一、物业管理方案的制订
(一)学习要求
掌握物业管理对物业的基本要求,了解并做好物业管理早期介人的准备工作;具有进行拟管项目、使用人物业管理与服务需求、竞争企业状况等调查的能力;掌握制订物业管理方案的主要内容、基本架构和方法。
(二)学习重点
1.物业管理的早期介入
(l)物业管理对物业的基本要求
物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托,按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权,运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经营手段管理物业,从事对物业(包括物业周围的环境)的养护、修缮、经营,并为物业所有人和使用人提供全方位的服务,使物业发挥最大的使用价值和经济效益。
物业管理对物业的基本要求是:
①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”,并要方便维修和养护。
②建筑材料质量和设计施工质量要好,减少使用成本。
③配套设施齐全,能为使用人提供多种服务。
④环境优美、安全、舒适。
⑤为物业管理提供必要的设施。
(2)物业管理的基本内容
①基本业务
包括房屋建筑物的维护、修缮与改造;物业附属设备、设施的维护、保养与更新;相关场地的维护与管理;消防设备的维护、养护与更新。
②专项业务
包括治安保卫、清扫保洁、庭院绿化、车辆管理等。
③特约业务
包括各种与业主和使用入相关的代办业务。
④经营业务
包括室内装修、电器维修、商务中心、咨询、中介、代理经租、房屋交换以及其他业务等。
(3)物业管理早期介入的物质准备
人员准备
资料准备
设备、器材准备
资金准备
(4)房地产
③建设阶段
通过招标、投标、发包工程,进行施工建设;同时,要加强施工期间有效的工程监理,包括请专业监理公司和竣工后交付管理的物业管理公司的代表,直至竣工验收,交付使用。
④营销阶段
这是房地产开发与经营相衔接、相交叉的阶段,通常包括房屋销售、出租、使用管理(物业管理)和售后服务等。
上述四个阶段的实施不一定按部就班,有时可交替进行。
(5)建筑工程基本知识
①建筑工程分类
建筑物的施工建设过程称建筑工程。根据建筑工程各组成部分的性质、作用可分为:
1)一般土建工程:包括房屋和构筑物的各种结构工程和装饰工程等。
2)管道工程:包括蒸汽。压缩空气、煤气天然气等管道工程。
3)暖卫工程:包括室内外给排水管道,采暖、通风、民用煤气天然气管道敷设工程等。
4)电气照明工程:包括室内外照明设施安装、架空线路、变电和配电设施安装工程等。
③建筑工程管理
建筑工程管理是贯穿以工程项目为对象,以施工现场为中心,遵循建筑施工的特点和规律,把各个施工过程有机地组织起来,使施工过程达到优质、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要内容包括:
l)落实施工任务,签订对外承包合同;
2)编制施工组织设计或施工计划;
3)做好施工前的准备工作,保障顺利开工;
4)按计划组织施工,并随时收集施工中的有关信息与计划目标进行对比,发现问题及时调整,使各项施工活动处于最佳状态;
5)做好工程施工资料分析与整理。
③建筑工程涉及的主要工作
1)熟悉施工图样,参加图样会审,熟悉设计规模、结构特点和生产工艺顺序;
2)熟悉施工现场的地形、供水、供电、道路运输情况,了解施工区域的地理环境和施工条件;
3)了解当地是大宗资料供应情况。质量及价格;
4)编制施工组织设计,绘制施工平面图,制定施工进度计划,提出根据施工技术力量需要的材料、预制构件、机具等进场计划;
5)抓好施工技术及技术管理工作;
6)抓好质量管理;
7)抓好安全生产管理;
8)抓好材料与工具管理;
9)抓好班组管理;
10)抓好劳动定额与劳动报酬等。
2.物业管理早期介入的实施
(l)工作内容
根据房地产开发的
②参与建设阶段
通过参与施工管理,对工程建设提出意见。主要包括:
1)监督工程质量并提出意见;
2)监督建设过程(是否按设计规划图纸施工、建筑材料规格质量是否符合设计要求)并提出意见:
3)监督物业附属设施设备配套建设过程并提出意见;
4)监督物业管理所需的特殊附属设施设备的建设过程并提出意见。
(2)早期介入应注意的问题
①必须从思想上十分重视早期介入的准备工作
②必须明确物业管理在整个房地产开发与经营管理中的地位
③抓好人员准备这个关键
④精心准备,细致周到,力求全面、充分
3.拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查
通过对拟管项目全面情况的调查,为拟订物业管理方案做信息准备。
(l)项目情况调查
①调查内容
项目位置:具体位置及东、西、南、北的毗邻。
项目面积:占地面积、规划建筑面积、已建成面积。
项目建筑情况:建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。
配套及附近交通状况:已通达公交车次、小区班车等。
消防、安保、清洁等设施状况
项目性质及特色
政府的支持、扶持与介入程度
开发商的背景:规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。
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