房地产可行性研究和投资决策控制程序

    1.目的
    通过对项目可行性研究和投资决策的控制,加强投资管理,保证公司在投资决策上的科学性、可靠性和高效益,防止投资决策的随意性、盲目性,降低投资风险。

    2.范围
    本程序适用于公司所有开发项目的可行性研究和投资决策。

    3.职责
    3.1公司总经理负责主持项目投资决策会议;
    3.2项目分管领导负责向总经理报告对项目进行可行性研究的结果,负责指导可行性报告的编制。
    3.3策划与营销中心负责编制可行性研究报告,收集所需资料。
    3.4财务与资产经营部、工程部负责提供所分管的可研报告所需资料,对可研报告从部门角度提出意见。

    4.控制程序
    4.1 项目可行性研究的前期准备工作
    4.1.1 由策划与营销中心根据市场调查结果和收集的有关信息,进行投资项目的预选。
    4.1.2 依据Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》的规定,由策划与营销中心对预选项目的土地规划资料、周边地块价格、房价等情况进行调查,形成资料汇编。
    4.1.3  财务与资产经营部依据项目规模制定资金用款计划,编制资金流量表。
    4.1.4  依据Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》的规定,由策划与营销中心收集整理项目的有关政策法规。
    4.1.5  策划与营销中心根据资料汇总情况,编制项目建议书。对拟建项目的基本情况进行说明,初步估算项目的投资效益,进行综合分析,论述建设的必要性。
    4.1.6  项目建议书由策划与营销中心、财务与资产经营部、工程部经理会签后,报分管领导审核、总经理审批。

    4.2 项目可行性研究
    4.2.1策划与营销中心依据项目建议书对拟建项目进行经济、技术方面的分析论证和多方案的比较,提出科学、客观的评价意见。
    4.2.2 可行性研究主要内容:
    4.2.2.1项目开发必要性分析:
    a.项目是否符合政府房地产业政策、地区规划;
    b.通过市场调查和预测,对市场供需情况及项目竞争能力进行分析比较;
    c.分析项目建设规模是否合理。
    4.2.2.2 项目开发条件分析:
    a. 项目位置是否合理,是否符合城镇规划和国土管理的要求;
    b.基础配套设施建设是否到位,交通运输是否有保证;
    c.工程地质和水文地质是否符合项目建设要求;
    d.拆迁工作是否可行,周

www.dichanshequ.com 围环境是否有利于项目建设。
    4.2.3 由策划与营销中心负责,财务与资产经营部配合,进行建设项目基本经济数据的测算与评估,根据预测数据对项目的投入、产出效益、偿还贷款的能力等财务情况进行分析和评价,并计算评价项目经济效益的各项指标,主要内容包括:
    a.总投资的测算,分析投资构成比例是否合理,有无高估冒算或漏项少算的情况;
    b.资金筹措方式和项目分步用款计划是否合理、得当;
    c.各种税金的计算是否符合国家规定的税种和税率;
    d.项目费用的鉴别和估算;
    e.项目利润预测。
    4.2.4 项目财务效益分析
    由财务与资产经营部负责进行项目的财务效益分析,主要内容包括:
    a.编制项目财务效益分析表,主要有:贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等;
    b.财务动态分析指标的计算,主要有:财务内部收益率、财务净现值、贷款偿还期等;
    c.财务静态分析指标的计算,主要有:投资利润率、投资利税率、投资收益率、投资回收期等;
    d.根据各种计算指标,参考定性分析,作出财务分析效益评估结论。
    4.2.5策划与营销中心依据项目的建设要求,对不确定性进行分析:
    a.盈亏平衡分析,包括生产能力利用率表示的盈亏平衡点;
    b.敏感性分析,包括工期延长、投资增减、主要原材料价格升降,生产能力利用程度等因素变化的敏感性分析;
    4.2.6 策划与营销中心根据项目开发中可能存在的不利因素,进行风险分析,预测项目开发中可能出现的风险,并提出采取回避风险的有效措施。

    4.3 可行性研究报告由策划与营销中心负责编制,或经总经理批准后,委托有资质的咨询单位承担可行性研究,提出科学、客观的评价意见。
    4.3.1可行性研究报告包括以下主要内容:
    a.项目开发的必要性分析;
    b.项目开发条件分析;
    c.基本经济数据的测算与分析;
    d.项目财务效益分析;
    e.项目不确定性分析;
    f.项目分析结论。

    4.4 项目开发的决策作为公司需重点控制的业务活动,在充分进行市场调研和论证的基础上进行。
    4.4.1由策划与营销中心组织,总经理主持,对可行性研究报告进行充分的论证,必要时,由策划与营销中心负责联系专家,进行决策咨询和进一步的论证。
    4.4.2 可行性研究报告经分管领导审核、总经理批准后,报集团公司进行最终决策。

    4.5 经批准的可行性研究报告的修改,严格《文件控制程序》的规定执行,由策划与营销中心负责及时将修改情况通知有关部门。
    4.6 对项目可行性研究和决策中涉及的有关文件资料和质量记录,由策划与营销中心依据《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《档案管理办法》的规定,进行收集、保管和归档。

    5.支持性文件
    5.1 Q/TZH-WI-003《市场调研管理办法》
    5.2 Q/TZH-WI-004《政策法规收集管理办法》
    5.3 Q/TZH-WI-008《档案管理办法》