房屋维修计划的编制

房屋维修计划的编制提要：编制房屋维修计划应本着实事求是、量力而行、留有余地的原则。即从房屋维修工程的实际出发，计划的编制既考虑到必要

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　　房屋维修计划的编制

　　1.房屋维修计划编制的原则

　　编制房屋维修计划应本着实事求是、量力而行、留有余地的原则。即从房屋维修工程的实际出发，计划的编制既考虑到必要，又考虑到可能。

　　所谓实事求是，是指应根据房屋的完损情况及用户的具体要求，在确保房屋安全使用的基础上，正确处理重点和一般的关系，区分主要矛盾和次要矛盾，合理安排维修计划。

　　所谓量力而行，是指正确处理用户需要、技术与经济的关系，在编制维修计划时，在听取用户意见的同时，应充分考虑技术上的可行性和经济上的合理性，做好房屋维修方案的论证工作，在确保房屋正常使用功能和合理延长房屋使用寿命的基础上，尽量减少用户的经济负担。

　　所谓留有余地，是指计划应有弹性。房屋维修施工的特殊性决定了在维修施工过程中存在很多不确定因素及外部环境对它的干扰，一旦某个不确定因素变成现实的影响因素，一旦某个外部环境因素对施工过程产生负面影响，都会带来实际施工情况偏离原计划从而改变原计划的情况。随着这些情况的出现，必将对人力、物力、财力等企业资源提出新的要求。所以，在编制计划时必须充分考虑上述可能出现变化的因素，做好准备，即在编制计划时应留有余地。

　　2.房屋维修计划的内容

　　房屋维修计划的内容主要包括以下几个方面：

　　(1)房屋维修施工计划。是物业管理公司房屋维修计划的主导和核心，是编制其他计划的依据。维修施工计划必须反映计划期内所需维修房屋的名称、维修部位及维修性质、规模(建筑面积和实物工期量)、投资额、各项工程开竣工日期、施工任务的分配方式、自营维修或外包维修)、维修项目进度表及维修项目施工技术方案等。

　　(2)房屋维修辅助计划。属于支持、保证性计划，它为确保完成房屋维修施工计划创造条件。其内容主要包括：

　　①房屋维修施工力量计划。包括临时工、合同工的招聘计划，自有工人的组织及供应计划，各维修班组(或施工项目部)任务的安排，外包工程的招投标计划等。

　　②房屋维修材料供应计划。包括材料、器材的采购、运输、储存计划等。

　　③房屋维修机具供应计划。包括机具的购置、维修、更新计划等。

　　④房屋维修技术支持计划。包括技术人员的组织与配备、技术制度的制定、施工安全措施等。

　　⑤房屋维修资金使用计划。包括资金的需要量预测、资金筹措、资金使用计划等。

　　⑥房屋维修成本及利润计划。包括成本预测、成本目标确定、成本控制、成本核算以及预期实现利润额计划等。

　　3.房屋维修计划的编制方法

　　(1)编制依据。编制房屋维修计划主要依据以下经营环境和条件的分析：

　　①依据党和国家对房地产管理的方针、政策以及必要的经济预测和技术预测资料。

　　②房屋的完损状况。现有房屋的完损状况是编制年度维修计划的主要依据，通过组织查勘鉴定，掌握房屋各类完损等级情况后，为确保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必须安排不同类型的维修。如危险房屋必须及时安排修理排险；严重损坏房屋可根据情况考虑翻修或大修；一般损坏房屋可进行中修上升为完好房；完好和基本完好房屋经常进行维护保养，以保持完好的状态等。所以要根据现有房屋的完损情况，着重在确保安全的前提下，编制安排全年房屋维修的总规模及翻修、大修、中修、综合维修等各类维修工程的规模。

　　③编制房屋维修计划，除上述主要依据外，还应考虑物业管理公司自身的条件。根据公司的施工力量、材料供应能力、设备及人员素质等因素进行综合全面的平衡。

　　(2)年度维修计划的编制。年度维修计划的编制与维修工程量、工期、降低成本、安全、质量、服务、施工管理等有着密切的联系，年度维修计划的编制步骤如下：

　　①根据房屋完损状况、国家有关房屋维修管理的政策及标准、企业自身的施工力量、用户提出的正确意见等因素研究确定计划期内房屋维修的总规模以及各种维修类型的规模。

　　②根据有关技术要求和企业自身条件确定维修任务分配方案(即确定是自营维修还是自包维修)并编制相应的年度维修施工进度计划。

　　③根据房屋维修工程量、在维修施工中各种资源的消耗量标准(定额)及进度安排，编制有关人工、材料、机具、成本、资金计划。

　　制定年度维修计划时，还应注意以下几点：

　　①对企业自身条件应有全面正确的了解，在自身具备的条件基础上编制计划。

　　②对房屋损坏等级统

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