科技型物业概述提要：科技型物业智能技术的发展历程随着计算机技术、网络技术和自动控制技术的迅速发展，智能化建筑在发达国家应运而生
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建筑的历史与人类文明的进步密切相关，建筑技术凝聚着人类文化，其内涵往往能够折射出一个国家综合国力和科技水平。面对当今全球人口增长、环境污染的加剧、资源的日益短缺等诸多困境，科技型物业积极探索可持续发展这一设计理念以顺应时代潮流，引领行业发展方向。其功能效应不光在于技术的高新与进步，更取决于人们对生活、工作场所、自然与人文环境的需求。在可持续发展思想引导下对建筑技术进行全新的开发、研究，以适应自然为原则，使人、建筑、自然三者的关系处在相融的和谐之中，这就是科技型物业的标志性特点。科技型物业是现代高新技术的集合体，是智能建筑、生态建筑的总称，它充分体现智能、环保、节能、以人为本、为人服务的理念。
（一）、科技型物业智能技术的发展历程
随着计算机技术、网络技术和自动控制技术的迅速发展，智能化建筑在发达国家应运而生。1984年美国哈特福特市将一座旧式大楼改造，并且对大楼的空调、电梯、照明、防盗等设备采用计算机进行监测控制，为客户提供语音通信及文字处理、电子邮件和情报资料等信息服务，被称为世界上第一座智能化大楼。
建筑物智能化程度随科学技术的发展而逐步提高，智能建筑技术发展是随着计算机技术水平的发展而发展的。根据欧洲智能建筑集团（EIBG）的分析报告，国际上对智能建筑技术的发展历史，大致划分成三个技术发展阶段：l985年前为专用单一功能系统技术发展阶段；1986年～1995年为多个功能系统技术向多系统集成技术发展阶段；l996年以后为多系统集成技术向控制网络与信息网络应用系统集成相结合的技术发展阶段。根据智能建筑技术发展的历程，结合智能建筑功能的变化，分为4个阶段，简述如下：
1、单个子系统技术阶段。随着自动控制技术的数字化，特别是现场总线技术的出现，解决了建筑中集散控制的技术问题，建筑中的大量自动化子系统（消防报警、中央空调、电梯、照明），在各自系统内实现了统一的控制和集中监测，整个建筑的自动化水平大大提高。此阶段技术上主要是将工业自动化技术研究成果，广泛应用于建筑中，尽可能的提高建筑运行的自动化水平。
2、面向子系统的集成技术阶段。随着计算机技术的快速发展，计算机芯片广泛进入自动控制产品中，人们开始将建筑内的各个自动化子系统，在建筑中心控制室集成为一体，实现了子系统间的联动和信号的统一表述。此阶段技术上主要是将计算机集成技术应用于建筑中众多的子系统，一定程度上解决了各自动化子系统的信号共享和联动问题。这个阶段的标志性成果是将建筑自动化子系统，统统集成到了楼宇自控系统（BAS）中，与办公自动化系统（OAS）、通信自动化系统(CAS)共同组成了智能建筑的框架结构。
3、面向应用需求的集成技术阶段。随着智能建筑应用实践和理论研究向纵深发展，人们发现基于子系统集成技术构建的智能建筑，由于通讯协议、传输媒介、数据标准不一致，导致建筑内大量重复布线，日常的运行维护需要专业人员进行，集成在一体时，容易造成子系统功能的损失或引起系统的混乱，系统的可用性大打折扣。于是，人们开始重新审视智能建筑实现技术，提出了融合计算机技术、网络技术和控制技术的优势，集成建筑应用需求，专门开发应用于建筑智能化的产品，从根本上满足了建筑智能化的各种需求。这个阶段技术上主要是抛弃了原来智能建筑构成子系统的分类方式，构建遍布建筑的测控网络，并基于此网络一体化的实现智能建筑的各类应用需求。因此，也称其为面向应用的一体化解决方案阶段。
4、面向信息资源的集成技术阶段。前面三个阶段的智能化建筑系统，更多的是考虑如何提供更完整、更有效的对辖区范围内的设备进行检测和控制，如何使建筑设施满足人们即时应用需求，系统中只有信号，没有数据的概念，还是一个广泛意义上的自动化系统。随着人类正在全面进入信息社会，对智能建筑的涵义赋予了崭新的内容，建筑不仅能够达到方便、顺畅沟通外部信息网络外，建筑本身的可持续发展需求，引进到了智能建筑的概念中。而要实现建筑的可持续发展，就要对建筑生命周期内建筑本身的各种信息资源实施有效的管理。在这种需求的推动下，人们开始对建筑的信息资源进行梳理，特别是实时信息管理技术的分析和研究，正在开发此类产品。
我国智能建筑发展迅猛，但是由于技术、认识等多方面的原因，已经建成的智能建筑大多仍处于上述第二阶段，技术仍停留在多个系统的“子系统集成”上。
国内的智能建筑产品市场，已经开始出现上述第三阶段产品，但产品理念上还不够成熟。第四阶段的产品，除富臣公司有相关介绍外，国内市场还未见到。
（二）、科技型物业生态方面的基本理念
在可持续发展思想指导下设计的生态型建筑的基本理念可概括为：“节约资源、节省资源、保护环境、以人为本”，具体来说,就是要达到高效清洁、舒适健康、和谐优美等几个方面。
1、高效清洁是生态建筑的核心。生态型建筑要逐步改造传统建筑产业的粗放、浪费污染型的生产工艺，实现清洁生产、工艺生态化。这意味着在生态型建筑的整个生命周期中，要尽可能提高自然资源和能源的利用效率，降低能量消耗，积极采用洁净能源，采用清洁的生产技术，减少废弃物，并实现废弃物的循环可使用。高效清洁使生态型建筑把提高资源能源利用效率和保护生态环境两大课题结合起来，以最低的资源，最少的污染获取最高的社会经济效益和环境效益。
2、舒适健康是生态型建筑的基础。生态型建筑的所谓舒适着眼点，在于改善人的生态环境，提高人的生活质量。它运用各种科技手段，提高建筑的热舒适，光舒适，声舒适，视觉舒适等，使建筑物的舒适度逐步提到新的高度。但是,舒适并不等于健康。提高人的生活质量是生态建筑的重要使命，这就要求建筑物有充足的日照，良好的通风，自身能有消除有毒气体、无辐射、防噪声、防沙尘等功能。此外，从心理和社会层面上，生态型建筑既要保证建筑物的安全和私密性，又要满足人际交往沟通的要求，对自然景观的向往等等也很重要。
3、和谐优美是生态建筑的精神境界。生态型建筑对自然环境来说是清洁高效的，对使用者来说是健康舒适的，使人、建筑、自然三者的关系处在相融的和谐之中。生态型建筑除了与传统建筑美学的文化层面、形式层面的特征相融合外，由于它是建立在用最少资源而获得最大多样性和丰富性的美，因此这是一种可以看得到，可以感受得到的全方位的和谐、优美。生态型建筑将是现代建筑发展的新阶