其他外资零售业巨头也不甘落后。德国零售和批发业巨头麦德龙目前在中国拥有21家仓储式商店,为酒店和餐馆等商业
而且目前世界零售企业500强已有70%在中国抢滩登陆,截至2004年6月,国内已有外资商业企业268家,店铺数4502个。百安居、吉之岛、易初莲花和好又多等外国零售企业都在紧锣密鼓、大幅度地扩大对中国内地的投资。
国内连锁巨头国美、苏宁等也加快了扩张步伐。据悉,国美2005年在全国的门店总数将达到400家,而且在北京等主要城市将以大面积店为主(表3)。
而且,内外资零售连锁巨头们的扩张并不会是一个短暂的现象。因为目前中国消费率约为55%,大大低于70%的世界平均水平。专家认为,随着消费的复苏,消费率将触底反弹,对商业地产将产生持续而长期的需求。
更重要的是,“商业地产运营将回归理性,以租赁为主的运营模式将成为主流。”清华大学中国金融研究中心研究员张宁认为,商业地产将成为外资房地产基金或大投资商的首选,它们通过将这些物业出租给商业企业以获取稳定的租金收入。
目前深国投与新加坡嘉德集团合资投资及经营在重庆、长沙、芜湖、漳州等地以沃尔玛、华纳影院为主力租户的商业中心,其运作模式已具有房地产基金的雏形,也为类似商业地产的运作提供了一个很好的范本。
1995年,经国务院批准,深国投与沃尔玛中国在深圳成立了沃尔玛珠江百货有限公司,2003年经批准更名为沃尔玛深国投百货有限公司,沃尔玛持股65%,深国投持股35%。为配合沃尔玛在中国的快速发展,深国投成立了深圳国投商用置业发展有限公司(下称“国投置业”),专门开发商用物业,主要为沃尔玛提供营业场地。
2004年底,深国投与新加坡嘉德置地集团(下称嘉德集团)签订了合作框架协议书,在中国商用地产投资和管理领域进行合作。该合作框架协议书涉及项目20个,而此前双方已经签署了全国6个不同城市的深国投商业中心项目的转让合同—嘉德以9.98亿元收购了6家商场,这些商场主要租给沃尔玛,嘉德占股份51%,深国投占股49%。
从操作模式看,以湖南项目为例:国投置业持有湖南深圳国投商业置业发展有限公司(简称湖南发展)49%的股权,嘉德集团全资子公司凯德商用中国投资有限公司持有51%的股权。在该项目的操作工程中,深国投大股东—深圳国际信托投资公司在2004年底发行了“深国投商业中心(长沙)集合资金信托计划”,为湖南发展项目提供贷款融资。
梳理其中的关系,可以清晰地看出,该项目的运作类似房地产基金的运作。其中国投置业既相当于 REITs投资工具,又与凯德商用一起担当这个REITs的投资者,湖南发展是REITs投资的房地产项目。而该项目建成后出租给沃尔玛深国投百货开设沃尔玛商场,相应的租金和管理回报收入就是国投置业和凯德商用的投资收益(图6)。
而且,国投置业在项目的不同开发期间可以得到大股东深国投不同形式的融资支持,使其相当于一个开放式的房地产基金。例如在土地收购期间,通过发行股权信托,支持深国投置业购买土地;在项目进行期间,可以根据工程的进度,从财务成本最小化的原则,通过发行贷款信托或股权信托的方式保证项目如期竣工交付使用,而且借助深国投与沃尔玛长期的战略合作关系,保证了房产稳定的销售渠道,并以此获得稳定的租金收入;发行受益权信托,不仅可以及时变现,保证资金的流动性,而且可以充分享受商业地产开发的最大化价值。
该操作模式也为类似商业地产的运作提供了一个很好的范本。而且未来只要中国法律许可,类似深圳国投这样的企业可能就会利用多年积累的经验,发起成立房地产基金,投资有稳定租户的商业零售房地产,而不需要与海外房地产基金合作(图7)。
未来会产生一批大投资商
在未来混业经营的模式下,会产生类似美林、摩根的投资商。比如证券公司可以成立不同风格的房地产基金公司,发行房地产基金;一旦政策允许,银行系基金公司也可以发行房地产基金产品,投资房地产项目或完成银行抵押贷款资产的证券化,从而成为房地产市场大投资商。
中国目前房地产存量非常庞大,占用了银行大量资金。据统计,中国金融机构18万多亿贷款中,超过50%的贷款都是以房产作为抵押的,未来房地产基金的快速发展将改善开发商、投资商、银行的资产负债结构。
