6.物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。
7.接管验收符合要求后,物业管理企业应签署验收合格凭证,签发接管文件。
当物业管理企业签发了接管文件,办理了必要的手续以后,整个物业验收与接管工作即完成。
六、接管验收的内容
接管验收的主要内容是:
(1)主体结构。地基沉降不得超过规定要求允许的变形值,不得引起上部结构开裂或毗邻房的损坏。其中,房屋的主体构件无论是钢筋混凝土还是砖石、木结构,变形、裂缝都不能超过国标规定,外墙不得渗水。
(2)屋面与楼地面。各类屋面必须符合国家建筑设计标准的规定,排水畅通,无积水,不渗漏。地面的面层与基层必须粘结牢固,不空鼓,整体平整,没有裂缝、脱皮、起砂等现象。卫生间、阳台、厨房的地面相对标高应符合设计要求,不允许倒流水和渗漏。
(3)装修。钢木门窗均应安装平正牢固,开关灵活;进户门不得使用胶合板制作,门锁安装牢固;门窗玻璃应安装平整,油灰饱满、粘贴牢固;油漆色泽一致,不脱皮、漏刷。
(4)电气。线路应安装平整、牢固、顺直,过墙有导管,铝导线连接不得采用绞接或绑接。每一回路导线间及对地绝缘电阻值不得小于规定要求。照明器具等支架必须牢固,部件齐全,接触良好。避雷装置必须符合国家标准规定,电梯应能准确、正常运转,噪声震动不得超过规定,记录、图纸资料齐全。
(5)水、卫、消防、采暖。管道应安装牢固,控制部件启闭灵活,无滴、漏、跑、冒现象。卫生间、厨房间排水管应分设,出户管长不超过8米,并不可使用陶管、塑料管;地漏、排水管接口、检查口不渗漏,管边排水流畅。消防设施应符合国家标准规定,并有消防部门检验合格证。采暖的锅炉、箱罐等压力容器应安装平正,配件齐全,没有缺陷,并有专门检验合格证。各种仪表、仪器、辅机应齐全、安全、灵敏、灵活、精确,安装符合规定,运转准确正常。
(6)附属工程及其他。如室外排水系统的标高,窖井的设置,管道坡度、管位、化粪池等都必须符合规定要求。信报箱、挂物钩、晒衣架应按规定安装。另外,还包括场地清除、临时设施与过渡房拆除清理完毕,相应市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量要求。
七、接管验收的作用
按管验收是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托管理的新建房屋或原有房屋时,以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管检验。对新建房屋,接管验收是竣工验收的再验收。在完成接管验收后,整体物业连同设备就应移交给物业管理企业。
物业的接管验收,是物业管理企业在接管物业前不可缺少的重要环节,物业的接管验收,不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施,而且还包括道路、场地和环境绿化等,应特别重视对综合功能的验收。物业的接管验收,由开发建设单位和物业管理企业共同组织验收小组进行。接管验收的作用主要体现在:
1.明确交接双方的责、权、利关系
通过接管验收和接管合同的签订,实现权利和义务的转移,在法律上界定清楚各自的义务和权利。
2.确保物业具备正常的使用功能,充分维护业主的利益
通过物业管理企业的接管验收,能进一步促使开发企业或施工企业按标准进行设计和建设,减少日后管理中的麻烦和开支。同时,能够弥补部分业主专业知识的不足,从总体上把握整个物业的质量。
3.为日后管理创造条件
通过接管验收,一方面使工程质量达到要求,减少日常管理过程的维修、养护工作量。另一方面,根据接管中的有关物业的文件资料,可以摸清物业的性能与特点,预防管理中可能出现的问题,计划安排好各项管理,发挥社会化、专业化、现代化的管理优势。
八、接管验收的有关要求与标准
物业的接管验收,分为新建物业的接管验收和原有物业的接管验收。其具体的要求与标准可参照建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》,主要内容有:
(一)接管验收应提交的资料
1.新建房屋接管验收应提交资料
(1)产权资料:
①项目批准文件;
②用地批准文件;
③建筑执照;
④拆迁资料。
(2)技术资料:
(1)竣工图——包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程有隐蔽管线的全套图纸;
(2)地质勘察报告;
(3)工程合同及开、竣工报告;
(4)工程预决算;
(5)图纸会审记录;
(6)工程设计变更通知及技术核定单位(包括质量事故处理记录);
(7)隐蔽工程验收签证;
(8)沉降观测记录;
(9)竣工验收证明书;
(10)钢材、水泥等主要材料的质量保证书;
(11)新材料、构配件和鉴定合格证书;
(12)水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书;
(13)砂闪、混凝土试块试压报告;
(14)供水、供暖、管道煤气的试压报告。
2.原有房屋接管验收应验交的资料:
(1)产权资料:
①房屋所有权证;
②土地使用权证;
③有关司法、公证文书和协议;
④房屋分户使用清册;
⑤房屋设备及其固定附着物清册。
(2)技术资料:
①房地产平面图;
②房屋分间平面图;
③房屋及设备技术资料。
(二)接管验收的标准
①主体结构
·地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值;不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
·钢筋混凝
·木结构应结牢固,支撑系统可靠、无蚁害,其构件的选材必须符合结构工程施工及验收规范规定。
·砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。
·凡应抗震设防的房屋,必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。
②外墙不得渗水
③屋面
·各类屋面必须符合屋面工程及验收规范的规定,排水畅通,无积水,不渗漏。
·平屋面应有隔热保温措施,3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。
·阳台和3层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口、檐沟、落水管应安装牢固,接口严密,不渗漏。
④楼地面
·面层与基层必须粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;块料面层应表面平正,接缝均匀顺直、无缺棱掉角。
·卫生间、阳台、盥洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏。
·木楼地面应平整牢固,接缝密合。
⑤装修
·钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确,钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度。
·进户门不得使用胶合板制作,门锁应安装牢固,底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。
·木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,与基层必须钉牢。门窗玻璃应安装平整,油灰饱满,粘贴牢固。
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