住宅小区渗水权责解析提要：业主自行请人维修的，物业公司应积极给予协助配合。提醒业主签订《维修协议》时要注明：A、维保期、质保金、工艺流程、验收标准和付款进度
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住宅小区渗水是影响住建、住管、邻里和谐的重要问题，在工作中如何处理、解决好渗水事件，已经不仅仅是反映出一个物业服务公司的品质问题，同时也能反映出物业工作人员对相关专业知识的掌握程度和法律法规的熟识度。
一、住宅小区渗水问题主要突出体现在以下几个方面：
1、屋面渗水；
2、外墙渗水；
3、阳台渗水；
4、厨卫渗水；
5、飘窗、弧形落地窗渗水；
6、客厅或卧室的顶部渗水；
7、铺设在室内地面的冷、热水管漏水，渗水到同层业主室内；
8、地下室、电梯井渗水。
二、渗漏情况分类
1、屋面渗水。
（1）对屋面进行了二次人工改造或破坏了原有建筑结构而导致的渗水，如排气孔折断后雨水灌入，破坏屋面防水层，雨水从破损的防水层浸入室内；
（2）在屋面种植花草树木等植物，植物根基的生长破坏了表面防水层。养殖水产物，防水层做的不到位造成屋面渗水的；
（3）在屋面安装设施设备，导致屋面防水破坏，如中央空调长期使用的震动等；
（4）屋面使用年限过长，风化造成的渗水；山墙、女儿墙、烟囱的根部，天沟、雨水口、管道等的渗水。
2、外墙渗水
（1）外墙面裂纹渗漏；
（2）墙体变形缝渗漏；
（3）穿墙管道根部渗漏，如空调水管；
（4）窗框与墙体连接处缝隙渗漏，如飘窗、弧形落地窗；
（5）面层风化、碱蚀或局部损坏造成的渗水；
（6）楼上违章搭建遮阳雨棚，遇到雨水大的时候，形成很大的水流冲刷到外墙面造成的渗漏；
（7）檐口渗水。
3、阳台渗水：
（1）阳台防水层没做或被破坏导致的渗漏；
（2）阳台地漏周围的渗漏；
（3）空调冷凝排水管堵塞造成的渗漏。
（4）楼下二次装修过程中，擅自拆除阳台与客厅间的承重墙所造成的渗漏，这要根据具体情况而定。
楼下将承重墙拆除是违反了现行的《住宅室内装饰装修管理办法》 第五条 住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：
（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构。同时，依据中华人民共和国建设部令第94号《城市异产毗连房屋管理规定》 第六条 所有人和使用人对共有、 共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。
所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害他方利益的行为。
第八条 一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。 第十二条 异产毗连房屋的一方所有人或使用人有造成房屋危险行为的，应当及时排除危险；他方有权采取必要措施，防止危险发生；造成损失的，责任方应当负责赔偿。
如果楼下改造前www.dichanshequ.com没有漏水，改造后漏水，而期间楼上并没有进行房屋的改造，那只能是由楼下自己负责并承担费用。本着“谁主张，谁举证”的司法原则，除非楼下能够拿出楼上的行为是导致房屋漏水的直接原因的证据，如果有证据，楼上就需要承担一定的责任和相关的费用
。4、厨卫渗水：
（1）面盆软管渗水，
（2）进水管渗水、水阀与水管的连接处渗水；
（3）地漏连接排水管密封不严的渗水
（4）座便器渗水；
（5）铺设在墙壁内的冷热水管弯头内丝破裂，造成的渗水；
（6）厨卫地面大量返水，一般是主污水管堵塞造成或室内排水管到主污水管之间堵塞。
5、塑钢门、窗渗水：
（1）塑钢门、窗密封胶问题导致的渗漏；
（2）塑钢门、窗的泄水孔设计不合理或被堵而出现的返水渗漏；
（3）天台塑钢门门口的地面调坡不合理导致雨水倒灌入室；
（4）房屋封闭，当室内外温差过大时，塑钢窗上会出现挂珠流水，疑似渗水现象。
6、客厅、卧室顶部渗水
（1）靠厨卫单侧渗水；
（2）靠近飘窗、弧形落地窗顶部的渗水；
（3）预制板结构中的客厅、卧室渗水。
三、权责解析
1、维保期内的渗水维修由施工单位负责。根据中华人民共和国建设部令第80号《房屋建筑工程质量保修办法》“第七条 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定（塑钢门、窗在开发商和施工方签定的合同中一般规定保修期为一年）。第八条 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。”
2、维保期满后的渗水维修由个体或整单元、整栋的业主来承担。依据《武汉市住宅区物业管理条例》“第三十一条 住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外，房屋自用部位和自用设备的维修责任由业主个人承担；房屋共用部位、共用设施的维修责任由本栋房屋的全体业主共同承担
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