张莹娟律师:
1、 我想法律上来讲民事法规定法人、公民和其他组织均可参与。我认为业主委员会可以作为其他组织参诉讼,作为一个民事诉讼主体。刚才吴律师讲了2004年最高院的规定。其他组织,最高院民事诉讼法使用的意见里,也规定了只要有组织依法成立的就可以。这样看业主委员会也是经过法律程序成立的,所以我认为它可以作为一个其他组织参与诉讼。
2、 就本案我来讲我认为有几项请求是不适合作为诉讼主体参与的。(3-9项)请求的基本是基于的《商品房买卖合同》来提出的。我认为《商品房买卖合同》参与人只是开发商和业主。业主委员会并不是一个权利、义务的承受主体。所以它不能作为一个适合的主体参与这个诉讼。像绿化率、提供《住宅使用说明书》、教育基金这些东西恐怕都是《商品房买卖合同》的一些约定。目前来看业主是委托了业主委员会行使这种权利。但请注意?这种权利是否表明诉权的转移?实体诉权是否能转移?我认为是不可以的。
郑菊芳律师:
1、 我认为第2和第10项我的理解通常是由物业管理公司的行为,不应该由开发商来做。这两项作为业主委员会,这两项诉讼请求应该根据物业管理合同可以由业主委员会起诉物业管理公司
2、 诉讼请求2和10除外,这8项里不属于最高院批复的所赋予业主委员会的权利的,应该是由业主起诉开发商,我觉得这样是比较合适的。这就是我的基本观点。
袁前岭律师:
1、 我觉得业主委员会作为诉讼主体资格没有问题。刚才几位律师说的很好,有北京市高院的司法解释,北京市高院通过解释的方式确认了业主委员会在物业纠纷里它的主体资格。但是它没有排除说在其他的问题上不能作为原告。业主委员会作为其他组织,我觉得它的权利来源,一个是通过业主大会,可以说是一种授权吧。同时得到了政府部门的核准。我觉得它主要可能是对于公共区域、公共配套、公共设施的利益享有管理。如果把业主的权利拆分成两类的话,一类是公共的权利,一类是私人的权利。公共权利成立业主公约的时候已经授权业主委员会来行使了。所以业主委员会有权代为行使这种权利。
2、 这个案子最大的难点在于象刚才吴律师说的,怎么样对诉讼请求进行拆分?哪些诉讼请求属于业主委
刘桂林律师:
1、 我的观点是这样的,大家做这个案子的时候能不能换一个角度,法院是怎么处理的?我们的理解是从我们的律师这个角度来理解的。法院和律师之间对法律依据和具体实行的冲突是比较大的。举一个例子民事法的集团诉讼可以推举代表人但是现实根本没有执行。这属于有法不依,他的观点从法院的角度理解,法院认为这样做是维护社会稳定或者其他的各个方面考虑。
2、 这个案子我的理解,法院驳回的可能性比较大,最主要的依据可能是不把同的法律关系混在一起了。他肯定要把很多问题要拆分,我觉得这个案子可能会驳回,业主可以再次起诉。比如作为两个案件或者作为三个案件起诉。
陈旭律师:
现在南京也好包括福州最近有个案子也是最高法院就程序问题的一个批复。是架空层的问题,也就是说程序上业主委员会可以作为诉讼主体起诉开发商。我们眼下首先要解决的是程序问题,我们把程序问题解决好才能保证我们的实体权利。这也是我一直在讲的一句话,没有程序正义就没有实体正义。刚才刘桂林的提议特别好,我们要从法官的角度考虑这个事,可能人家已经质疑我们的诉讼问题了。虽然法院是比较中立的,但客观上还是有一定的自己的见解的。我们换位思考一下做一些相应的调整,这样会有一些主动。
业主吕先生:
1、 业委会作为原告告物业公司是合法的那就涉及到公有财产的来源、灭失和毁坏的问题。那没有毁坏是不是不能告了比如开发商把我的绿地让别人侵占了,造成我的损失是不是等同类推。还有业主委员会是不是作为直接权利人的问题,实际上静源居现在业主在交了公摊费用……业主委员会是有自己的财产的,并且可以为自己的财产去争取的。
2、 刚才谈到第9条垃圾处理间的问题,因为垃圾处理间并不是说每间房都有,图纸是每一层有两到三间,这个还是能够算作共有权的范围内。
3、 还有大门不让走的问题,这个大门开在现在开发商办公的院子里。开发商说如果我允许你走大门的话就意味着你穿我大门过。卖房的时候讲有一个很漂亮的大门、是铁艺的,但是因为开在他的院里,所以焊死了不让走。所以我觉得这个问题还是应该跟开发商打官司。事实上买房的时候他承诺了,并且以此为卖点,这个涉及到广告是不是可以作为诉讼的一部分,我认为可以的。因为广告的承诺是我买房子的动机,如果广告不这么宣传我可能不会买这个房子。
4、 刚才也一个律师说以合同纠纷为由打官司是不是合适?我理解不知道对不对,主要希望大家指正。业主委员会的权利从何而来?肯定从业主委员大会集体表决业主赋予的权利。那业主委员会的权利是出于房屋买卖合同,如果没有这个合同后面的东西都不成立的。所以我觉得就这个基础打官司,从一个普通的角度出发这是一个根源问题,因为这个根源我们有这个权利打这个官司。
孟宪生律师:
这个问题我觉得现在双方的争议不在于说业主委员会到底有没有权利,而在于在细节上我们提出诉请的事实依据是什么?如果基于《商品房买卖合同》起诉肯定不行。如果按照朱律师的思路,依据三方的合约或者开发商把物业部分交给物业公司,法律赋予了他的义务,这种情况我们主张一些公共权利还是可以的。但是我们在诉讼具体理由上,那就不是依据广告,也不是依据《商品房买卖合同》了,而是依据公约或者依据物业管理条例。
朱小梅律师:
现在我们谈的是本身这个诉讼请求是能成立的,但是依据能不能支持他诉讼的理由。我刚才说了除了第9项垃圾处理,我以为是垃圾处理器,如果说垃圾间的话我认为还是有权利的。问题是你的依据,比如说这个诉讼请求我认为存在这样几个问题。我为什么说其他项都成立呢,比如第一项它是属于物业管理公约的权利。提供验收报告并且打开消防通道,这个业主委员会也有权利诉讼。我认为提供《住宅使用说明书》这个也可以诉讼的。还有一个教育基金的问题,当时开发商对业主委员会有承诺。你所依据的事实理由如果从物业管理公约的角度,追究开发企业作为前期建设的所有义务是能够支持你的诉讼的观点的。前提就是三方合约的存在,最高法院包括那几个判决,我们要看主要案件依据什么判决的,司法解释有它具体的依据前提。现在问题就是你的诉讼请求和诉讼理由。请求必须有相应的合法依据支持的。但是好像咱们目前这样的理由、这样阐述被法院支持的可能性不大。这些请求都是能成立的,但是你所依据的理由不应该是这种方式。
冷永军律师:
从吕先生陈述来看,我感觉他的意思恰恰和诉讼请求完全是吻合的。业主委员会是小区公用财产和所有权和管理权的问题。目前我们国家现行的法律法规、条例来讲。业主委员会是小区公用财产所有权的问题现在没有法律支持。因为根据最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定的司法解释已经明确说了,起诉或者答辩状对一
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