都可以交道新的朋友,但城市人不可能和青城山的土着成为真正的朋友。城市里得到的“拜他人”习惯得不到满足,风景看烦了。就觉得每周风尘仆仆跑一次,还不如在城里泡一壶茶。然后细算花二三十万来住个新鲜,不如花钱住旅店。

    当“郊区楼盘”热遇到在入住之后的冷潮,这种业态就会受到比较致命的打压。价值就被旅店取代了。

    还是回到问题之最开始:“城市人为什么要离开城市?”。可以肯定的是,人往高处走,他不是为了变成农村人(在现代社会,城市始终凌驾于农村之上)。城市人离开城市,原因大致有四个方面;

    1、家族尚未完全进化为城市人口的联系,自己进入了城市,当家族里还有人在农村。探亲、过节等行为。
    2、获得城市稀缺感受的补充。(1

www.dichanshequ.com )、气候节令的需求,比如避暑滑雪;(2)、知识的增长,比如旅行、探险;(3)、新的玩乐方式,比如露营、漂流、登山;(4)、生活节奏的调节,比如休闲、泡温泉、呼吸空气等。每一种感受的补充,都有强大的需求和产业链条。
    3、异度空间的寻找。城市里很多人因为极度成功或者极度失败失望,对城市产生的厌倦、逃避或者回避心态,出现离开城市的行为。典型的有国外的乡村俱乐部或者郊区的艺术家村庄。
    4、商业机会的获得。比如在景区经营商业,农村贩卖粮食,山区修建电站等等。
    除开第1和第4的客观要求,让城市人离开城市的主观原因,是在渴求一种对城市生活进行补充的异度空间。城市本身有许多硬件的不足,比如空气、人工化、快节奏、狭小等等,居住者需要另外的空间来进行调节,以弥补城市本身的不足。

    由此,我们定论“郊区楼盘”的几个性质:

    1、具有弥补城市生活不足的先天条件。山、水、物、风情皆可。
    2、非农村,也非传统之城市,介于二者的灰空间,是主城市的补充。
    3、综合以上两点,“郊区楼盘”是“农村的形,城市的魂”——外在的东西越“自然”越好,而内在的生活规则,则是要城市化的。

    而反观过往的郊区楼盘开发,无论是天下青城,还是芙蓉古城,恰恰走了相反的路线——城市的形,农村的魂。居住者获得的是很城市的建筑规划空间,无论景观、道路、立面、户型等等,都很城市化,这姑且不去计较,大环境往往能一俊遮百丑;但是楼盘里面的生活规则,则是非常农村的,配套非常不健全,缺乏网状的关系链条,居住感受如同在孤岛。

    如果这个问题得不到真正的解决,那么刚刚兴趣的“郊区楼盘”市场份额,必将受到私家车普及带来的自驾游,以及结伴、参团等成熟的旅游业冲击。经过第一轮置业冲动以后,消费者深知,固定到一个地方置业的投入产出比,势必没有按照心意走四方划算。世界文化遗产的青城山尚且如此,那么龙泉、双流、郫县、新都、崇州更难逃此命。

    所以,运作郊区楼盘,开发商必须明了以下几点:

    1、“郊区楼盘”不是在郊区建一个楼盘。而是要建设异度的城市空间,城市外的城市空间,请先确定你的空间属性。
    2、尽量的开放,而非封闭。城市楼盘,回家就是休息,营造自我的小空间;郊区楼盘,回家就是玩耍,必须开放社区,甚至将住宅成为景点的一部分,以让人们能够更多的接触以及创造更多的游玩方式。
    3、将城市生活的习惯要移植过去。购物、家政等等都是浅层次的要求,要有“夜生活”,一个习惯夜生活的城市人,是难得在九点钟就爬上床的。
    4、重视群体性。如果不在开发过程中去调度群体性需求,购房者在入驻以后靠自己的微薄力量,更难调动群体性。
    5、忘掉城市楼盘开发,城市里只做开发,只需要重视建筑形态,因为城市楼盘已经有整个城市当作大环境配套。做开发郊区楼盘,只谈别墅和宅院或者山庄等建筑形态,势必败北。
    6、将你的楼盘成为大环境的一部分。根据地块所在区域的属性,来审视产业链条。审视清楚以后,你发现你做的有可能不是房地产,而是旅游房地产。
    7、最后一点,如果你只考虑了建筑形态,可能你会不明不白的成功,也可能不明不白的失败。