物业管理条例释义-第十一条

    业主大会的职责

    第十一条 业主大会履行下列职责:
    (一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;
    (二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;
    (三)选聘、解聘物业管理企业;
    (四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;
    (五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
    (六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

    【释义】 本条规定了业主大会的职责。

    业主会议的职责是物业管理法确认的业主会议对其所辖的职责范围内自治事务的支配权限。从理论上讲,业主会议对业主自治管理事务的支配具有全权性,但为求处理自治事务的工作效率和形成职权行使的制衡机制,在业主团体自治组织内部有必要分工的存在,因此,业主会议职权的行使也有一定的范围。根据本条例的规定,其行使的职责包括四个方面:

    1.制定、修改业主公约和业主大会议事规则。自治管理规约主要表现为业主公约和业主大会议事规则。业主公约是各个业主集体自治管理组织的“小宪法”,是在业主集体自治管理辖区内从事与物业管理有关活动的业主、单位和其他人员所应共同遵守的物业管理社会自治“总章程”。自治管理规约的订立,是以特定业主集体的名义,由该业主集体组成的业主会议依据一定程序、运用一定技术,为体现本业主集体在物业管理方面的共同自治意志所进行的,制定、修改、补充、废止具有特定适用范围和组织纪律效力的物业管理自治行为规范的活动。

    2.选举、更换业主委员,监督业主委员会的工作。业主委员会是一个业主维护自身合法权益,行使业主自治权的常设机构。选举出业主委员会的组成人员是业主大会的一项重要职权,行使好这一职权,认真推选出真正能维护业主利益的业主委员会成员,业主权利的行使才有保障。业主大会有权选举、决定和罢免本自治管理组织实体(即业委会)的组成人员。对于以上人员,业主会议有权依照规定程序予以罢免。选举业主委员会组成人员并非是每次业主大会的例行职权,这一职权一般是在首次业主大会和换届时行使。至于撤换业主委员会的组成人员,只要有必要,确因个别组成人员不称职,任何时候的业主大会(包括临时业主大会)都可行使这一职权。
    同时,业主大会应当监督业主委员会的工作,有权改变或者撤销业主委员会不适当的决定。业主大会的常设办事机构是业主委员会。业主大会赋予业主委员会行使物业管理自治职权的权利,同时也应该监督、审核、评议其行使职权的状况,进而决定是否延长其任期或行使撤换其成员的权利。业主大会行使监督业主委员会工作的权利,一般是采取听取业主委员会工作报告的方式。在业主大会召开例会时,业主委员会应该进行总结,作出工作报告,将其所进行的各项自治管理工作向业主进行详细的报告,对财务状况进行汇总说明,并应接受业主的质询,作出回答。作为业主大会成员的每一名业主,在平时也可以监督业主委员会的工作,提出自己的意见,并在业主大会中进行处理。

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    3.决定本自治管理辖区内涉及业主共同利益的重大事项。涉及业主共同利益的重大事项包括:选聘、解聘物业管理企业;决定专项维修资金使用、统筹方案,并监督实施;制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。

    4.法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。由于业主生活复杂多变和持续发展,因而很难完全预料可能出现的业主自治管理的新问题,亦难将业主会议的职权列举周全无遗。为便于业主会议处理新出现的重大问题,对业主会议的职权采用列举加概括兜底的规定方法确有必要,可以给业主会议对这些新问题职权行使上提供法规和管理规约依据。例如:物业的大修及公用设备或设施的更新大修;建造新的公用设施,如喷泉、娱乐室等;电力增容;铺设新的线路;其他需要业主分摊费用的事项;业主委员会的经费筹集方式、来源和标准;业主委员会成员是否获取报酬,酬金标准、来源;大型活动的开展等等。总之,物业管理区域内重大管理事项都必须由业主大会讨论决定或审批通过。业主大会认为业主委员会的决定不当时,可予以撤销。