即将由银行推出的房贷资产证券化产品,无疑为商业银行发展房地产基金开了一扇窗。据悉,中国人民银行已批准中国建设银行在2005年推出房贷资产证券化产品。该证券化方案采用信托作为特定目的载体(SPV,是为资产证券化设立的有限责任公司,以之为载体收购可证券化的特殊资产),其运作的基本方式是:首先,商业银行将其可证券化的住房贷款出售给SPV;其次,SPV将所获得的住房贷款汇总重组,经信用担保及评级后,发行住房贷款证券;最后,SPV持有资产所产生的现金流,用于对投资者支付本息以及评估、担保、承销或其他证券化费用。业内人士认为,这是一种类似美国抵押型房地产基金的产品。
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附文
美国房地产发展模式
中国和美国有许多相似的地方,同样是地域同样辽阔、房地产市场同样高度分散,都面临着城市和农村经济发展差距的问题,地价差距也很大。我们认为中国房地产发展模式会逐步向美国模式逼近。
美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展,以房地产基金(REITs)为主的金融产业链非常发达,开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。在这种模式下,房地产的核心是金融运作而非开发营建,房地产基金或者投资商成为房地产市场的主导者,地产建造商或中介商只不过是围绕房地产基金的配套环节。
金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成,其中最大部分是房地产基金,美国的投资商主要是从事物业投资,而非物业开发,因此美国真正的大地产商都出于金融领域,银行是金融产业链中比例最小的一部分,由于有基金和投资商的支撑,美国银行风险很小。经过近40多年的发展,美国目前大约有300多只 REITs在运作之中,管理的资产总值超过3000亿美元,而且其中有近2/3在全国性的证券交易所上市交易(表4)。
按照REITs组织形态不同,美国REITs可分为契约型和公司型两种。按照投资人能否赎回分类,可将REITs分为封闭式和开放式两类。根据REITs资金投向的不同,可以将它们分为三大类:1)权益型:投资并拥有房地产,主要收入来源于房地产的租金,所以也称收益型。2)抵押型:投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券(MBS),收益主要来源于房地产贷款的利息。3)混合型:它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托,具有资产类REITs和抵押类REITs的双重特点,即在从事抵押贷款服务的同时,自身也拥有部分物业产权。
据统计,美国的REITs 中的绝大部分是从事资产类投资,约占所有REITs 的96%.,每个REIT 根据各自的专长选择投资领域,有的以地理区域为专长,如地区、州、市的地产;有的专长于各种行业地产,如零售业、工业、办公楼、公寓、医院等房地产;有些REITs 选择广泛的投资类型,包括房地产、贷款类的众多产品。在各种房地产的投资中,零售业、住宅、工业/办公地产的投资占绝大部分,总计超过总投资的74%(见图10)。
1992年以后,美国房地产基金引入伞式伙伴房地产基金(UPREITs)结构(详见《新财富》2004年8月号《美国地产的资金流》)
REITs的操作模式是:先发行股票筹集资金,发行方式有募集和公开发行等,让人寿保险公司、养老基金组织等机构投资者和一般投资者认购。发起成立REIT的公司对认购者会有一定的要求,如美国威尔士房地产投资信托公司就要求其投资者必须满足拥有金融资产4.5万美元并且年收入高于4.5万美元,而且对一次性认购的数额也有一定的规定。资金筹集完后,将资金交给一个专业的房地产公司,然后进行一个地区、一个国家,甚至全球化的操作。
不过正是因为这种独特的发展模式,使美国房地产企业始终无缘全球财富500强,因为房地产的利润实际上被多个环节瓜分了。
在美国,一些大的金融集团,如摩根大通、摩根士丹利有相当一部分盈利来自于房地产盈利的贡献。美国房地产公司的业务非常专业化,做地就做地,做房子就做房子,搞出租就搞出租,每家公司只做一个环节来追求增值,因此,在美国,预售的销售模式基本不存在。
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