5.公司章程
公司章程是明确企业宗旨、性质、资金状况、业务范围、经营规模、经营方向和组织形 式、组织机构,以及利益分配原则、债权债务处理方式、内部管理制度等规范性的书面文件。其内容一般应包括:
(1)公司的宗旨;
(2)名称和住所;
(3)经济性质;
(4)注册资金数额以及来源;(5)经营范围和经营方式;(6)公司组织机构及职权;
(7)法定代表人产生程序及职权范围;
(8)财务管理制度和利润分配方式;
(9)其他劳动用工制度;
(10)章程修改程序;
(11)终止程序;
(12)其他事项。
联营企业章程还应载明:
(1)联营各方出资方式、数额和投资期限;
(2)联合各方成员的权利和义务;
(3)参加和退出的条件、程序;
(4)组织管理机构的产生、形式、职权及其决策程序;
(5)主要负责人任期。
有限责任公司的章程应载明下列事项:
(1)公司名称和住所;
(2)公司经营范围;
(3)公司注册资本;
(4)股东的姓名或名称;
(5)股东的权利和义务;
(6)股东的出资方式和出资额;
(7)股东转让出资的条件;
(8)公司的机构及产生办法、职权、议事规则;
(9)公司法定代表人;
(10)公司解散事由与清算办法;
(11)股东认为需要规定的其他事项。股东应当在公司章程上签名、盖章。
股份公司章程应当载明下列事项:
(1)公司名称和住所;
(2)公司经营范围;
(3)公司设立方式;
(4)公司股份总数每股金额和注册资本;
(5)发起人的姓名或者名称,认购的股份数;
(6)股东的权利和义务;
(7)董事会的组成、职权、任期和议事规则;
(8)公司法定代表人;
(9)监事会的组成、职权、任期和议事规则;
(10)公司利润分配办法;
(11)公司的解散事由与清算办法;
(12)公司的通知和公告办法;
6.公司人员
企业法人登记管理有关规章规定,申请成立全民、集体、联营、私营、三资等企业,必 须有与生产经营规模和业务相适应的从业人员,其中专职人员不得少于8人。物业管理公司一般应具有8名以上的专业技术管理人员,其中中级职称以上的须达3人以上。
根据《公司法》设立物业管理有限责任公司,应当由2人以上50以下股东共同出资;设 立股份有限公司,除国有企业改建为股份有限公司的外,应当有5个以上发起人,且其中须有过半数的发起人在中国境内有住所。国家授权投资的机构或部门可以单独设立国有独资的 有限责任公司。外国投资者包括外国的企业和其他经济组织或个人,可以独资设立外资性质的物业管理有限责任公司。
(二)设立登记
1.三资物业管理企业的设立登记
三资物业管理企业在向工商行政管理机关申请登记之前,如前所述,首先要进行向工商 行政部门申请名称登记,然后进行审查批准即经过对外经济贸易主管部门审查批准。对外经贸行政主管部门主要审查外资企业、中外合资企业、中外合作企业的经营目的、范围、资金 和章程,合资企业合营各方签订的合营协议、合同、章程,合作企业中外合作者签订的协议、合同、章程等文件。审查机关一般在三个月内作出批准或不批准的决定。
当三资物业管理企业接到对外经济贸易主管部门的批准书之后30日内,向工商行政管理 机关申请营业登记。营业登记主要看是否具备了开业的条件:是否有符合规定的名称,是否有审批机关批准的合同章程,是否有固定的经营场所、必要的设施,是否有规定的从业人员 ,是否有符合国家规定的注册资金,经营范围是否符合国家法律、法规和政策规定,是否有健全的财会制度等。
营业登记的主要事项有:名称、住所、经营范围、投资总额、注册资本、企业类别、董 事长、副董事长、总经理、副总经理、经营期限、分支机构等。在登记时应向工商行政管理部门提交下列文件、证件:
(1)由董事长、副董事长签署的外商投资企业登记申请书;
(2)合同章程以及审批机关的批准文件和批准证书;
(3)项目建议书、可行性研究报告及其批准文件;
(4)投资者合法的开业证明;
(5)投资者的资信证明;
(6)董事会名单以及董事会成员、总经理、副总经理的委派(任职)文件和上述中方人员 的身份证明;
(7)其他有关文件证件。
当三资物业管理取得营业执照后,将取得进入资质登记和资质备案阶段。
2.内资物业管理企业的设立登记
内资全民所有制、集体所有制、联营、私营、股份制、股份合作制等物业管理企业,当 具备前文所述的设立条件时,这些条件概括起来包括:名称、组织机构和章程;固定的经营场所和必要的设施;符合规定的并与其经营规模相适应的资金数额和从业人员;能够独立承 担民事责任;符合规定的经营范围等时,即可进行营业登记。登记的主要事项有:名称、地址、负责人、经营范围、经营方式、经济性质、隶属关系、资金数额等。
当登记核准取得营业执照后,进入资质登记和资质备案阶段。
应当指出的是,原区县房管行政部门组建的物业管理集团公司,一般领导着由原房管所 转制成立的物业管理公司,当前要根据政、企、事分开的原则,实行企业化管理,与原房屋行政管理部门从经济、人员、产业上分开。
(三)资质等级管理
1.资质等级管理的目的
物业管理企业的资质管理是行业归口管理,是对企业经营规模、能力和规模的管理。为 了加强对不同规模、不同经营能力、不同性质、不同隶属关系、不同所有制形式的物业管理企业的管理,促进物业管理有序发展,提高物业管理的整体水平,必须对物业管理企业进行 资质等级管理。物业管理企业必须接受并按照资质管理的规定从事物业管理服务。
市、区、县房地产行政管理部门是物业管理的行政主管部门,按照有关职责分工,审批 各类物业管理企业资质,接受资质备案和核发资质等级证书,并进行对物业管理企业资质等级管理的日常工作。
目前,部分省和城市根据当地实际情况制定了物业管理公司资质审批规定,但尚无全国 性的规定。根据上海市房地局制定的《上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法》的规定,物业管理企业按资质条件分为一、二、三级和无级。
一级物业管理企业需具备的条件是:管理物业规模50万平方米以上,或管理涉外物业20 万平方米以上;管理物业类型3种以上,或涉外物业2种以上;必须有2个以上优秀小区或大厦,所管物业达标面积50%以上;企业经理或常务副经理须从事专业物业管理工作3年以上 ;有经济类、工程类中级职称管理人员10人以上;经营年限须在3年以上;注册资本在100万元人民币以上。
二级物业管理企业需具备的条件:管理规模20-50万平方米,或管理涉外物业5-20万平 方米;管理物业类型2种以上,或管理涉外物业;须有1个以上优秀小区或大厦,所管物业达标30%以上;有经济类、工程类中级职称管理人员6人以上;经营年限须在2年以上;注册资 本在50万元人民币以上。
三级物业管理企业须具备的条件:管理物业规模3-20万平方米,或涉外物业1-5万平方 米;有中级专业技术职称3人以上;企业注册资本10万元人民币以上。
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